『喝茶』深圳天价“喝茶费”追踪：个别项目报价“虚高” 涉嫌炒作

本报采访人员陈婷童海华深圳报道
“现在对外是买不到的，但可以找关系给一笔好处费，你会考虑吗？”
“怎么找关系？”
“我可以帮你介绍，他们是专门做这方面的。 ”
“是开发商的人吗？”
“就是跟老板有关系的。不过最近查得严，方便见面聊吗？”
近日，《中国经营报(博客,微博)》采访人员以购房者身份向一名中介询问位于深圳市宝安区的新锦安海纳公馆项目（以下简称“海纳公馆”）是否尚有待售新房时发生了上述对话。据该名中介介绍，其客户此前购买了该项目一套89平方米户型房源，为此缴纳“好处费”55万元，房屋总价约810万元。
值得注意的是，上述场景发生在深圳市宝安区住建局（以下简称“宝安住建局”）于4月3日发布严打房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等违法行为的通知之后，海纳公馆与周边另外两个楼盘的名字就出现在此份通知之中，在地理位置上，这3个项目与宝安住建局仅一座天桥之隔。
节后复工复产以来，深圳楼市迅速回暖，前有豪宅项目“日光”“秒光” ，后有“百万喝茶费”甚嚣尘上。只不过，采访人员发现，个别楼盘火热背后，深圳楼市分化现象明显，其中，龙岗、罗湖、盐田、坪山区域二手房均价环比出现下跌，全市二手房网签套数自3月中旬以来持续回落，在成交活跃的样本房源中，房价上涨的占比为52.5% ，下跌的占比为47.5% 。
再现天价“喝茶费”
宝安住建局“喊打”通知涉及近期几个宝安中心区热门楼盘，包括海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟。
此前，网传消息称，海纳公馆及云玺锦庭在推售过程中出现“百万喝茶费” ，如一套海纳公馆89平方米3房户型的房源总价816万元， “喝茶费”85万元， 116平方米4房户型房源的“喝茶费”为100万元，房屋总价则为1120万元；云玺锦庭一套97～100平方米2房户型房源的“喝茶费”为75万元。
对此，采访人员近日以购房者的身份向中介了解到，海纳公馆89平方米3房户型房源的“好处费”为50万～60万元， 116平方米4房户型房源的“好处费”为70万～80万元。如果可以接受这个价格，其将为采访人员介绍开发商的“关系户” ，以取得购房资格和安排看房，但对方并未确认“关系户”是否即为开发商内部人员，以及“好处费”的最终流向。
只不过，当采访人员答应该名中介可以见面聊并敲定时间后，该名中介表示经过与“关系户”联系， “关系户”称“出了点事情，暂时做不了” ，需要等一段时间才能操作， “可以操作了第一时间告诉你。 ”对方如此说道。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为， “喝茶费”最终是被开发商收走， “房子的价格事关私营企业老板的收益，因此老板对这个市场是很敏感的，而凡是涉及‘喝茶费’的房子相对而言比较热销，不然也没必要采取这种方式。 ”
业内人士则向采访人员透露，开发商首先会通过中介机构代理销售房源，客户选定后将“喝茶费”交至一个第三方账户，而这个账户实际上属开发商所有，只是开发商为规避监管，会通过第三方通道如开发商的关联公司或关系人来开设。这样一来，即便收取的“喝茶费”被查处，从表面上看开发商是免责的，在这其中，中介机构也会获得一些“手续费”收入。
深圳市房地产信息平台显示，海纳公馆于2019年6月3日取得预售证，预售总套数为1889 ，均价为89976元/平方米，单价区间为7.4万～10.8万元/平方米，总价区间在562万～1274万元/套。
值得注意的是，据深圳中原地产网数据，目前海纳公馆所在的宝安中心区二手房价格已在5.2万～13.2万元/平方米之间， 10万元/平方米的二手房已遍地开花。
2020年4月10日，海纳公馆贴出一纸声明称“目前，本项目所有住宅产品已售罄” 。而截至4月15日，深圳市房地产信息平台显示，该项目还有约76套房源状态为“期房待售” 。分页标题
海纳公馆的待售房源数量成了一个谜。
实探“风波三角”
朝海纳公馆往前直走200米处，便是润恒都市名荟，与其隔街相望的则是云玺锦庭，三者所处的地理位置形成一个三角， “喝茶费”风波在此处发酵。
4月10日，采访人员来到海纳公馆项目看到，施工现场还在作业，但已建起层层高楼，具有较完整外形，并挂有“热销中”的字幅。
值得一提的是，风口浪尖之时，海纳公馆售楼处内一片冷清，采访人员走访当天，十几名中介在楼盘周围分散守候。
与此同时，采访人员联系卷入风波的另外两个楼盘询问是否还有待售房源，云玺锦庭售楼处人员称目前仅剩239平方米复式户型房源在售，但看房需等到疫情结束后，其他户型也均售罄看不了房。润恒都市名荟项目人员也称目前还有数量不多的房源在售。
采访人员来到云玺锦庭售楼处，门口已拉起围栏不对外开放。对于楼盘项目陷入“喝茶费”风波，云玺锦庭项目工作人员对采访人员表示，公司已经出具了声明，项目绝无额外收费的行为。经过内部调查，公司也无任何员工参与以“帮忙打折”“帮忙留房”为由私自向购房者索要“喝茶费”或资金监管等行为，也没有委托任何机构代为销售房屋。
润恒都市名荟项目营销部人员赖先生则对采访人员表示，公司已跟宝安住建局做了相关说明，经调查，公司内外部都不存在索要“喝茶费”现象。对方强调，此前网传消息只在标题和结尾点到润恒都市名荟，但其中的内容包括聊天截图等都没有提及该项目收取“喝茶费”等情况， “我们纯属是一个被波及、被连累的楼盘。 ”赖先生表示，现在楼盘的网签也在正常进行，包括海纳公馆、云玺锦庭项目的房源网签也并没有受到限制。
赖先生同时对采访人员称，目前宝安住建局正在进行调查，包括网传消息的真假及来源，若涉及的楼盘不存在收取“喝茶费”的情况属实，住建局也会为其做一个澄清说明。
对此，采访人员于4月10日下午来到宝安住建局了解相关情况，稍等一会儿后，前台人员称负责该事务部门的相关工作人员正外出开会，且不知其返回的具体时间，因此，采访人员将采访函发送至前台人员提供的该局邮箱并提醒其查收，截至发稿未获得对方回应。
【『喝茶』深圳天价“喝茶费”追踪：个别项目报价“虚高”涉嫌炒作】二手房市场“冷静”
近期，市场上盛传位于南山区的招商太子湾·湾玺（N3及N5栋，以下简称“湾玺公寓”）出现“日光”“秒光”现象，开发商甚至对此做出了否认声明。
在李宇嘉看来， “开盘热销”是一个常见逻辑，对于开发商而言，这是楼盘营销的重要渠道之一。据其了解，湾玺公寓基本上把深圳所有大的中介公司都启动起来蓄客。
此外，李宇嘉表示，在市场表现不佳或者趋向平稳时，有的开发商会把楼盘一些卖不出去的房源自行买下，所以在销控表上显示的是全部卖完，以此来刺激市场需求。另一方面，有很多“热销”现象其实是开发商和媒体资源相互合作营造的结果。 “另外，湾玺公寓总共也就100多套房源，但开发商却分三次进行推售，从这点上看，市场的购买力也并不是想象中那么强大。 ”李宇嘉补充道。
深圳市房地产中介协会近日也发出“郑重提示”称，其调查发现，所谓“市场火热”现象是由个别业主放盘报价“虚高” ，部分自媒体舆论宣扬导致的，不具有全市代表性，仅是部分片区个别楼盘的个别现象，并且实际成交与报价相差悬殊。
事实上，相较于发生“喝茶费”风波的宝安区和千万豪宅“日光”的南山区，龙岗、罗湖、盐田、坪山区域则显得风平浪静。安居客数据显示，今年4月，龙岗、罗湖、盐田、坪山的二手房均价环比分别下跌0.57%、0.15%、0.28%、0.48% 。分页标题
据深圳中原研究中心数据，今年3月，深圳二手住宅成交套数为8008套，环比上升3.8倍，二手房均价小幅上升至5.9万元/平方米。
值得注意的是，由于过户数据与实时成交具有一定的时间差， 3月份过户的二手住宅实际上主要为去年11月～2020年1月签订成交协议的房源。而在4月第一周和第二周，深圳二手住宅成交量环比持续下降，在成交活跃的样本房源中，房价上涨的占比为52.5% ，下跌的占比为47.5% 。
4月5日～12日，深圳业主报价上升的盘源占比为56.06% ，较前一周减少了0.07%；报价下跌的盘源占比为32.99% ，较前一周增加了0.44% 。
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