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销售额、利润、现金流是房企的三驾马车 。 一只优质的地产股 ， 从来都是销售额、利润、现金回款等指标大幅增长的 。 但是 ， 因为房地产行业的特殊性 ， 合同预售额的结转 ， 往往需要两到三年才能实现 。 这让投资者错过了很多潜在的高效、高增长、高盈利的地产股 。
不过 ， 去年行业中出现了一个名为“存货变现率”【存货变现率=全年预收款/全年存货】的指标 ， 这个指标可以通过观察开发商在建物业的预售回款 ， 来分析运营效率 ， 进而确定公司潜在的利润水平 。
运用这一指标 ， 和讯房产发现了十价非常优质的潜在高增长地产股 。 这些企业分别是中国金茂、中梁控股、新城控股(601155,股吧)、建业地产、荣安地产(000517,股吧)、碧桂园、中南置地、德信中国、新力控股集团、滨江集团(002244,股吧) 。

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1)数据来源:克而瑞、上市公司公告
2)选取样本为克尔瑞2019年销售额TOP100房企中的上市房企 ，上市公司有双平台的 ， 仅选取控股平台 。
3)此次排名算法 ， 根据公式【存货变现率=全年预收款/全年存货】计算得出存货变现率的比值 ， 比值越高 ， 排名越靠前 。 港股上市企业因存货科目和A股范围不同 ， 以待建+在建拟售+已建成代售物业计算值代替 。
4)房企的筛选标准 ， 综合考虑了三大因素 ， 作为筛选进入榜单房企的基本条件:第一 ， 2019年克尔瑞房企销售榜单前100名;第二 ， 整体上市房企;第三 ， 相关指标可以通过公开信息渠道获得 。
发现优质地产股的捷径
相比其他指标 ， 存货变现率是一个相对的动态指标 。 在房地产市场处于熊市时 ， 存货变现率越高 ， 公司的竞争力就越强 ， 运营效率就越高 ， 出现投资亏损的潜在风险就越小 。
但市场如果一旦由熊转牛 ， 指标过高就不是好事 。 说明公司的土地储备已经不足以支撑快速增长的销售规模需要应该进行补货了 。
因此 ， 存货变现率其实是一个熊市观察企业销售变现能力 ， 牛市观察企业投资补货能力的效率指标 。
在百强房企平均销售额增长不足8%的去年 ， 市场销售相对较为疲软 。 因此以销售去化的角度 ， 来观察企业存货变现率就变得非常有价值 。
以这项指标看 ， 金茂、中梁、新城将土地开发投资迅速变成为现金回款的能力 ， 明显要高出其他企业一大截 。
一个有意思的现象是 ， 存货变现率高的企业 ， 在净负债率和净资产收益率方面 ， 要高出其他企业一筹 。
比如 ， 新城的净负债率只有6.4% ， 是全行业负债率最低的企业 。 净资产收益率（ROE）32.9%；再比如中梁控股的净资产收益率达到了43.9% 。
检测土储是否健康的工具
除了帮助投资者发现优质的地产股 ， 存货变现率另一个作用 ， 就是帮助企业了解自己的土储规模是否合适 。
旭辉控股CEO林峰在2020观点年度论坛上表示 ， 土储不再是房地产公司发展的发动机 ， 而是一把双刃剑 ， 它既可能推动你前进 ， 也可能是勒在你脖子上的一个绳索 。
林峰指出 ， 以往很多公司认为土储就是规模 ， 规模就是地位 ， 未来可能不是这种逻辑 。 因为以前的土储不管多少钱 ， 可能过几年它都变成一个合理的价格 ， 土储是不断增值的 ， 但是长周期下土储不一定增长 ， 它要看你拿进来的成本 。 有一些土储可能一两年不增值 ， 但是财务成本算上去 ， 可能就亏损得很厉害 。
在2019年业绩公布后 ， 那些存货变现率数值较低的企业 ， 就纷纷表态要砍掉自己的土地储备 ， 以提升经营利润和效率 。
从这点看 ， 那些存货变现率低的企业 ， 也许会减少或者放缓拿地 。 有些可能会在今年上半年的土地市场上暂时失去踪影 。 分页标题
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（责任编辑：宋虹姗 HO031）

来源：(和讯房产杨羚强|谢敏|)

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标题：房企存货资色·年报榜单⑨丨房企存货变现率：金茂、中梁、新城运营效率最佳