中央重提房地产税！这次，房价要降了？

2020-05-21 11:11作者：今纶来源：功夫财经这两天，关于房地产税的新闻又刷屏了。因为在有关部门发布的《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》里提到“稳妥推进房地产税立法” ，所以不断有人问我：“收房地产税会压低房价吗？什么时候会收房地产税？”

这是和公众利益相关的热点话题，我们可以从地方政府收入的可能变化出发来讨论这个话题。还是卖地爽，一卖解千愁那么，收房地产税会压低房价吗？不知道。因为现在连立法程序都没走，基本的框架都没看到，至于税率更是“神龙见首不见尾” ，也就是说连分析判断的对象都没搞清楚，如何下结论？从中国的国情出发，即使未来推出房地产税，一定会力求一个“稳”字，就是会避免市场的大起大落。 “稳”在房产价格上表现为小幅震荡，在税率上大概率是低税率，这样摁住鹅拔鹅毛，鹅才不会叫唤。久而久之，也就麻木了，习惯了，成本也就自己消化了。不过，随着时间的推移，税率是否会提高，这就更是走一步看一步的事儿了，现在没法预测。还有一点，很多人一直没搞清楚：收房地产税的目的不是压低房价，即使有一点压低的作用，也是副产品，收房地产税的目的是解决地方政府的收入问题。绝大多数地方政府是很缺钱的，尤其是一些希望在短期内让基建上一个档次的城市，更是缺钱缺得慌。2018年，全国土地收入是65096亿元， 2019年比2018年增长了11.4% 。而且这一收入已经连续四年双位数增长，你是地方官你也会觉得卖地很爽。去年卖地收入的冠军杭州收了2836亿，连上海这样对土地投资依赖度比较低的城市，去年卖地也收了1992亿（上海的经济盘子比较大）。

上海的财力是很强悍的，不过据《界面新闻》报道：2020年1月15日，上海市政府工作报告指出， 2019年地方一般公共预算收入增长0.8% ，相比5%的预期增速，下降4.2个百分点。上海市长应勇表示，今年政府将继续带头过“紧日子” ，各部门一般性财政支出一律压减10%以上，部门经费全部取消。上海都要过“紧日子” ，西部那些贫困山区的县城呢？公务员、事业单位、教师的工资从哪里来？还是卖地爽，一卖解千愁。招商引资多麻烦，跑项目，办手续，提供服务，最后还要看企业运营得怎么样，慢慢熬才有可能有比较可观的税收。还有极大的可能是看起来风光，其实人家是来圈地的，没啥税收。所以，你说不卖地怎么办？地方政府不是铁板一块不过，目前的情况正在走两个极端：一个极端是深圳、东莞这样的城市，没什么地可以卖。比如深圳去年卖地收入才680亿，全国排名第27 ，排在佛山、嘉兴、无锡、西安的后面；东莞卖地才482亿，全国排名第38 ，甚至排在太原、沈阳、长春的后面。另一个极端是大量的三四五线城市土地储备丰富，但是卖不动，据克而瑞监测数据，在3月1日至4月19日期间，重点监测城市共计有79宗地流拍。就城市分布来看，流拍地块主要集中在三四线城市，占比达65% ，流拍率亦是最高达16% 。

换言之，卖地卖得爽，而且有地可卖的其实只是部分一二线城市。绝大多数三四五线城市在考虑的一件事其实是：如何拯救楼市？什么时候发“止跌令”？如何游说开发商继续买地？中国的房地产市场以及土地拍卖市场，早就是冰火两重天。在中央文件中首次明确提出房地产税立法是什么时候？2013年11月12日，中共十八届三中全会全体会议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革” ，这是中央文件中首次明确提出房地产税立法，而且房地产税是《决定》中唯一明确表示要加快立法的税种。为什么在2013年会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”？因为2013年的情况和2020年有某些相同之处：2013年房地产市场的真实写照是：一边是一线城市连续20余月的高涨（2020年深圳楼市高涨），一边是温州等城市连续26月下降；一面是“地王”迭出频遭哄抢，一面却是无人问津。简单一句话：有的城市要减肥，有的城市要加餐。所以，房地产税在2013年被首次提出，以及在后续几年被陆续提到，并不是空穴来风，更不是民间的呼声被高度重视，而是在吃土地这块蛋糕的过程中：有人吃不到（卖地卖不动），有人没得吃（基本没地可卖，或者能卖的土地不多）。深圳的经济这些年增速有所放缓，高房价是“第一功臣” ，不但成功把华为的部分机构、公司逼到了东莞，而且每年还有一些优秀企业，因为高房价导致的高成本被迫外迁：据南方都市报报道， 2018年，深圳有91家规上工业企业出现外迁情况，约占规上工业企业总数的1.1% ，累计在深工业总产值599.7亿元，占当年全市规模以上工业总产值的1.95% 。同年，深圳的卖地收入才449亿。分页标题

深圳近三年外迁的192家企业中，电子信息制造企业共计27家，占全部外迁企业的37.5%所以，在是否要收房地产税这个问题上，地方政府并不是铁板一块。房地产税何时瓜熟蒂落？4月28日，深圳市住建局局长张学凡在深圳本地的一档节目中，就近期楼市的一些热点问题做了回应。他表示："对于房价上涨，我们准备了很多手段。比如在交易环节，对高价房采取少杠杆、高利率、高税收等手段，与普通住房差别化；在持有环节，我们接下来也可以考虑房地产税问题" 。这是国内城市的住建局局长首次在公开场合，谈到为了对付房价上涨“考虑房地产税” 。他为什么提到房地产税？一方面固然是因为深圳饱受高房价新闻困扰，需要做一个姿态，另一方面，深圳每年卖地收入几百个亿，卖地收入在全国排到20多名，又不是一年卖地几千个亿，而且因为高房价还损失了不少优质企业，何苦来哉？所以说，虽然短期内的确没有可能开征房地产税，今年的说法是“稳妥推进房地产税立法” ，其实意思就是慢慢推，不着急。自2013年以来，已经六七年过去了，其实已经够稳妥了，为什么还要继续稳妥下去，因为怕呀！

大家都知道房地产在某些人眼里是“稳经济神器” ，现在经济形势严峻，至少它还是部分一二线城市的“稳经济神器”吧，那么就让它们继续用，稳住再说，这是正常的选择。还有一个至关重要的因素是：有些城市的土地储备丰富，卖得还不错，而且房地产市场也不错，正在兴头上，它们是反对收房地产税的。那么，就等一等。不过，大趋势很明显：越来越多的城市会和深圳一样面临土地资源非常紧张的状况。早在2011年6月，《南方日报》就曾报道：东莞的土地开发强度已超过43% ，是香港的两倍多，土地资源十分紧张。几天前，国家信息中心发布2020年“万亿俱乐部城市”房地产市场走势研判， 2019年17个GDP万亿城市房地产投资依存度出炉，北上广深都在倒数五名之内，房地产开发投资占GDP比重都不算高，最高的才13.1% 。

这一方面说明这些城市的产业结构更丰富更多元化，另一方面也说明这些城市的土地储备在快速下滑，未来，随着可拍卖土地资源的继续减少，这些城市会做什么选择，不言而喻。当城市卖地收入逐渐减少，未来一年只有几十亿卖地收入的时候，如果经过评估，收房地产税的好处能超过卖地收入，会有越来越多的城市希望并且赞同收房地产税，无关其他，只关利益。至于那些卖地卖不动的三四五线城市，虽然话语权有限，但是既然卖地卖不动，房价也不给力，那么，搭便车跟着收一波房地产税其实也是理性选择。房地产税何时瓜熟蒂落？取决于卖地收入和收房地产税，哪一个对地方政府更有利。当然，也不可能一直等到所有城市无地可卖，才加快走立法程序，只要重要城市（一二线城市）的地都卖得差不多了，收税比卖地更划算了，立法程序就会加速。

每次谈房地产税立法，总有人说：“官员怎么可能自己立法收自己的税？”各位，现在这个反腐力度，即使是猪油蒙了心的贪官，收好处敢收房子的一定是智商需要充值的。不要拿乞丐的思维去考虑人家的理财方式，这个阶段还在折腾房子的真的就是一般土豪，以及没有什么背景出路的屌丝出身的企业家、职业炒家、金领、少数白领。至于说重复收税的问题，以及“这土地不是我的，我不交税”的说辞都很对，很多学者都说过，但是我相信房地产税立法未来一定会通过，你信不信？理由可以写十本书。分页标题