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过去20年是中国房地产行业的黄金发展期 ， 大势之下 ， 房企大多无往不利 ， 但随着房地产行业增量天花板逐渐逼近 ， 行业正在进入竞争激烈的新阶段 ， 在新阶段 ， 房企必须不断提高经营能力才能把握发展的主动权 。
和讯网房产频道独家发布《2019年上市房企经营能力榜单》（以下简称为“榜单”） ， 榜单显示 ， 2019年上市房企的整体经营能力明显提高 ， 无论是利润指标还是市值水平 ， 均较去年有明显提高 。
有意思的是 ， 不同规模的房企在经营能力上表现出较大差异 ， 销售额在千亿以上的房企经营能力普遍较强 ， 不过 ， 龙头房企经营能力相对一般 ， 榜单显示 ， 经营能力TOP10中龙头房企只有2家 ， 去年还是5家 ， 一年之内3家龙头房企跌出行业经营能力TOP10榜 。

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1）数据来源：克而瑞、上市公司公告
2）选取样本为克尔瑞2019年销售额TOP100房企中的上市房企 ， 上市公司有双平台的 ， 仅选取控股平台 。
3）此次排名算法 ， 采用对ROE、营收增速、扣非净利润增速、市值等四个维度进行排名计分 ， 加总后根据综合得分进行排名 。 假定参与排名的公司有50家 ， 如果一个公司在ROE、营收增速、扣非净利润增速、市值这4个指标排名上分别为第3名、第20名、第10名、第9名 ， 那么分别对应得分48、31、41、42 ， 综合得分为162 ， 以此参与排序 ， 分数越高 ， 名词越靠前 。
4）主流房企的筛选标准 ， 综合考虑了三大因素 ， 作为筛选进入榜单房企的基本条件：第一 ， 2019年克尔瑞房企销售榜单前100名；第二 ， 整体上市房企；第三 ， 相关指标可以通过公开信息渠道获得 。
房企经营能力普遍提升

上市房企2019年的经营能力究竟有多大提高 ， 这一问题最终还是要落到房企的业绩上 。

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先来看看衡量经营能力的四个业绩指标 ， 首先是营收增速 ， 榜单显示 ， 2019年上市房企营业收入增速37.9% ， 比去年高出13.2个百分点；扣非净利润增速为56.7% ， 比去年高出9.9个百分点；ROE为18.4% ， 较去年高出1.5个百分点 。 市值方面 ， 上市房企的平均市值增加了105亿元 ， 同比增速20.5% 。
不难发现 ， 在四个指标中 ， 房企市值增速最高 。 在业内人士看来 ， 跟营收增速、净利润增速及ROE三个业绩指标不同 ， 市值没有滞后性 ， 体现的往往是当前房企在投资者心中的价值 ， 市值增长较快意味着市场对业绩增长的认可 。
此外 ， 房企市值增长较快 ， 也与城市群政策利好有关 ， 尤其是长三角和大湾区规划纲的出台 ， 在上述人士看来 ， 城市群政策的出台让人们认识到中国的城镇化红利并没有结束 ， 而且原来偏粗放的快速城镇化正在转向核心区域的深度城镇化 ， 作为服务城市发展的支柱性行业 ， 房地产必然会受到利好 。
实际上 ， 经营能力提升背后是房地产行业经营重心的转变 ， 即提质增效 ， 这是房企近几年战略层面的重大改变 ， 高质量发展已成行业主旋律 ， 提高产品力和运营效率从而提升利润水平 ， 这是现阶段房企的重要目标 。
融创董事长孙宏斌在今年业绩会上明确表示 ， 销售规模的增长未来不是重点 ， 利润和品质才是第一位的 ， 以稳健、以安全、以均衡为重点 ， 不断提高综合竞争力 ， 最终来实现利润的提高 ， 未来融创是这个管理逻辑 。
受调控及限价影响 ， 行业毛利率未来将呈现下降趋势 ， 对此 ， 万科总裁祝九胜在今年的业绩会上表示 ， 万科的应对有两点 ， 一是为客户做好产品和服务；二是持续提升管理水平 。 强调的依然是通过提高经营能力从而实现好的业绩回报 。 分页标题
不仅是龙头房企 ， 其他房企亦是如此 ， 比如金科对2019年的总结是从“跨越式发展”向“高质量发展”转型 。 在金科看来 ， 效益高、活力强、可持续是高质量发展的根本内涵 。
对于如何提高经营能力 ， 某券商分析师对和讯房产表示 ， 主要包括四个方面 ， 首先是提高产品力 ， 加强品牌建设 ， 在产品端向客户要溢价；其次 ， 在拿地方面 ， 企业要避免拿地王 ， 同时加快销售回款；再次 ， 实行精细化管控 ， 避免项目上跑冒滴漏；此外 ， 在融资方面 ， 要多渠道并举 ， 尽量降低融资成本 ， 提高利润水平 。
千亿房企经营能力分化
梳理榜单可以发现 ， 销售规模在一千亿以上的房企（以下简称为“千亿房企”）经营能力普遍较高 。
据和讯房产梳理 ， 在经营能力TOP20房企中 ， 2019年销售规模在一千亿元以上的房企多达15家 ， 而其余5家房企中 ， 销售规模在700亿元以上的房企高达4家 ， 有2家房企的销售规模逼近千亿 ， 分别是新力控股和龙光集团 ， 对应的销售额分别为987亿元和992亿元 ， 距离千亿只有一步之遥 。
对于该现象 ， 上述券商分析师分析认为 ， 千亿以上房企在行业内已经有了一定地位 ， 在信贷资源的获取上具备一定优势；其次 ， 这种龙头房企都在进行全国化布局 ， 更能适应现在因城施策的环境；而且 ， 千亿房企的团队比较成熟 ， 制度建设相对完善 ， 能根据市场变化比较快的做应对 ， 所以整体的经营能力较强 。
不过 ， 虽然千亿房企的经营能力整体较强 ， 但内部也出现分化 ， 尤其是龙头房企的经营能力普遍出现下滑 。
和讯房产梳理发现 ， 2019年龙头房企的三个业绩指标普遍下滑 ， ROE、营收增速、净利润分别下滑1.5个百分点、9.8个百分点、14.1个百分点 ， 只有市值保持增长 ， 行业均值从1580.5亿元上升为2046亿元 。
对于龙头房企的表现 ， 外界认为主要与龙头房企规模基础较大有关 ， 以净利润增速为例 ， 业内人士认为 ， 行业处于下行期 ， 龙头房企利润增速下降是比较正常的现象 ， 2019年利润结算一般来自于2017年和2018年的项目 ， 由于前两年地价在涨 ， 但房价没怎么涨 ， 而且2017年大家都拿了一些比较贵的地块 ， 结转的时候 ， 可能增加了一些低利润率的项目 。
除龙头房企外的其他千亿房企 ， 其经营能力在房地产行业无疑是最强的 ， 尤其在净利润增速上表现较为突出 。 榜单显示 ， 扣除龙头房企后 ， 2019年千亿房企的平均净利润增速高达91.5% ， 接近翻番 。 不过 ， 在市值方面 ， 千亿房企的均值为488亿元 ， 低于均值618亿元 ， 对此 ， 上述券商分析师认为 ， 市值变化并不取决于销售金额一个指标 ， 不能直接把销售金额和市值挂钩 。
经营能力承压

虽然2019年上市房企的经营能力普遍提高 ， 但这种提高能否持续目前还是未知数 。 一场疫情 ， 不仅改变了所有人的节奏 ， 也打乱了房企的节奏 ， 跟其他大多数行业一样 ， 房地产行业正在遭受前所未有的困境 。
以榜单TOP3房企为例 ， 三家房企2019年的各项业绩指标均处于行业前列 ， 比如 ， 2019年合景泰富营收和净利润增速均超过200%；融创中国净利润增速也高达103.5% ， ROE和营收增速均在30%以上；新城控股(601155,股吧)营收增速高达58.6% ， ROE和净利润增速均超30% 。
由于衡量房企经营能力的四个指标中 ， 有三个与业绩息息相关 ， 而业绩指标能否持续主要取决于销售增速能否保持 ， 由于疫情影响 ， 合景泰富、融创中国、新城控股前四月销售额均呈现负增长 。 财报显示 ， 合景泰富前4月累计实现合约销售195.52亿元 同比下降11.8%；融创中国前4月累计实现合同销售金额约955.2亿元 ， 同比下降19.7%；新城控股前4月累计合同销售金额约490.44亿元 ， 比上年同期下降27.99% 。
经营能力最强的三家房企尚且如此 ， 更何况其他房企 。 5月15日 ， 国家统计局发布的数据显示 ， 2020年1-4月份 ， 全国商品房销售面积33973万平方米 ， 同比下降19.3％ ， 其中 ， 住宅销售面积下降18.7％；全国商品房销售额31863亿元 ， 下降18.6％ ， 其中 ， 住宅销售额下降16.5％ 。 分页标题
国际评级机构穆迪表示 ， 受新冠肺炎疫情和经济疲弱拖累 ， 中国房地产的需求承受重大压力 ， 特别是1月-2月的销售额跌幅最为显著 。 “虽然预期房地产销售额在往后时间会逐步回升 ， 但碍于需求疲弱 ， 今年销售额将不及去年 ， 预计全国今年房地产销售额按年跌5%至10% 。 而个别流动性较差的开发商 ， 需同时面对离岸市场再融资风险 。 ”
穆迪还表示 ， 鉴于目前经营环境充满挑战 ， 下调中国房地产行业展望至“负面” ， 这是近5年来首次 。 该机构认为中国房地产市场数千家开发商当中 ， 相信获评级的开发商 ， 其销售额仍然会领先全国平均水平 ， 在现时疲弱的经营环境中处于有利位置 。
在上述分析师看来 ， 今年受到疫情冲击 ， 对房企的营销和排货都是一个考验 ， 房企都会面临一定的下行压力 。 他预计 ， 房企经营会出现分化 ， 优秀的房企可以度过难关 ， 一些不太行的房企可能就会被淘汰 。
“虽然历年一季度并非开工和拿地的旺季 ， 但疫情导致开工和土地成交的大幅下滑仍将影响房企今年全年的推盘和营销节奏 ， 进而影响全年销售任务的完成 ， 存货不足的企业全年销售明显下滑的风险较高 。 ” 标普认为 ， 新冠肺炎疫情对房地产开发企业的影响 ， 短期内或将明显冲击资金链 ， 中期内则对企业推盘节奏和行业融资环境产生扰动 。
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（责任编辑：宋虹姗 HO031）

来源：(和讯房产刘宝丹|)

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标题：经营能力资色·压轴榜单①｜上市房企经营能力：龙头房企排名下降