如何盘活农村宅基地 ， 既让农民得以就近进城安置 ， 也能让资金“活”起来提高收入？近段时间 ， 上海市奉贤区南桥镇给出了新方案——宅基地“股权化” 。
上海奉贤区南桥镇试点宅基地流转“上楼+货币补偿”方案 ， 计划陆续完成1000户农民相对集中居住的目标 。 这部分补偿资金村民既可以选择直接领取 ， 也可以选择可参股投资项目 。 每股30万元整 ， 每户能且仅能参与其中一股 ， 保底收益率不低于5% 。
每平方米1.71万补偿
近年来 ， 上海奉贤在南桥等镇试点宅基地流转 ， 通过“上楼+货币补偿”的方案将原本闲散、空置、破旧的宅基地盘活 。
今年4月18日 ， 南桥镇第一批农民相对集中居住项目签约 。
“提前一天村民就来排队了” ， 南桥镇规划科科长何冰告诉21世纪经济报道采访人员 。 在南桥 ， 宅基地置换“上楼”实行先签约先入股 ， 先交钥匙先选房的模式 ， 村民为选到好方位连夜排队 。
南桥镇全镇有3700余户 ， 宅基地置换也有多种方式 ， 包括置换上楼、平移规并、居住保留和货币化等方式 ， 现阶段计划是先置换上楼1000户 。
据镇上的调查 ， 对政策的不了解、故土难离的感情、安置房小区未来生活上的高成本、子女教育等是一些村民对政策存疑的关键点 。 有村民就因为家中老房刚翻新 ， 不愿意房子装修完还没住就置换 。
怎么处理？比如有些老人不愿离开村子 ， 村里通过筹集老年公寓给他们暂时过渡居住；子女入学也可以划片到新安置小区所在区域 。
据何冰介绍 ， 去年镇里一共“上楼”328户 ， 今年区里给南桥镇设立的目标是“上楼”212户 。 但他们计划还要继续做下去 ， 现在建设的安置小区可以容纳1000户 ， 待小区全部住满后 ， 还会再开新的安置区 。
上海市政府印发的《上海市农村村民住房建设管理办法》指出 ， 集中居住工作推进中选择“上楼”的村民 ， 可按原有宅基地面积获得面积大约180-200平方米不等的住房 。 据了解 ， 南桥镇一些村民的宅基地平均面积达250平方米 。 为此 ， 多出的面积南桥镇按照每平方米1.71万元的水平给村民进行货币化补偿 。
股权可随时退出
21世纪经济报道采访人员注意到 ， 每平方米1.71万元的货币化补偿有多种兑现方式 。 村民可以选择直接领取资金 ， 也可以选择另一种方式——股权证 。
近年来南桥镇在全国率先推出了宅基地“股权化”的尝试 。 即 ， 南桥镇农民相对集中居住项目的签约户可参股投资项目 ， 每股30万元整 ， 每户能且仅能参与其中一股 。 保底收益率不低于5% 。
据了解 ， 首个投资标的项目是一处由镇属企业江海置业公司开发的沿街商铺 ， 大约700余平方米 ， 分成70股 。 5月14日 ， 采访人员走访该沿街商铺 ， 发现其已经在装修 ， 并张贴标识计划将一层建设为菜场 。
在南桥镇灵芝村 ， 有村民也向21世纪经济报道采访人员表示 ， 有意愿参与下一批的股权化项目 。 他家宅基地上老房子租出去一年能挣3万左右 ， 参与“上楼+货币补偿”方案能置换出两套新房和30万的股权 。
值得注意的是 ， 这部分股权在进入和退出机制上都是自由的 。 如果村民后期需要退出 ， 可随时申请取出这部分资金 ， 但是资产的增值部分不算在内 。
为何会将每股设定为30万？
何冰告诉21世纪经济报道采访人员 ， 现在村民住进安置小区后 ， 物业、买菜等生活成本有所增加 ， 但由于农用地还在 ， 他们享受的依旧是千余元的“农保”（即：上海农村养老保险） 。 这样测算下来若要保证村民原有生活水平需要增加每年15000元左右的生活保障 ， 所以30万的股本乘上5%的收益率 ， 一年就可以给他们带来15000元的收入 。
如果投资项目收益低于5%谁来兜底？
何冰表示 ， 若是村民个人投资 ， 收益只有租金这一部分 ， 但是对于政府和集体来说 ， 收益来源是多样化的 ， 这部分店铺由于注册在园区 ， 政府和集体既有租金收入也有税收 。 因而年回报率可以达到5% 。 若还是不足5% ， 镇上成立了南悦乡村发展有限公司 ， 是一家专门用来运作宅基地股权化的公司 ， 它们会对差额部分进行贴补 。 分页标题
“三园一总部”拉动2000余万元税收
不仅是让村民手里的货币通过入股的方式“活”起来 ， 南桥镇还在全国首创“三园一总部”的模式 ， 盘活闲置宅基地 。
“三园一总部”指的是：一个庭园一个总部 ， 一个公园一个总部 ， 一个庄园一个总部 。 其中 ， “三园”由农村“三块地”构成 ， 如修缮后的宅基地、建设后的农村公园、改造后的农村庄园 。
从2016年开始制定政策到现在 ， 南桥镇六墩村已经有58户农户宅基地作为试点通过“三园一总部”的模式进行改造 。 先期5户农宅已就地重建 ， 成为5家企业的企业总部 。
据了解 ， 在六墩村 ， 一户宅基地每年租金收入为3万元左右 ， 镇政府以9万元左右的租金将闲置的宅基地租下来 ， 引进企业入驻 。
一户宅基地可以注册一家实体企业 ， 要求每年缴税超过100万 ， 此外还可以虚拟注册5家企业 。 据了解 ， 去年南桥镇“三园一总部”的税收达到了2000多万 。
对于企业来说 ， 只要年缴税超过100万元 ， 就可以免去租金 。 为了留住这些优质人才 ， 南桥镇还帮助解决人才公寓、子女就学问题 。 对于这部分税收 ， 区、镇两级“颗粒归仓” ， 全部返还给村集体 。 对于村民 ， 选择流转出租 ， 200平方米的一户一年约有8-10万左右流转租金 。 （本报采访人员卢常乐对本文亦有贡献）
(作者：卜羽勤 编辑：耿雁冰）
（责任编辑：王治强 HF013）

来源：(21世纪经济报道)

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标题：村民上海郊区宅基地流转“股权化”试点：保底收益率不低于5%