[锦江]壕宅测评② 走进科学：229平米的户型，居然没有一点点浪费天玺|锦江|项目

这是我们“成都壕宅测评”的第二期（成都精装大宅测评上线：我们将带你看遍成都600万以上的精装房！）。上期，我们测评了目前距离太古里最近的年轻壕宅——新希望·D10天府，一位业内人士笑称：“住在这里，你就是了不起的盖茨比。”
本期，我们将去看到另一个锦江区的壕宅项目：德商·锦江天玺。
锦江天玺是德商置业在成都的第三个天玺系产品， 2017年以楼面地价10767元+32%的租赁住房移交的条件竞得，整个地块约63亩，容积率2.5,由两栋超高层住宅、四栋高层住宅和17栋合院组成。
我们此次测评的是其推出7号楼楼王229户型，因为它是业内公认的近两年在成都大户型面积利用最合理并适合深度居家的高端改善产品，颠覆了现在的高端产品以“浪费面积为荣”的理念。

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项目效果图
01
中式合院+现代高层组合
传统与现代的建筑对话
中式合院+现代高层的建筑组合，是让锦江天玺最出圈的部分，也展现出了德商在高端项目打造上超强的学习能力。
在豪宅的打造上，很多项目为了迎合买家的价值观，强调把钱花在看得见的地方。在这一点上，德商倒是领会到了精髓。进入锦江天玺后，首先进入视线的就是项目的镇宅之宝——泰山天烛峰原冠移植的日本黑松，树形姣好、体型较大，造价高达200万。一般来说，这种树木都只放在自家别墅的花园里，还得请专业的园林景观师定期修形，单次费用不是tony剪个头发能比的。

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项目实景图
值得一提的是，锦江天玺地块地处城东南，在其所在位置刚好是成都少见的浅坡地地形，利用坡地高差，项目园林和建筑的层次感分明。
在进入展示区后的的苏式园林示范区，采用日本京都御所专用的和瓦铺顶，产自洞庭湖的褐色太湖石，自古以来就是皇家园林常用的布景石材。虽然地块较小，但仍旧领略了中式园林的精髓，移步换景。

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项目实景图
在建筑立面的打造上，中式合院与高层住宅玻璃幕墙的混搭，呈现了传统与现代建筑的对话。从产品排布来看，中式合院与已逐步成形的苏式园林搭配，板楼结构的高层住宅前观中式合院及园林，后赏海岛式风情园林。2、3号楼为2栋37层超高层， 5、6号楼为2栋26层高层住宅， 7、8号楼为2栋14层高层， 9-25号楼为3层中式合院。
项目利用几栋高层架空层及部分公共空间，设计了极具实用性的9大会所，可以满足项目业主的健身、聚会、阅读及休闲娱乐需求，目前部分已呈现。

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会所实景图
02
229平米户型
面积利用最合理的深度居家产品
一般来说，大面积的户型设计很少能出错，但要出彩也不容易。德商·锦江天玺这个229平米的户型，却会让你眼前一亮。
作为定位高端改善的精装房，锦江天玺229户型位于项目楼王位置（7\8号楼两翼），两梯两户板楼设计，正南北排布，公摊约在15%左右，是近年来城区项目中少见的低公摊。

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项目沙盘图
在该户型的景观视野上，南面是苏州拙政园园林景观，北则是海岛度假式水景园林，巧妙利用城东罕有的坡地地形，将中式大宅、传统园林和现代风格利索、刚硬的层次感，通过高低错落，巧妙的结合在了一起，而呈现一种和谐的视角感。

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高层北面景观

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高层南面景观
L型的公共空间设计
近年新入市的大户型豪宅，户型结构较以前有很大变化。过分强调社交空间，很容易因为公共活动空间的实用性让位于展示性，造成公共空间过大。
过于强调大开大合的客、餐厅区域，彰显阔气，但对于居住其中的使用者而言，就像是一锅乱炖,锦江天玺229平米户型巧妙的规避了这个问题。229户型的公共区域采用了横竖厅结合的L型设计,客餐厅区域面积接近80平米。

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229户型图
L型中的长边部分是横厅设计，布局了客厅和休闲厅， 8.5米的开间最大程度保证了景观面，大落地窗将风景完整映入室内；L型中的短边部分将休闲厅和餐厅、开放式西厨链接起来，这个部分发挥了传统竖厅的优势，贯穿了南北，保证了采光和通风，让整个公共区域通透起来。
整个公共区域大气而通透，各区域的功能分割清晰而明确，互不打扰，而L型的转角，保证了餐、客厅适当的距离。

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客厅和餐厅实拍
双儿童房共享卫生间设计
229户型另一个巧妙之处在双儿童房的设计。结合当下购房者的实际情况，大户型的消费者多是二胎家庭，锦江天玺采用了双卧共享一个卫生间的儿童房设计。
从户型图上可以看出，两个大小相同的卧室，中间共享一个双边开门的卫生间，实现两个对称的套房设计。

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双儿童房设计
有二胎的家庭都知道，公平对孩子而言非常重要。但如果每个孩子都有独立卫生间，加上主卫和客卫， 229平米的房子要有4个卫生间，必然会占据其它功能空间的面积。
双卧共享一个卫生间的儿童房设计，规避了浪费，同时两个儿童房因为中间的卫生间分开，独立又互相关联，给予孩子足够的私人空间，又可以让孩子从小学会共享。
单扇最大2.5m的落地真窗
德商天玺系产品有一个最大的特点，就是水平的外立面设计。这种外立面设计以前只运用在公建设计中，因为能保证建筑立面的统一性。但说实话，在用玻璃作为幕墙的写字楼里办过公的人都知道，需要大量设备来进行辅助，才能让温度、气流等各方面指标达到人体舒适的标准，在成都一年有三季大部分写字楼都会开空调。简单点说，不节能。分页标题
从外观上看，锦江天玺采用的是玻璃幕墙，但从室内向外看，这些玻璃幕墙是真正的落地窗。什么意思？就是这些幕墙其实是真正可以推动的落地窗，而不是写字楼的小开窗面的小窗，而是可以单扇整体推动的。据销售人员介绍，这些造价昂贵的落地窗，单扇最大尺度达到2.5米。

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其实可以理解为，开发商帮你把窗户封起来了，而且还包得特别漂亮，保证了外立面的统一性。这点看起来不重要，但等到若干年后，其他项目因为封窗户让原本大师设计的外立面变得丑陋不堪时，经得起时间考验的外立面，则能在二手房市场被估以更高价值。

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高层外立面效果图
精装配置标准高于市场同期标准
【[锦江]壕宅测评② 走进科学：229平米的户型，居然没有一点点浪费】在精装品牌方面，全德系大牌：德国威能的地暖；全系洁具、面盆为德国汉斯格雅、杜拉维特、高仪；厨房电器德国博世；大金中央空调，百朗新风系统；霍尼韦尔的智能家居系统。
橱柜采用的是德国原装柏丽橱柜，每套价值都在20万左右。

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项目实景图
墙面、地面采用了不同的处理方式，保证室内品质。简法木饰面，全屋公共区域护墙板，绝不裸露一块墙面。
地面，根据不同区域，入户玄关、客、餐厅、过道等4个区域采用石材拼花，主卧运用人字拼花，其他卧室采用木地板直拼。看到这个地面的处理方式，就看到了钱。

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主卧人字拼花
客厅石材拼花

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03
不足之处
当然，没有一个产品是十全十美的。229户型仍有一些细节小缺陷，需要通过后期改造也弥补。
无公共卫生间
229户型的最大缺陷，是这一户型里没有设计公共卫生间。3个卫生间全部放在房间里，做成套房设计,也就意味着后期如果家里有客人来访，只能使用套房卫生间。这也是深度居家和社交产品在选择上的不同，可能在这个项目上德商的理解是房子是用来给家人住的，不是聚会的。
玄关位置放置鞋柜体积受限
入户玄关没有足够空间设置大体量鞋柜，虽然销售人员介绍，独立电梯厅可以用来增加一些鞋柜的放置，但设计时缺乏这些生活场景的考虑，还是略显遗憾。
西厨柜体未到顶
对于普通家庭而言，西厨的展示性多过实用性，所以西厨的整体视觉效果就应更完整。遗憾的是，在样板间看到的西厨挂柜并未到顶，距离天花板约有15公分的距离，在美观度和后期清洁上都略有影响。

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没有嵌入式冰箱设计
中西厨分区，兼顾了美观与实用，而且面积都够大。但不足之处是，可能受成本限制，没有嵌入式冰箱柜体及设备，这一点业主入住时可自行改造。分页标题
04
产品无抗性
区域居住结构待调整
看完整个项目下来，产品均好性应是高分得主。确实一个在高端领域快速成长的房企，能够从短时间积累的大量用户中，获取产品升级各种建议。
从第一个迎晖天玺到第三个锦江天玺，德商的天玺系已经升级到2.0版本，其中的更迭换代还没有来得及梳理归纳，就已经开始迎接市场的评判。可能对德商而言，满足高端客户的需求，才是做实市场的核心竞争力。
总体来说，产品无抗性，但区域的居住结构还在调整之中。
锦江天玺所在地段是缓坡地貌，对平原城市而言，是稀缺的地理资源，三圣乡作为城市绿肺，自然资源也是极好，这些要素都应是豪宅加分项。

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项目西向视野
但不可否认，由于城市发展的原因，最先进入这个区域的项目多是一些高容积率的刚需项目。锦江天玺是区域内第一个纯粹的高端住宅，它承接的将会是整个城东的多次置业者换房需求。
本文部分图片素材来源于豪宅品审局
作者：陈齐美