本文转载自公众号“公寓次世代” ，

图片

公寓次世代原创??
文 / ZZ

图片

如今的长租公寓 ， 外面的人想进来 ， 里面的人想出去 ， 曾被早期公寓创业者称为“野蛮人”、实力雄厚的地产系品牌 ， 陆续开始止损求生 。
一
3个千万级项目 ， 打包卖了900万
上周 ， 一个业内朋友爆料 ， 曾计划3年开100万间长租公寓的地产系品牌 ， 从去年底到今年初 ， 陆续卖掉了广州4个项目 ， 只留下2个能盈利的项目 ， “年后有3个项目是打包卖的 ， 总价900万 ， 其中一个项目原先设计装修就花了近2000万” 。

图片

图片来自该公寓官网
“这几个长租项目一直在亏损” ， 底层原因 ， 还是之前物业成本太贵 ， “挂上他们地产系公寓的品牌 ， 又必须高配” ， 疫情影响下 ， 这些高端公寓空置率更高了 。
财大气粗的地产系在断臂求生上非常果决 ， “他们总公司通知 ， 今年开始 ， 单个项目必须自负盈亏 ， 长租业务这块 ， 以前的成本还算在以前 ， 所以 ， 这4个亏损项目一卖 ， 他们长租业务就开始有了营收 ， 若继续经营 ， 每个月还要继续亏损 ， 于是就都卖掉了” 。
大出血卖项目 ， 是他们一定要走的一步棋 ， “这些长租项目之前是他们买卖部门做的 ， 资金雄厚 ， 一个项目投资一两千万不算什么 ， 现在不一样了 ， 他们整个公司都面临着危机” 。
最近 ， 这家地产系刚做过一轮架构调整 ， 惊动了整个地产圈 。 特色小镇、养老地产、长租公寓……曾多面开花的开发商 ， 这两年在多个新业务上翦羽而归 ， 不得不“弃卒保车” ， 砍掉亏损 ， 节省费用 。
二
每天都在看项目 ， 一天3、4个
对于长租公寓的弄潮者 ， 这个看起来“最坏的时代” ， 也是最好的时代 ， 前浪不断消失 ， 后浪又奔涌上来 。
上海的小风（化名）年后 ， 从原来别的生意上 ， 开始与机构合作收购长租项目 ， “市场上现在转让的项目特别多 ， 我几乎每天都在看项目 ， 一天3、4个” 。
对于开发商 ， 早期高价拿的那些项目 ， 扔了亏 ， 留着继续亏 ， 有的项目开业后也没经营 ， 还有的物业开发商本来要拿 ， 最后又放弃了 ， “地产系的项目预计一两个月后 ， 会有比较多抛出来” ， 他更愿意谈 ， 因为证照齐全 ， 谈起来也比较爽快 。
最近他们谈下来一个地产系项目 ， “这栋楼之前做的是涉外租赁的服务式公寓 ， 资产方40亿买过来 ， 做了整装 ， 我们谈了8个楼面 ， 一个楼面一年租金300万 ， 以后还是做涉外型的出租公寓” 。
但受疫情的影响 ， 当下的涉外租赁市场并不乐观 ， 客流减少了2/3 ， 小风和合伙人看中的是这个项目的地段 ， 不仅在上海市中心 ， 离地铁也十分近 ， “我们看好它的长期回报 ， 做好了亏半年的准备” 。
酒店也是小风更愿意谈的项目 ， “酒店转让的很多 ， 这类项目适合长短租结合 ， 运营空间更大 ， 只是在内部需要做一些改造 ， 比如传统酒店房间是不能做饭的 ， 如果用来做长租 ， 就要解决做饭的问题” 。
具体来说 ， 小风选择项目有这几个标准：
第一 ， 底盘价便宜 。 长租或酒店项目 ， 运营方大多数是“二房东” ， 也是租来的项目 ， 转让费不多 ， 但和大业主签的租金太高 ， 就不能要 。
第二 ， 地段、装修尽量要好 。 比如在上海外环、装修又比较低端的项目 ， 基本就不会去拿 。
第三 ， 和大业主续签的几率比较大 。 “并购项目的第一周期 ， 2-3年内 ， 盈利的几率不大 ， 能保本就不错了 ， 我们重点考虑的是第二周期 ， 这是个长线生意 ， 一个长一点的项目 ， 起码要运营十几年 ， 因此 ， 旧改的成本、证照是否齐全、有没有办特行 ， 与大业主持续合作的可能性 ， 更加重要” ， 项目有夹层 ， 存在安全隐患 ， 他们一概都不会考虑 。 分页标题
小风说 ， 一个项目的转让博弈 ， 时间持续一周到一个月不等 ， 关键是看“出手方的效率” 。 现实就是如此 ， 如今的主动权掌握在金主手里 。
三
前浪们 ， 忙着努力“活下来“
风口上猪都会飞的年代好像就在昨天 ， 当年立下“100万间”小目标的可不止一家 。
万科：暂停的“万村计划”
2018年初 ， 万科宣布计划在18年拓展45万间 ， 远期规划100万间 ， 年收入将达155亿元 。 并在当年4月 ， 由创始人王石宣布 ， 启动“万村计划” 。

图片

2019年7月 ， 万村计划止步 ， 万科主动违约 ， 放弃了部分房源 ， 其长租公寓总经理薛峰也选择了离职 。 11月初媒体爆出 ， 万村计划全面暂停拿房 ， 月底 ， 在万科的一场媒体发布会上 ， 万科董事长郁亮回应 ， “万村计划确实比想象中复杂得多 ， 确实低估了万村计划的困难性” 。
如今 ， 万科泊寓依然以23万间的管理规模位居房企系榜首 ， 100万间的小目标却已不再提起 。
朗诗、远洋：剥离长租公寓业务
2019年5月 ， 朗诗绿色集团有限公司发布公告称 ， 公司间接全资附属公司与控股股东朗诗集团签订协议 ， 将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项业务剥离至控股公司朗诗集团 ， 预计所得款项净额约9.81亿元 。
据悉 ， 2017年起步 ， 朗诗寓产生的亏损是4417万元；到了2018年 ， 这一亏损扩大至1.9亿 ， 同比上涨了330% 。 短短两年时间 ， 朗诗在朗诗寓上面就亏损了2.34亿 。 长租公寓业务在短期内 ， 持续不断的蚕食上市平台的利润 。

图片

（年报数据截图）
年底根据远洋集团的财务透露 ， 同年5月份 ， 远洋集团集中出售了北京邦舍置业有限公司（下称“北京邦舍”）100%股权 ， 以及北京椿萱茂投资管理有限公司（下称“北京椿萱茂”）30%股权 。
从高举高打 ， 到逐渐淡化 ， 对于房企 ， 长租公寓回报周期太长 ， 持续的亏损也让年报“不好看” ， 何况不少房企做长租本就另有所图 ， 资产运营只在表面 ， 投融管退才是真相 ， 但这几年 ， 国内Reits的发展速度不快 ， 一部分玩家等不住了 ， 逐渐减速或退场 。
4月30日 ， 中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 ， 大家曾经热切期待的资产证券化 ， 并没有引起多大关注 ， 房企也好 ， 创业者也好 ， 前浪们都在忙着努力“活下来” 。
有意思的是 ， 那些长租项目的接盘者们 ， 低价收盘后 ， 开始真正赚起了长线的租金差 ， 他们未来的盈利机会 ， 是房企、酒店这些前浪们给的 。
次世代决定开一个长租项目转让交流群 ， 要投资项目的 ， 转让项目的 ， 都来呀！加我微信 ， 注明“项目投资”或“项目转让” ， 行动起来！

推荐阅读>>>
有一些所谓的「长租公寓」做起了“羊毛党”！
一批深漂正在转租、清退出租屋离开深圳
4月 ， 还有这些长租公寓“暴雷”或“预备暴雷
长租公寓装修不到2年 ， 大房东告我 ， 要抢回去！
武汉长租公寓“暴雷”第一家 ， 租客交了一年房租一天没住
END
（责任编辑：宋虹姗 HO031）

来源：(和讯房产)

【】网址：/a/2020/0519/1589846317.html

标题：9003个千万级长租项目，打包卖了900万，地产系公寓品牌止损求生