海岸万科城：硬凑卖点的刚需盘销售就是化缘

3月份，在海岸万科城刚刚定名的时候，老王曾经对胶南市场有过分析。在这个汇集了众大盘的区域，一场血战似乎不可避免。在融创、华润、金地、保利等开发商底牌逐渐清晰之时，唯一可能改变片区格局的就是海岸万科城。本周，海岸万科城的规划已经出台。就如同老王所预料的一样，一个普普通通的刚需盘。实地探访和比较之后，还是有很值得我们关注的细节。1、很普通的刚需盘虽然万科的金字招牌熠熠生辉，但是我们回顾这些年万科在青岛的产品，从城阳到新都心，再到西海岸，主要做的是高层刚需住宅。虽然海岸万科城的概念很多，但是当规划出来之后，我们看到的还是一个十分醒目的“刚需盘”标签。

我们要关注的是三个数据，容积率2.62 ，绿地率30% ，地上停车位82 。看到这个规划后，老王头条号的粉丝忍不住吐槽：都什么年代了，还规划有地上车位？！老王觉得，地上车位并不值得吐槽，很多刚需盘都会设置地上车位的。老王最关注的是绿地率30% 。 2014年，青岛市发布的《青岛市城市绿地设计规范》规定，新建居住区绿地率不得低于30% 。也就是说，海岸万科城取了一个规范允许的最低值。在之前有了凭海临风、中建锦绣城、K2海棠湾等楼盘之后，胶南还需要这样的按照下限设计的刚需盘吗？这值得我们探访一下。2、冷得让人意外的城市展厅在主城区工作的老王，对于这个盘并不陌生。因为各大地铁站都有灯箱广告。高德地图上，很明确的标注了海岸万科城城市展厅的位置在胶南购物中心。这是胶南人气很旺的商场，一进停车场，老王就发现了塞在车把手上的宣传单。

工作日，人少不意外，但是看到访记录本，这个盘的人气确实不高。现场只有两张区位图，一张配套图。置业顾问坦言距离最近的地铁站要1.7公里，需要坐公交车。周边值得说一下的似乎只有胶南最好的那座高中。

有人说靠近高中没啥用，高中要凭本事考，所以不算学区房。对于这个观点，老王有不同意见。高中老师披星戴月，工作十分劳累，所以绝大多数人都喜欢在学校附近居住，而且很多家长也可能为高三学生租房陪读。因此，高中周边房产还是有保值增值属性的。问题是，在万科之前，很多开发商都已经认识到这一点。在一中附近，已经有各种充满书香气息的小区，这些先入为主的小区足以满足教师们的居住需求。目前来看，海岸万科城与胶南一中之间小区都连城一片，业主要从海岸万科城去胶南一中，需要从正在施工的水城路绕道灵海路。

从距离而言，海岸万科城相比这些与一中在同条街上的小区有着明显的劣势。目前项目还在挖基，现场虽然干得热火朝天，但是老王没有看到施工标识牌，哪家施工企业不得而知。

实地探访后，老王发现毗邻名校这个卖点，并不那么硬。对于这个区位，老胶南人心里都有一杆秤，绝大多数人对于尬吹是有免疫力的。3、低价是唯一的杀手锏下限规划，距离名校又有区位上的劣势，价格可能是唯一吸引人的地方了。据置业顾问介绍，海岸万科城开盘价可能要比周边二手房价格要低。如果真是如此， 85/89平方米的迷你精装套三，房屋总价可能在百万左右，这个组合确实足够诱人。问题是，现在胶南缺这个品质的房子吗？从保利领秀山领秀海，我们沿着地铁线往中央活力区走，会发现这样的楼盘比比皆是。有些元宝户型的洋房产品也不过一万二三，对于胶南刚需来说，地铁13号线周边、绿化率更高的楼盘显然更值得买。

如果万科像华润在胶州那样首开遇冷，那么胶南楼市会怎么走呢？会不会是2019年四季度胶州楼市的翻版？今天在开车时，在软件上刚刚输入了一个楼盘的名称，立即便有渠道商打电话进来，央求去看盘时报上自己的名号。老王在感叹科技强大的同时，对于胶南楼市有了更深的认识。海岸万科城上市的时间应该是五月底六月初，我觉得胶南的刚需们应该安静等待这一个月。用熟悉胶南市场的人来说，老胶南看不上这个地方，新来的刚需更喜欢地铁，外地的投资客偏爱海景房，要啥没啥的万科一旦打起价格战，对于周边房价肯定会有明显的影响。6月份，如果没有任何利好政策的对冲，胶南楼市的万元线必将进一步拉长。分页标题

海岸万科城：硬凑卖点的刚需盘 销售就是化缘

海岸万科城：硬凑卖点的刚需盘销售就是化缘