值得关注的是 ， 规模优势下 ， 为了提质增效 ， 头部房企投资逻辑正悄然改变 。 一个明显的变化是 ， 房企增储之路开始分化 。
疫情之后 ， 房地产行业发生了微妙的变化：土地市场出现回暖迹象 ， 近期各地土拍溢价率、楼面价有所上涨；与此同时 ， 房企在调整城市与项目布局；由于推盘量增加 ， 一线城市豪宅成交量也有所上涨 。
土地市场出现回暖迹象
房地产市场回暖了？多名业内人士指出 ， 楼市窗口期已出现 ， 值得关注的是 ， 土地楼面价是呈现上涨趋势的 ， 比如5月7日杭州土拍 ， 建华、远洋竞得的祥符地块 ， 成本比周边项目要高 ， 但房价限价涨了4000元/平方米 ， 粗略测算项目利润率为6.4% ， 能否实现存疑 。 但这一波土地市场热度有可能带动市场预期的变化 。
房企能否借这一波市场回暖弯道超车？千亿规模的房企已经在行动 。 据克而瑞数据显示 ， 1-4月百强房企整体拿地销售比回升至0.35 ， 较3月末上涨0.7 ， 回升至2019年均值 。 而各梯队房企拿地意愿均有不同程度的上行 ， 其中TOP21-30房企拿地销售比上升最为显著 ， 梯队内的滨江、龙光拿地相对积极 。 此外 ， 恒大、碧桂园、绿城等大房企拿地动作频繁 ， 而销售规模与这几家房企有明显差距的祥生 ， 拿地节奏也与市场周期不谋而合 。
5月13日、14日 ， 祥生地产分别以24.6亿元和14.55亿元先后在宁波、合肥拿地 ， 5月至今 ， 包括在诸暨所拿两幅地块 ， 祥生已经拿了四幅地块 ， 总投资49.42亿元 。 据了解 ， 1-4月 ， 祥生新增土地货值共计198.3亿 ， 同比增加133.29% 。
刚于2019年实现千亿销售规模的祥生 ， 并非上市房企 ， 但也可管中窥豹 。 经过一轮“蛰伏期”后 ， 各房企的投拓节奏加快 ， 且拿地更偏好去化率高的核心城市 。 数据显示 ， 今年以来 ， 销售TOP50中半数房企单月拿地金额超过50亿元 。
同策研究院首席分析师张宏伟认为 ， 房企这段时间积极拿地 ， 出于高周转模式考虑 ， 可以在年底前推售 ， 以增加今年的总销售金额 。 由于经历了疫情影响 ， 房企今年对于回补业绩的诉求明显；对于资金面向好的房企而言 ， 现在拿地还是有时机的 ， 价格竞争没有那么激烈 ， 此时拿地增加了弯道超车、提升市场地位的可能性 。
整体偿债能力下降
疫情之后 ， 地方政府也在土地市场上持开放态度 。 以上海为例 ， 4月21日 ， 上海土地市场举办首场土地宣介会 ， 涉及浦东、嘉定、宝山和静安四个区 ， 推介土地64宗 ， 加上前期临港线上推介的14幅土地 ， 规划建筑面积超过400万平方米 。 4月22日 ， 上海正式印发《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》的通知 ， 加快经营性用地出让节奏 ， 适当增加年度土地供应量；加快土地出让收入安排和使用 。 5月15日 ， 上海举办第二场土地宣介会 ， 奉贤新城计划推出规划建筑面积逾77万平方米的土地 。
但摆在房企面前最大的问题 ， 仍然是现金流问题 。 据上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾分析 ， 房地产开发投资增速进一步恢复 ， 降幅较前值收窄了4.4个百分点 。 随着国内复工复产 ， 新开工和土地购置均有所恢复 ， 新开工降幅较前值收窄了8.8个百分点 ， 但施工增速较前值几乎没有变化 ， 预计随着新开工的好转 ， 施工增速也会加快 。 与此同时 ， 商品房销售增速也逐步好转 ， 商品房销售面积降幅较前值收窄7个百分点 ， 销售额较前值收窄6.1个百分点 。 4月单月商品房销售面积降幅更是较前值收窄了12个百分点 ， 预计5月份还有进一步修复的空间 。 但房地产企业到位资金降幅亦收窄 ， 较前值收窄了3.4个百分点 ， 其中 ， 定金及预收款下降18.9% ， 个人按揭贷款下降5.4% 。
4月数据表明销售受阻使房企承受着更大的经营压力和资金压力 。 正如张宏伟所言 ， 资金、土储是房企能否实现弯道超车的关键因素 。 通过2019年年报数据不难看出 ， 房企今年内存在短债偿还风险 。 综合同策研究院与亿翰智库数据 ， 截至2019年底60家上榜房企的现金短债比平均为1.49 ， 相对良好 。 其中 ， 现金短债比超过1的企业有44家 ， 占比超过七成；现金短债比低于1的有16家 ， 占比低于三成 。 分页标题
整体看 ， 销售规模增加的房企现金短债比较高 ， 比如龙湖、中海等 ， 具有更强的短期偿债能力 。 龙湖以4.38倍位居首位 ， 其次分别是越秀地产、远洋集团 ， 现金短债比均超过3倍 ， 分别是4.23和3.61 ， 短期偿债压力较小 。 但也有部分房企现金短债比低于1 ， 例如金茂、富力、恒大、泰禾 ， 现金短债比分别为0.93、0.62、0.61和0.25 ， 货币资金无法完全覆盖短期有息负债 。
另外 ， 大房企在融资端的优势 ， 能使其更好的控制债务结构 ， 将短期债务占比控制在合理期间 ， 以此平抑短期偿债压力 。 但房企货币资金储备中有一部分受限制资金是无法动用的 ， 如果受限制资金规模过高的话 ， 将会对房企的短期偿债能力造成压力 。
现金短债比下降有两个原因：货币资金面临增速放缓压力与房企短期债务小幅增长 。
因此 ， 房企加速销售回笼和积极参与拿地 ， 是实现财务结构优化的有效途径 。 2019年 ， 销售百强房企总货值规模已经达到42万亿 ， 其中10强房企的总土储货值高达18万亿 ， 占百强总货值的四成以上 ， 规模房企的土储断层趋势越来越明显 。 但在市场波段调整时期 ， 房企的投资策略也发生了微妙的变化 。 不少房企有意识地增加现金储备、注重控制有息负债的规模 。 2020年疫情的发生导致房企销售去化遭遇难题 ， 一季度TOP200房企累计销售额同比下降 ， 进一步限制了现金回款的增长 ， 后期是否能够回补取决于接下来的销售表现 。
这就不难解释这一轮土地市场的回暖了 。 值得关注的是 ， 规模优势下 ， 为了提质增效 ， 头部房企投资逻辑正悄然改变 。 一个明显的变化是 ， 房企增储之路开始分化 。 大房企如融创、世茂等仍继续积极收并购 ， 谋求低成本规模化扩张 。 调结构、调节奏、调布局 ， 积极拓宽拿地渠道稳健增储 ， 典型如绿地、华润 。 华润置地总土储货值一路飙升 ， 从2017年底20位迅速升至2019年12位 ， 两年间土储货值几乎翻倍 。 绿地则坚定高铁新城战略 ， 优质布局核心三四线 ， 土储货值同比涨幅超50% 。 从总土储的去化周期来看 ， 龙头房企逐渐走出“疯狂囤地”的怪圈 ， 平均去化周期连续两年下滑 ， 从2017年末的4.81年下降至2019年末3.98年 。
存货上升回款承压
业内人士将房企短期偿债压力归结于房企存货上升 ， 因此这一轮土地出让中 ， 房企通过城市选择补仓、调仓的动作也很明显 。
国信证券一份研报指出 ， 企业想要规模增长、盈利增加 ， 难以通过降低成本来实现 ， 只能增加存货投资；房企的存货投资往往是跨期的 ， 即本年的存货投资影响后续2到3年的盈利规模 ， 远期的成长很大程度上取决于当下的存货投资 。
国信证券分析师认为 ， 多数房企2019年自由现金流改善的真正原因是现金收回后存货再投资的减少 ， 是房企扩张意愿降低的表现 ， 而这也意味着多数房企未来1到3年销售增速的自然放缓 。
TOP10房企2019年新增土储情况来看 ， 中海地产一线城市新增土储最多 ， 占比达到21% ， 此外 ， 中海在经济发展较好的三四线城市拿地比例有小幅提高 。 融创在二线城市新增土储最多 ， 占比达到77% ， 一二线城市占比均有所提升 。 保利发展、绿地等过去一年在三四线城市新增较多土储 ， 华润置地主要围绕在强三线城市 。
而事实上 ， 不少大房企尤其是千亿规模的房企已经意识到存货问题 。 据不完全统计 ， 碧桂园、融创、绿地和华润4家房企土储去化周期不同程度地上升 ， 其中绿地表现显著 。 2019年在全国地市下行的背景下 ， 绿地逆市拓展 ， 尤其在二线核心城市占比提高 ， 落子上海董家渡、天津贸易港等大规模项目 ， 总土储去化周期也由2018年末的3.45年大幅上升至5.2年 。
再以祥生为例 ， 其与碧桂园、恒大持续重仓三四线城市的逻辑不一样的地方在于 ， 祥生在今年3-5月已新增7个地块 ， 分别位于杭州、温州、宁波等城市 ， 这些都属于在疫情后快速复苏的区域 。 分页标题
正如张宏伟分析认为 ， 从祥生进入的城市来看 ， 是与高周转速度匹配的城市为主的 。 一方面 ， 祥生有规模化需求 ， 另一方面通过高周转 ， 加快回款 ， 也是降低资金压力的一种表现 。 最近祥生在杭州投资40多亿拿地 ， 深耕布局这样的二线城市 ， 这是千亿规模之后做城市、项目结构优化：一二线城市周转速度慢但是可以做利润；三四线城市利润承压但可以促进规模增长 ， 祥生现阶段的必选项就是在两者中做平衡 。 张宏伟指出 ， 作为浙江企业 ， 祥生不乏市场敏感度 ， 上市需求也推动其利用杠杆和这样的机会做一些土储动作 。
据不完全统计 ， 2019年至今 ， 祥生在二线及新二线城市济南、宁波、绍兴、温州、芜湖、嘉兴、台州共计拿下19个项目 。 从土储结构来看 ， 祥生在一二线城市的土储占比已超75% 。
为了规避“走量”地块 ， 祥生采取的策略是提高拿地质量 ， 倾向于拿10万平方米左右的小规模土地 ， 以便于提高资产周转率 。 比如在5月12日 ， 祥生约6.52亿元的价格竞得位于绍兴诸暨的恒大悦珑府西侧宅地 ， 竞价达101轮 ， 溢价率约为18.1% 。 地块出让面积约为7.24万平方米 ， 楼面价约为5000元/平方米 。 参考恒大悦珑府5月均价1.25万元/平方米 ， 祥生地块销售预期利润至少有20%左右 。
从祥生近期拿地趋势可见 ， 长三角地区拿地窗口期已经来临 ， 房企集中这个地区拿地 ， 也是市场风险与机遇并存的体现 。 经过疫情特殊阶段“洗礼”后 ， 大部分企业开始重新审视城市发展周期 ， 资源、人口聚集的城市优势将被进一步放大 ， 长三角、东部沿海的一二线城市在楼市迅速复苏、政策利好、优质地块方面的复苏态势更加显著 。
一方面 ， 长三角不少强二三线城市人口导入正向 ， 疫情之后市场复苏加快 ， 有利于提升去化率 。 另一方面 ， 热点城市如杭州、宁波、南通、苏州的土地溢价率提升快 ， 拿地房企普遍面临利润痛点 。 以5月7日杭州出让5幅地块的结果来看 ， 溢价率均在20%以上 ， 其中滨江、银城分别拍下溢价封顶的两幅地块 。 有媒体测算出 ， 今年以来 ， 杭州市区宅地平均预期销售利润率为5.3% ， 而这5幅土地平均预期销售利润率仅4.49% ， 降低了0.81个百分点 。
业内人士猜测 ， 手头现金充裕、具备短期偿债能力的房企 ， 敢于在这一轮土储补仓时机中下注 。 能否弯道超车 ， 则看这些房企产品打造能力以及当地市场的变化了 。
(作者：唐韶葵 编辑：徐旭）
（责任编辑：王治强 HF013）

来源：(21世纪经济报道)

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标题：城市市场回暖 土储战略分化 房企弯道超车拐点来临？