财联社（北京 ， 采访人员 李洁）讯 ， 5月19日下午 ， 伴随着拍卖师小锤落定 ， 北京丰台区分钟寺的两幅地块拍卖结果出炉 ， 均由合生创展（00754.HK）竞得 ， 成交总金额达107.4亿元 。
加上5月9日合生在分钟寺区域拿下的一宗商品住宅地块 ， 短短十天内 ， 该公司已在北京土地市场豪掷179.6亿元 。 如此大手笔拿地 ， 将一向保守的合生创展推上了舆论的风口浪尖 。
“合生在分钟寺的布局已经十几年了 ， 分钟寺板块的一级开发是其兄弟公司珠江投资做的 ， 虽然总土地款是179亿 ， 但其实大部分是给珠江投资的 ， 对于合生 ， 代价并没那么高 。 ”中原地产首席分析师张大伟对采访人员表示 。
接受采访的业内人士认为 ， 合生从成立起就依赖于大盘开发 ， 而分钟寺板块的开发对合生的发展将形成助力 ， 该区域后续还有大量土地出让 ， 或将成为蛰伏多年的合生崛起的一个机会 。
连续高溢价抢地背后
“分钟寺区域的一级开发从2004年就开始了 ， 由珠江投资来进行一级开发 ， 而合生应该也一直在等分钟寺的土地释放 。 ”一位知名研究机构分析师指出 。
不过 ， 直到2018年分钟寺村才被列入北京市棚户区改造及环境整治计划 ， 棚改后的分钟寺村规划总占地面积约21.04公顷 ， 总建筑规模约32.5万平方米 。 2019年 ， 分钟寺的回迁安置房项目进入签约阶段 。
2020年5月9日 ， 分钟寺棚改后首宗商品住宅地块终于挂牌入市；5月19日 ， 北京市国土局再次推出分钟寺两宗地块 ， 分别是丰台区南苑乡分钟寺村L-39地块、丰台区南苑乡分钟寺村L-41地块 。
由于地理位置优越 ， 上述三宗地块推出后 ， 吸引了二十余家房企“围猎” 。 经过激烈争夺 ， 最终合生在众多房企中突围 ， 成功竞得这三宗地 。
其中分钟寺L-39地块被合生以42亿元的价格拿下 ， 溢价率为42% ， 楼面价约76168元/平方米；分钟寺L-41地块被合生以65.4亿元获得 ， 溢价率38% ， 可售住宅综合楼面价为73912元/平方米 。
5月9日推出的分钟寺L-24、L-26地块 ， 被合生以总价72.2亿元拿下 ， 溢价率26.25% ， 楼面价达6.7万元/平方米 。
值得关注的是 ， 合生连续竞得分钟寺三宗高价地 ， 刷新了2017年以来北京南城楼面价单价新纪录 ， 其中分钟寺L-39地块的楼面价创下年内新高 。
“分钟寺地块的高溢价率成交主要原因与相关企业是一级开发有关 ， 实际区域内目前并没有完全具备支撑建设高端物业的基本条件 。 ”张大伟表示 。
“这三宗地对于其他企业地价可能是179亿 ， 但对于合生其实就是几十亿 。 以第一块72亿的土地为例 ， 其中接近50亿是要给一级开发商的 ， 其他企业拿要72亿 ， 合生拿其实只付20多亿 。 ”上述研究机构分析师告诉采访人员 。
据悉 ， 上述分钟寺三宗地块的一级开发企业均为珠江投资 ， 而珠江投资与合生创展两家公司均由朱孟依创立 ， 也是朱孟依在地产行业中的“左手右手” ， 二者合称为“珠江合生系” 。
贝壳研究院高级分析师潘浩认为 ， 合生意图一举拿下三块地 ， 形成规模优势 ， 可形成连片开发 ， 三宗相邻地块集中成交和入市 ， 未来将形成合力 ， 打造新的中高端居住板块 。
一位熟悉北京土地市场的人士告诉采访人员 ， 分钟寺三宗地块平均楼面价超过7万元/平方米 ， 未来出售的商品房单价肯定会超过10万元/平方米 。 三宗土地形成区域大盘后 ， 合生的业绩或将有较大改善 。
“后续分钟寺还有大量优质住宅地块 ， 以及商业等配套地块出让的可能性 。 分钟寺区域是一个超过200万平米占地的庞大区域 ， 合生拿地也占据了未来区域再发展的先发优势 。 ”张大伟如是说 。
挥之不去的规模阴影
曾被王石称为“地产航母”的合生创展 ， 因十余年来在规模上明显掉队 ， 而饱受业内质疑 。
早在2004年 ， 合生创展的销售额就已突破100亿元 ， 成为国内第一家“百亿房企” ， 并在随后与恒大、碧桂园、雅居乐、富力并称地产“华南五虎” 。 但是此后多年 ， 合生创展在规模上徘徊不前 ， 至2019年 ， 其合约销售额仅212.58亿元 。 而碧桂园2019年全口径销售额已突破7000亿元 ， 恒大销售额也超过6000亿元 。 分页标题
财报显示 ， 2015年-2019年 ， 合生创展销售额分别为99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元、149.75亿元、212.58亿元 。 2020年前4月 ， 该公司合约销售金额约45.11亿元 ， 较去年同期下跌22.2% 。
多位接受财联社采访人员采访的人士称 ， 合生业绩增长缓慢的主要原因 ， 是该公司一贯依赖高溢价、慢周转的开发模式 。
据了解 ， 2009年合生创展的土储量为3020万平方米 ， 截至2019年末 ， 其土地储备为3111万平方米 ， 10年间土储量基本维持不变 。
在土地市场上 ， 合生的拿地策略一直较为保守 ， 直到最近两年才开始逆势扩张 。 2019年 ， 合生连续拿下多宗地块 ， 总拿地金额为76亿元 ， 在百强房企拿地金额排行中排在99名 。
“拿地上的转变与合生创展的领导人变更有关 ， 新的董事长上任后 ， 一般会有新的动作 ， 并改变企业原来的一些发展方式 。 ”一家房产研究机构的高层告诉采访人员 。
今年1月13日 ， 合生发布公告称 ， 从2020年1月10日起 ， 朱孟依辞任公司的董事会主席及执行董事职务 ， 朱孟依的女儿朱桔榕获委任为董事会主席 。
此次“二代”接班完成后 ， 朱桔榕成为新城控股(601155,股吧)集团董事长王晓松之后 ， 又一位上市房企的“80后”掌舵人 。 事实上 ， 早在2013年其被任命为合生创展副主席时 ， 就是最年轻的地产上市公司高管之一 。
“朱孟依退位前 ， 已经给朱桔榕铺好了路 ， 北京分钟寺板块的土地就是其中之一 ， 此外合生还在广州等地拿下旧改等大盘项目 ， 土储丰富 。 ”上述房产研究机构高层表示 。
不过依靠多个大盘项目 ， 朱桔榕能否改变合生的慢周转模式 ， 让合生的发展迈上新台阶 ， 仍有待时间检验 。
（责任编辑：张洋 HN080）

来源：(财联社)

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标题：地块合生创展180亿北京拿地 规模焦虑下急于突围