[不动产权]从“初税亩”到“鱼鳞图”——古代人的不动产权证书土地|不动产权|初

引言不动产是指土地、房屋等高耐久度的土地定着财产，自古以来，它是千万普通百姓最重要的财产。6000年前的古巴比伦首富阿卡德就曾经说过，一个平民只有拥有了自己的房子，才有可能剩下额外的钱作为未来的不时之需，才能开启幸福的生活。2015年起中国实行《不动产登记暂行条例》，使得中国的不动产权登记趋于规范。
你知道吗，其实我国的不动产权登记最早可以追溯到周朝。那么中国古代社会是如何登记不动产的呢？国家为百姓办理不动产权登记是出于怎样的政治考量呢？一、古代不动产权登记的由来
在原始社会阶段，男耕女织，自给自足，群居部落是社会的主体，国家的概念还没有形成。随着夏王朝的建立， “普天之下，莫非王土”的思想植根于每一个人心中，全国的土地所有权收归中央，黎民百姓可以在土地上进行耕种生活，但没有进行土地交易的权利。
随着农业生产力的进步，西周后期土地买卖的现象开始出现，土地的所有权性质由国有开始向私有转变。春秋时期，鲁国最先开始向百姓征收土地税，以殷国库，实际上承认了古代土地私有制的合法性。

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今天的不动产权证书
古代不对平民收取房产税，但房产交易要交契税。房产不像土地那样严格登记，但官府也建立了房屋交易登记制度。买卖双方进行交易时，要到官府进行“公证” ，缴纳契税，契约才能正式生效。所以，根本上说，缴纳契税实际上是官府向社会公布契约的行为，具有今天登记和公示的效果。另一方面，老百姓进行不动产权登记也方便了朝廷的役征和税收，对稳定国家财政收入具有重要意义。二、古代如何办理不动产权登记？（从夏商西周至民国）夏朝
大禹开始推行“任土作贡”制度，规定每家每户按照拥有土地的数量缴纳税赋。为此，他召集官员在全国范围开展土地勘量，并设置专员绘制地图。然后将各地的水土的肥沃程度分为九个等级，并以此分别收取不同比例的贡赋。这一时期不动产权登记尚处于萌芽阶段。商朝
商朝时我国正式进入农业时代。农业受到重视，中央在全国实行“井田制” ，并设立了最早的不动产权机构进行管理。

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始于商朝的“井田制”
“井田制”用一条条交错纵横的道路将全国的农田统一划分成若干个“井”字，每一方井田占地九百亩，正中一百亩为公田，另外八户人家各得一百亩私田。农耕时节，大家首先共同耕作公田，耕作完毕，才能处理自家私田的农事。井田制规定一切土地归国家所有，实质上是一种以国有为名的贵族土地所有制。井田制下的土地一律不准买卖，只能由同姓依照嫡庶关系继承。西周
西周初期实行“井田制”与“籍田制”并行的政策。所谓“籍田”是一种古代农业上的祭礼活动。每年正月春耕时节，天子亲率诸侯在自家的“千亩”田上带头耕种。天子手持农具往返犁地三次，然后轮到大臣们翻地。最后君臣将种子播撒在田间，并命令天下州县及时春耕。这一仪式起源于原始社会，目的是表示天子对农耕的重视。
到了西周末期，由于农业生产力的不断发展，贵族和平民间的贫富差距开始加大。一些贵族阶层开始私下进行土地买卖，土地所有制悄悄地发生了变化。周宣王时期宣布“不籍千田” ，废除了“井田制”和“籍田制” ，田地房屋等不动产的买卖、转让和租赁逐渐放开。

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周宣王像
随着这类交易行为的增多，不动产交易的契约制度随之产生。当时的平民百姓会把重要的事情记录在竹帛上，而王公贵族则会铭刻在青铜器上。由于这一时期的不动产交易主要发生在诸侯王公之间，所以西周出土的很多青铜器上都有不动产等级文书的身影。春秋
公元前594年，鲁国国君认为国家的收入不足以满足自己的所需。为了增加收入，下令不论公田私田，一律按照田亩的实有数目收税，史称“初税亩” 。在此之前，我国主要实行奴隶社会的土地国有制，国家不承认私田的合法性，也不向私田征税。“初税亩”的实行，实际上承认了私田主人对土地的所有权，出现了封建的剥削方式，标志着古代的“井田制”开始瓦解。
另外，这一时期的土地登记制度第一次正式写入法律。如楚康王下令丈量全国的土地并登记造册，再按照土地收成缴纳赋税，明确了国家对土地资源的登记管理制度。

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春秋时鲁国最先开始实行“初税亩”秦汉
秦始皇时期下令，全国所有的地主和自耕农必须将家族拥有的土地和人丁数量如实上报朝廷。经审查核实后登记造册，并以此征收田租。
汉武帝初期，百姓刚刚从战争中摆脱出来，土地贫瘠，粮食短缺。为了改变国家的经济面貌，他命令向富商地主征税，并鼓励民众揭发偷漏税者。唐朝
唐朝时的不动产登记制度已经趋于完备，各地房屋田亩的统计遵循严格的流程。国家规定各地以乡为单位，在每年农历十月初到十二月末这两个月的时间内，完成户地籍的统计整理。内容包括：当地家庭数量、每家每户的房屋土地数量，以及应收的土地税收。先在乡里进行统计，然后汇总成乡账。乡账上报至县，县账上报至州并上报到中央户部。通过这种办法，朝廷就能对全国范围的不动产税赋情况了如指掌，以便于后期的清查。

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另外，唐朝首次出现了立契、申牒和过割等制度。“立契”指房产交易时双方须订立契约；“申牒”相当于今天的登记，需要到官府进行；“过割”就是过户、交割，是一种转移不动产权的手续。国家规定，土地、房产买卖必须通过官府，进行书面申报和登记后才算生效。否则不仅交易无效，还要受到严厉的处罚。宋朝
南宋时期，政府在各地统一制作“砧基簿” ，相当于今天的不动产权证书。证书上详细记载户主、田产面积、四至、来源等土地情况，并附以地形图，经村长核实后上报有关部门，经核实后再交付给产权人，并交各级地方政府收存。砧基簿既是户主的不动产权证明，也是国家征收土地税赋的主要依据。老百姓进行不动产交易时，买卖双方要带着砧基簿、地形图和契约到县政府办理“批凿”手续，交易才能生效。

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明朝“鱼鳞图册”明朝
明洪武年间，朝廷编制“鱼鳞图册” ，全面记载各地土地田产登记情况以便于管理。图册上将田地山塘依次排列、丘陵山林连缀绘制，并详细地标注每宗土地的业主姓名、田地形状等，状若鱼鳞，故称为“鱼鳞图册” 。“鱼鳞图册”成为了明朝时官府征收税赋的凭证，也是解决各地土地纠纷的重要依据。民国
1925年，北京地方不动产登记处在全城张贴布告，鼓励民众到地方政府进行产权登记，宣布一经核实生效，田地和房产的产权将被永久确定。此举大大激发了老百姓进行不动产登记的热情，为人民百姓的生活和社会经济的发展奠定了基础。分页标题

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民国34年水田买卖契约三、古代不动产权登记引发的问题及对策
宋朝时朝廷规定，不动产交易中买卖双方签订的契约必须为国家统一格式，契纸上须有双方姓名、交易原因、交易金额、担保条款等内容。双方缴纳契税后，官府在契约上加盖官印，才算完成合法交易手续，受到国家法律的保护。
像这一类的经过国家公证的正规契约被称为“红契” 。相应地，为了躲避契税进行私下交易的，相当于今天的偷税漏税，就被称为“白契” 。民间“白契”太多，导致产权不明、交易混乱，民间不动产权与官府登记内容不一致，自然会发生许多房产田产纠纷。

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清代“红契”
为了规范民间的不动产权交易，历朝政府绞尽脑汁、想方设法在各方面加以约束。南宋时，律法规定逃匿契税的人受到庭杖鞭笞之刑。明律则更为严苛，对于不纳契税之人，不仅要追究刑事处罚，还要将一半的交易价款上交官府。
汉武帝更是鼓励民间自行检举揭发。当时他下令各地富商统计自家财产并向官府纳税，但多有少报不报者。于是，汉武帝规定，不如实登记田屋财产的，发配边疆，财产充公。检举揭发有功者则可以拿走一半的房产。一时间告密成风，千万富商一夜之间倾家荡产。
这一举措不仅使国库立刻充实起来，减少了民间投机取巧的行为，也在百姓的心中树立了赫赫王威和国家信用，为后面全国正常的产权登记和赋税征收铺平道路。结语
从上述历史演变可以看出，中国古代的不动产权登记制度是为了国家的土地税赋服务的。古代实行土地登记制度的主要目的是便于国家政府进行税赋征收，而对于平民自有财产的证明只是一个附带的作用，且没有明确的产权确认，所以与今天的不动产权证书还是有很大的差距。
另外，所有地契资料均由各级官府掌握，秘不示人，普通民众无法查阅，这一点与现代不动产登记制度的公示要求也不可比拟。也就是说，中国在民国之前的历史上，从未形成真正以公示为目的的不动产权登记制度。
参考文献：
《周礼·大司徒》
《唐令·田令》
【[不动产权]从“初税亩”到“鱼鳞图”——古代人的不动产权证书】《明律·户律》