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禹洲宋都·望林府现场图
商报采访人员 周坚洪 文/摄
在目前的杭州楼市 ， 以武林广场为圆心 ， 8公里为半径画出一个圈 ， 东到七堡 ， 南到滨江 ， 西到西溪 ， 北到智慧网谷小镇 ， 可以发现 ， 房价仍在4万元/平方米以内的板块 ， 寥寥无几 ， 仅有祥符、运河新城、铁路北站、华丰四个 。
除了运河新城 ， 其他三个都是最近几年杭州楼市为数不多的“冷门板块” ， 其中 ， 最为尴尬的当属祥符 。 不同于铁路北站和华丰的新盘供应稀缺 ， 祥符每年都有新盘入市 ， 但是不论人气还是销售成绩 ， 都被其他板块远远甩在身后 。
今年 ， 祥符迎来“供应大年” ， 当下已经有了4个在售及待售新盘 ， 再加上半年刚刚成交的2宗住宅地块 ， 1年之内最多将聚集6个项目 ， 潜在供应超过65万方 。
充足的供应 ， 激烈的竞争 ， 相对低位的价格 ， 能让祥符在2020年火一把吗？从最新的情况来看 ， 答案是肯定的 。 上周 ， 新盘荣安招商·祥宸府入市首开 ， 101套房源共获得757户登记 ， 平均中签率13.34% ， 刷新了板块新低 。
三大新盘集中亮相 主打洋房加高层设计
在祥符的新盘项目中 ， 最先亮相并入市的 ， 是荣安招商·祥宸府 。
祥宸府位于莫干山路以西 ， 东面紧邻大盘阳光郡 。 该项目是由荣安在去年5月拿地 ， 楼面价24023元/平方米 ， 自持5% 。 由荣安联手招商开发 ， 总建筑面积约16.2万方 ， 打造高层、洋房、叠墅三种产品 。
5月12日 ， 祥宸府公布首开销售方案 ， 推出小高层2号楼、洋房4号楼共101套房源 ， 户型建筑面积约82—172平方米 ， 2号楼均价38600元/平方米 ， 4号楼均价42580.67元/平方米 ， 含装修标准4000元/平方米 。 截至登记期满 ， 共有757户家庭登记 ， 平均中签率13.34% 。
本周一上午 ， 采访人员前往项目现场探盘 。 由于刚刚结束首开登记 ， 所以案场人气并不是很旺 ， 只看到一两组购房者 ， 连销售顾问也没有几个 。 据介绍 ， 祥宸府共有7幢高层（包括1幢自持）、7幢洋房和2幢叠墅组成 ， 南面代建一个幼儿园 。
目前 ， 售楼处里只做了一个洋房户型的精装样板房 ， 4000元/平方米的装修标准里 ， 包括了格力中央空调、恩科新风系统、霍尼韦尔和丹佛斯的地暖 ， 以及科勒的洁具、汉斯格雅的花洒、方太厨房电器等等 ， 还是比较厚道 。
祥宸府距离最近的地铁站是2号线墩祥街站 ， 不过直线距离仍有900多米 ， 步行需要10分钟以上 ， 优势并不明显 。
相比之下 ， 位于莫干山路东面的禹洲宋都·望林府 ， 到地铁站的距离则要近得多 ， 它到南面的地铁10号线国际会展中心站（在建）仅400多米 。
望林府由禹洲在去年5月拿地 ， 楼面价24815元/平方米 ， 自持3% ， 拿地时间、价格跟祥宸府几乎完全相同 ， 不过体量要大得多 ， 总建筑面积约27万方 。
在产品打造上 ， 望林府规划了10幢高层和13幢7层洋房 ， 高层主力户型为95—110平方米 ， 洋房主力户型128—180平方米 。 目前 ， 望林府展示中心已经开放 ， 不过样板房还没推出 ， 据销售顾问介绍 ， 项目预计将在7月份首开 。
祥符板块的另一个新盘 ， 更靠近东面的金地·大运桥西府 ， 则动作更慢 ， 现场展示中心仍在建造当中 。 大运桥西府位于通益路与祥泰街交叉口 ， 属于祥符板块和运河新城的交界地带 ， 由金地在去年4月拿地 ， 楼面价22277元/平方米 ， 自持21% 。
金地将这个项目定位为第二座大运系作品 ， 与桥西的大运河府一脉相承 ， 打造洋房和高层两种产品 ， 洋房主力户型99—170平方米 ， 高层主力户型103平方米和109平方米 。 据了解 ， 该项目将于5月底开放展示中心和样板房 ， 预计6月首开 。
价格仍属主城洼地 热度却一直不高分页标题
在今年之前 ， 祥符板块虽然一直都有新房供应 ， 不过基本都是各自为战 ， 先后入市 ， 导致板块并没有形成浓厚的置业氛围 ， 也就无法激起购房者的持续关注 。
此前 ， 祥符板块最著名的楼盘 ， 当属35万方的大盘阳光郡 ， 该楼盘早在2011年9月就首开 ， 销售周期长达7年 ， 直到2018年上半年才全部卖完 ， 清盘均价29000元/平方米 。
2018年12月底 ， 中尚汇府以高层40000元/平方米的精装均价首开 ， 仅6个月时间 ， 住宅房源全部去化 。 此后 ， 祥符另一个新盘和宁文华府在去年8月入市 ， 洋房精装均价40800元/平方米 ， 高层精装均价36000元/平方米 ， 透明售房网显示 ， 和宁文华府已经领出1123套房源预售证 ， 目前可售373套 。
36000元/平方米的价格 ， 从整个主城区来看 ， 可以说是价格洼地之一 ， 而且同周边板块相比 ， 祥符也有一定的价格优势 。 目前 ， 与祥符仅隔留石高架的蓝孔雀板块 ， 新房精装限价已经达到47000元/平方米 ， 二手房突破5万大关；祥符南面的桥西 ， 二手房价格更是超过了6万；北面的余杭勾庄 ， 新房精装限价也来到了30500元/平方米 。
价格不算高 ， 板块热度却难以为继 ， 除了新盘无法形成集聚供应的原因外 ， 缺乏爆点是祥符的另一个劣势 。 最典型的例子 ， 就是各个项目找不到共同的宣传点 ， 比如 ， 祥宸府将祥符历史文化街区作为卖点 ， 和宁文华府主打莫干山路 ， 望林府则把自己往武林靠 ， 而大运桥西府则主攻大运河 。
而且 ， 尽管各个新盘都号称“坐享7大商圈” ， 不过真正位于祥符板块内 ， 可以作为日常生活配套的也只有万达广场和西田城 。 此外 ， 祥符整体城市界面一般 ， 缺乏高端居住区的居住环境和配套 ， 这也导致无法吸引其他板块的改善型客户前来 。
大牌房企争相进入
限价上涨到“4字头”
当然 ， 祥符自身的板块优势也很明显 ， 这也是2018年以来 ， 不断有大牌房企进驻这个板块的主要原因 。
最大的优势 ， 毫无疑问就是主城区的“身份” ， 尤其是在杭州实施民办学校“锁区”招生后 ， 祥符所在的拱墅区 ， 拥有众多顶级民办学校 ， 大大增加了在此购房置业的吸引力 。
其次 ， 祥符交通路网发达 ， 可以快速前往杭城各个方向 。 除了地铁2号线、4号线、10号线、5号线四条地铁线外 ， 莫干山路、留石快速路、学院北路、古墩路等交通主干道构筑了四通八达的快速路网 。 从祥符出发 ， 避开早晚高峰 ， 十几分钟就能到达武林广场 。
另外 ， 祥符还将诞生一张“新名片” 。 去年年底 ， 祥符桥传统风貌街区项目由GOA大象设计拿下 ， 根据设计方案 ， 这里将打造“祥符里”街区 ， 依托五里塘河打造滨水活力带 ， 将历史韵味与现代生活方式再次交汇融合 。
今年4月 ， 本土房企大家以22087元/平方米的楼面价 ， 拿下了祥符东一宗宅地 ， 紧邻和宁文华府；5月 ， 远洋联手建华 ， 以26710元/平方米楼面价拿下祥符一宗宅地 ， 位于祥宸府西南角 。 加上这两宗地块 ， 1年之内祥符最多将同时有6个项目在售 ， 潜在供应超过65万方 。
值得一提的是 ， 4月大家拿地时 ， 地块精装限价为36000元/平方米 。 10天后 ， 远洋地块的精装限价已经是40000元/平方米 ， 增长了4000元/平方米 。 这也就意味着 ， 等到远洋地块入市 ， 祥符房价就将突破4万 ， 从这一点来说 ， 祥符“3字头”的窗口期已经不长了 。
（责任编辑：王治强 HF013）

来源：(每日商报)

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标题：板块潜在供应超65万方，三大新盘同时亮相