【乐居财经以楼面均价7.2万元重仓北京三幅宅地 合生创展10天花180亿元】


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本报采访人员王丽新
朱孟依卸任100多天后 ， 他的接班人、女儿朱桔榕带着合生创展用两个下午花掉了180亿元 ， 10天内“包圆”了北京分钟寺三幅宅地 ， 平均楼面价达7.2万元/平方米 。 一时间 ， 外界均称 ， 在公开土地市场低调多年的合生创展要重回主战场了？
2004年 ， 合生创展曾位列“华南五虎”之首 ， 也是中国第一家销售额破百亿元的房企 ， 可谓风头无两 。 此后15年 ， 合生创展的销售规模起起伏伏 ， 直至2019年才踏入200亿元阵营 ， 达212.58亿元 。 5月9日和5月19日的两个下午 ， 合生创展以总价180亿元、综合溢价率34%的代价重仓北京高端市场 ， 买地金额是去年销售额的85% 。
“合生创展趁着别家房企跑不动的时候生猛拿地 ， 是有自身逻辑的 。 在其他房企现金流紧张的时候杀入 ， 波段上是对的 。 ”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》采访人员表示 ， “多年以来 ， 合生创展主要靠港式打法发展 ， 在一线城市布局 ， 以慢周转模式享受土地红利 ， 底气是拥有长线低成本资金 ， 只要资金成本低于溢价即可算过来账” 。
货值或超400亿元
5月9日 ， 合生创展以总价72.2亿元、楼面价6.9万元/平方米 ， 溢价率26.25%出让的分钟寺地块是分钟寺棚改后的第一宗出让宅地 。 在2018年以前 ， 分钟寺是城中村 ， 棚改后的分钟寺村规划总建筑规模约32.5万平方米 。
10天后 ， 5月19日出让的两宗宅地竞争更为激烈 ， 经过56轮竞价 ， 合生创展以42亿元竞得分钟寺L-39地块 ， 溢价率42.08% ， 楼面价76168元/平方米 ， 溢价率和楼面价均创造了北京年内新高；后又经过82轮的激烈角逐 ， 合生创展以65.4亿元竞得分钟寺L-41地块 ， 溢价率37.86% ， 楼面价73912元/平方米 。
据贝壳研究院向《证券日报》提供的数据显示 ， 按照当前区域价格来看 ， 临近的方庄区域以八九十年代的老旧小区为主 ， 二手房市场成交均价在6万元/平方米-7万元/平方米之间 ， 较新的首开璞瑅公馆成交单价超过10万元/平方米；另外一边 ， 十里河片区品质较好的社区成交均价也超过8万元/平方米 ， 未来可挖掘潜力大 。
“如果是以快周转为打法的企业来开发的话 ， 估计总体货值在三四百亿元左右 ， 但合生创展擅长‘高溢价、多囤地、慢周转’的开发模式 ， 如果花10年时间 ， 有可能将货值做到接近500亿元的规模 。 ”有消息人士向《证券日报》采访人员表示 ， “多年以前 ， 在一线城市囤地可享受地价每年30%以上溢价空间 ， 是房企提升利润的重要手段 ， 合生创展早就尝到了这方面的甜头” 。
多囤地慢周转开发？
有媒体报道称 ， 2003年 ， 合生创展土地储备超过1000万平方米 ， 到2009年 ， 这一数值已升至3000万平方米 。 直到2019上半年 ， 其土地储备量也依然达到2940万平方米 。 但反观这几年 ， 合生创展拿地却并不积极 。
“2017年没有拿地 ， 2018年至今取地13宗 ， 加上这180亿元合计金额为264亿元（这也意味着2017年至2020年4月底的时间里 ， 合生创展拿地金额仅为64亿元） ， 占近三年销售收入的58% 。 ”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》采访人员表示 ， “合生创展拿地并不激进 ， 主要关注北京、长三角和珠三角的核心城市高价值地块 ， 不在非高价值地块浪费有限资金” 。
“未来这几块地推出的住宅售价预计会在12万元/平方米－15万元/平方米之间 ， 甚至有可能达到20万元/平方米 ， 不排除成为下一个合生创展的‘霄云路8号’ ， 卖上10年甚至更长时间 ， 充分释放土地红利 。 ”上述消息人士表示 ， “当然 ， 这也意味着合生创展要为之付出不低的资金成本 ， 但基于朱孟依家族产业版图的支撑 ， 或许能够算得过来账” 。分页标题
值得关注的是 ， 合生创展之所以能够击败众多对手“包圆”分钟寺宅地 ， 背后或与该地块的一级开发单位有关 。 上文提及的分钟寺的三宗宅地皆是棚改后推出 ， 而分钟寺棚改项目背后的一级开发单位与合生创展关系“密切” 。 据了解 ， 该项目一级开发单位是北京嘉富龙房地产开发有限公司 。 天眼查显示 ， 其最大股东是北京珠江房地产开发有限公司 ， 持股比例62.14% ， 二股东是珠江人寿保险股份有限公司 ， 持股35.83% 。
文章来源:证券日报

来源：(乐居财经)

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