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作者 | 雷晨
【债市观察V800亿债券压顶！房企“发债王”又发100亿，排名跌出TOP20】来源 | 债市观察
5月20日 ， 广州富力地产股份有限公司（下称“富力” ， 2777.HK）名下16富力03债券价格异动 ， 较昨收价跌3.65% ， 成交量1497手 。
此前 ， 深交所网站显示 ， 富力的100亿元小公募项目状态更新为“通过” ， 募集资金将全部用于偿还今年7只公司债券的到期及回售部分 。

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800亿债券压顶！偿债压力大
上述项目的募集说明书显示 ， 2020年内富力将有29.75亿元债券到期 ， 161.25亿元将于2020年面临回售 ， 合计约191亿元 ， 短期偿债压力较大 。
据企业预警通数据 ， 富力存续20只境内债券 ， 总规模441亿元 。 此外 ， 富力还存续10只美元债 。 境内外存续债券总规模约合人民币800亿元 。

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富力在募集书中直言 ， 由于近几年公司加大银行借款规模 ， 并积极发行公司债及境外债券 ， 使得公司负债规模有所上升 。
作为市场最看重的指标之一 ， 近5年来富力的净负债率也持续走高 ， 到2019年底达到198.9% ， 远超行业平均水平 。
截至2020年一季末 ， 富力总资产4318.7亿元 ， 流动资产3269.8亿元 ， 存货2334.4亿元 ， 存货占流动资产的比例为71.4% ， 去化能力有待加强 。
小债分析债务结构发现 ， 富力短期借款139.2亿元、一年内到期的非流动负债729.4亿元、长期借款809.7亿元、应付债券379亿元 ， 有息负债合计约2057.3亿元 。
然而 ， 截至2020年一季末 ， 富力账面货币资金只有336.6亿元 。 此外 ， 2017年至2019年及2020年一季度 ， 富力的经营性现金流量净额分别为-18.01亿元、2.07亿元、-136.32亿元和-60.9亿元 ， 不利于保障其偿债能力 。
与债务问题相伴的是 ， 富力近年来在房地产行业的排名也在下滑 。
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房企“发债王”排名跌出TOP20
据克而瑞数据显示 ， 2019年富力以1446.2亿元的销售规模 ， 位居房企销售排行榜第21位 。 这是富力继2017年排名第23位之后 ， 销售规模再一次跌出TOP20 。
富力成立于1994年 ， 凭借广州旧改发迹 ， 在地产界曾与恒大、雅居乐、碧桂园和合生创展并称“华南五虎” 。 2005年富力赴港上市 ， 风头一时无两 。
2007年 ， 富力地产以161亿元销售额排名第四 ， 仅次于万科、绿地和中海 ， 居“华南五虎”之首 。 不过 ， 此后屡屡踏空楼市的富力被同行接连赶超 。
在被合生创展、碧桂园和恒大超越后 ， 2009年10月 ， 富力首次在内地发行公司债 ， 用于补充营运资金和调整负债结构 ， 发行规模55亿元 ， 票面利率6.85% ， 期限为5年 。
发债后的富力却没能重回光辉岁月 ， 而是与房企第一梯队渐行渐远 。 自2011年首次被挤出销售规模TOP10阵营后 ， 又从2015年的16名滑到了2016年的第19名 。
2015年 ， 富力公布第5次回归A股方案 ， 计划募资350亿元 。 虽然回A之路曲折 ， 但在当时市场发债标准放松的环境下 ， 时隔6年 ， 富力得以再度发行境内公司债 。
克而瑞数据显示 ， 2015年至2016年中期 ， 在房企公司债发行TOP10榜单中 ， 富力以433亿元排名第一 ， 成为名副其实的“发债王” 。
在充沛的“新钱”加持下 ， 富力本可以养精蓄锐 ， 争取再度跻身头部房企 ， 只是这种再度崛起的势头并未显现 。
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世纪收购加剧债务负担 分页标题
2017年 ， 那场著名的世纪并购发生了 。 卖方是万达 ， 买方是融创和富力 。 为了几百亿的交易 ， 三家公司的掌舵者很是“激动” 。
耐人寻味的是 ， 在那天的发布会上 ， 王健林对富力董事长李思廉说：“批量收购酒店的机会 ， 相信一百年只有一次 ， 通过一定财技 ， 相信富力收支也能达到平衡 。 ”
最终 ， 富力以199亿元拿下万达77家酒店 ， 成为世界最大的豪华酒店业主 。
“折价”收购万达酒店 ， 的确增加了富力2017年的纸上富贵 ， 但实际上 ， 这些酒店至今还在亏损 。 此后 ， 富力又接盘了万达伦敦一号项目和海航部分资产 。
“买买买”无疑加剧了富力的债务压力 。
接盘不倦的富力 ， 2018年开始大举发债 。 据小债不完全统计 ， 富力在2018年至少发债26次 ， 融资超过514亿元 ， 几乎全部用于还债 。 不过 ， 富力在2018年也曾4次发债失败 。
到了2019年 ， 富力仍然忙于融资 ， 甚至不惜提高融资成本 。 2019年共发债15次 ， 总发债规模约336亿元 。 债券平均年利率为6.9% ， 较2018年底的5.74%提高了1.16% 。
值得一提的是 ， 2019年底 ， 富力进行上市14年以来的首次增资扩股 ， 新发行2.73亿股H股 ， 筹资37.35亿港元全部用来偿还海外债务 。 这在素来重视控股权的粤系房企中并不多见 。
如今 ， 富力获准发行100亿小公募 ， 用于偿还2020年到期的7只债券 ， 但其债务警报仍未完全解除 。 你对富力发行新债还旧债怎么看？欢迎在文末留言 。

来源：(债市观察V)

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