【城市】“没想到需求这么猛”：3月沪深楼市太魔幻！90城发布调控政策

导读：作为市场主体的开发商，大多并没有预料到疫情后的这波购房潮。一家广东房企驻北京的项目负责人说，之前没有想到需求这么猛，项目售楼处甚至没有做好准备接待客户，还把重点放在线上购房。
来源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）
记者丨张晓玲,申楚源
编辑丨林虹

图片
图片来源 / 图虫创意
中国房地产市场总是充满意外。在疫情趋缓后，经历了近两个月冰冻的楼市又很快热了，有些地方还出现了“夏天” 。
最初的复苏迹象来自深圳。 3月以来，深圳几个豪宅项目轮番开盘，每次都遭热捧，甚至久违的天价“喝茶费”也重出江湖；4月，在上海，一些人戴着口罩排队购买豪宅；在北京，豪宅也悄悄地开始涨价，成交量上升。
以一线城市的豪宅为代表，一些热点城市出现了点状的楼市热销， 3月份的统计数据也提示70城市场有所回暖。
国家统计局4月16日公布的数据显示， 3月70城中， 38城新房价格环比上涨，较2月的21城有明显提升。西宁、杭州、银川环比涨幅排名靠前；二手房方面， 32城房价环比上涨， 10城持平， 28城下跌，无论是上涨城市数量还是上涨幅度，较2月均有所抬头。

图片
图片来源 / 21世纪经济报道
然而在全球疫情尚未明确的情况下，在一季度已被耽误的开竣工、复工复产延期的基础上，今年楼市的整体走向仍然充满了不确定性。
虽然今年因为疫情，有的地方因城施策的调控有所放松，但几个试图突破限购防线的城市，仍然被严厉制止。房地产不会出现过去那样的单边上涨，房住不炒仍然是调控的基调。
深圳业内人士透露，基于近期部分区域的新盘热度飙升，一些二手房挂牌价大幅上涨，政府有关部门已经关注到此类问题，并已在着手准备新的调控措施。
逐渐回暖的楼市
深圳和上海楼市最近都很热闹，一个重现天价“喝茶费” ，一个为抢豪宅“打架” 。
深圳招商太子湾湾玺于4月5日推出了最后54套公寓，这已是该项目疫情后第三次推盘，每次都遭到买房人围观，千万级的豪宅项目抢起来毫不手软。
如此“挤牙膏式”的卖房，以及动用渠道和中介造势，引起了政府部门的注意。有关部门已经就此约谈了开发商招商蛇口(001979,股吧) 。
伴随豪宅抢购的火爆，深圳重现“喝茶费” ，供不应求的激烈程度可见一斑。 3月份，深圳宝安区锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟等楼盘被爆天价“喝茶费” ，引来住建局的关注。
一些前几年拿的地王也蠢蠢欲动打算推盘。有深圳业内人士透露，泰禾在2015年底所拿的尖岗山地王，地价近8万/平，近期也打算入市。
上海也同步火起来。 4月13日，上海碧云尊邸开始认筹，在新推出的160套房源里1700万起步，最高8000万元，仅认筹就需600万。
面对一连串让人眼花的数字，上午开售前售楼处外就早早排起长队，甚至有人在现场为排队抢号打了起来。
这样火爆的豪宅在上海并不孤独。 3月24日，绿地海珀外滩开盘，均价13.8万/平方米， 203套房源去化率88%；31日，均价13.8万/平方米的滨江凯旋门开盘， 175套房源，当天认筹率高达205.7% 。
上海中原地产数据显示， 3月底，上海高价房成交活跃，助推新房成交均价攀升至64404元/平方米，环比上涨17.5% ，创年内新高。
4月第二周，在中指重点监测的22个城市中， 7个城市成交环比上升，占监测城市的32%；与去年同期相比， 22个代表城市成交量整体下降28% ，其中18个城市成交同比下降。分页标题
刚刚公布的国家统计局数据也显示， 3月70城中， 38城新房价格环比上涨，较2月的21城有明显提升。西宁、杭州、银川环比涨幅排名靠前；二手房方面， 32城房价环比上涨， 10城持平， 28城下跌，无论是上涨城市数量还是上涨幅度，较2月均有所抬头。

图片
在疫情趋缓后，经历了近两个月冰冻的楼市又很快热了，有些地方还出现了“夏天” 。宋文辉摄
易居研究院智库中心总监严跃进对采访人员表示，当下豪宅受到追捧是一个特殊情况， “全球经济不好的时候，豪宅具有保值增值、避险的功能，刚需盘虽然有所回暖，但是绝对要低于去年同期水平。 ”
他认为，有些城市成交量有可能会超过去年同期，但是加起来数据整体对比去年还是要跌10%左右，重点城市走出降温通道还是有一定阻力，一直到3-4季度市场才会好起来。
中原地产首席分析师张大伟表示，深圳、杭州等城市因为供需结构、疫情前的豪宅税取消、人才政策等刺激，出现了最近的快速恢复，成为了房价上涨的领先城市。
相比2月份市场暴跌80%-90% ， 3月份大部分城市市场成交量逐渐复苏，在刚刚过去的4月上半月，各地市场继续恢复，已经接近去年同期的7成。
90城发布调控政策
楼市的回暖很大程度上得益于流动性的宽松，以及一些地方松绑了调控。
2月以来，在疫情影响下，多地推出了支持房地产的政策。主要包括复工复产、开发商拿地、预售资金监管等方面的支持。
据21世纪经济报道采访人员不完全统计，截至4月14日，已有超过90个城市发布了不同程度的房地产调控政策。
但少数放松房地产调控政策的城市被叫停。比如坚持了三天后， 4月14日，青岛撤回了此前出台的限售松绑政策，这也是继驻马店、海宁、广州、济南、宝鸡之后第6个收回楼市松绑政策的城市。
一边是地方政府小心试探，另一边各种信号又强烈预示着， “房住不炒”的主基调不会变。
面对市场突然的回暖甚至炒作，政府部门也在紧急应对，防止市场演变为另一次的暴涨。
在深圳，面对天价喝茶费，宝安区住建局立即出手，严禁房企、中介收取价外费用，一经发现将交由相关部门查处，并对涉案楼盘罚款、暂停网签。
紧接着4月9日，深圳南山住建局也表示，接到相关投诉，将严禁恶意炒作哄抬二手房价的行为，并追究相关法律责任。
21世纪经济报道了解到，深圳有关部门针对当前市场存在炒作的现象，已在研究新的政策狙击。
张大伟认为，全国来看，调控仍坚持房住不炒。房地产调控的大门预计打开的可能性不大。在这样的基础上，房价不可能大幅上涨。
事实上，作为市场主体的开发商，大多并没有预料到疫情后的这波购房潮。一家广东房企驻北京的项目负责人说，之前没有想到需求这么猛，项目售楼处甚至没有做好准备接待客户，还把重点放在线上购房。
对二季度以及下半年的市场，开发商的态度普遍谨慎。
4月15日，金科股份(000656,股吧)总裁喻林强在业绩会上表示，由于售楼处的关停，一季度房企销售出现了不同程度的下滑，全年市场整体销售规模预测应该也会下降5%-8% 。
严跃进预计，今年全年来看重点城市的新房成交量要跌10%左右，房企的降价促销不可避免。
社论｜坚持“房住不炒” ，警惕房价上涨因素重新聚集
国家统计局发布的数据显示， 3月份， 70个大中城市中有38城的新建商品住宅价格环比上涨。 2月为21城。 4个一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2% ，但涨幅比1月份回落0.2个百分点。 31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3% ，涨幅比上月扩大0.2个百分点，比1月份扩大0.1个百分点。 35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2% ，涨幅比上月扩大0.1个百分点，比1月份回落0.2个百分点。分页标题
一季度中国经济因疫情遭受冲击，全球疫情蔓延使得中国出口受到影响，当前宏观经济面临一定不确定性，在此背景下，依然有几十个城市的住宅价格环比上涨，这应当说是一个很强劲的表现。与中国楼市相比，美国股市则出现了大幅下挫。
过去几年，中国楼市在“房住不炒”的政策原则下，通过一系列调控政策，实现了一个较为长期的稳定状态，从相关数据来看，似乎脱离了过去地产调控带来的周期性价格上涨现象。正是因为过去几年房价被压制住，目前遇到疫情导致的经济冲击后，楼市并未出现恐慌性回调，这意味着一些上涨的预期依然存在。
现在，对部分城市的楼市周期性上涨因素重新聚集，我们应该警惕。除了城市化等因素外，楼市价格典型上涨的动因是货币环境以及地方政府对土地财政的依赖。楼市周期与货币周期是一致的，而货币政策周期又与宏观经济周期相反。
正因为经济调控存在周期性，所以，市场认为楼市也会随着这种周期一直涨下去。应对货币宽松从而从一定程度削弱购买力的方法，在美国是资金流入股市，在中国则是资金流入楼市。这种资产配置在一些周期内使得资产价格不断上涨。
【【城市】“没想到需求这么猛”：3月沪深楼市太魔幻！90城发布调控政策】疫情导致全球经济停摆，迫使各国实施财政救援与宽松货币政策。经历量化宽松政策后的发达国家再次史无前例地向市场注入流动性，大幅提升其政府的赤字率。疫情后这些全球低成本流动性会如洪水一样扑向各种资产，就像全球金融危机后的情况。也正因为如此，中国楼市重新出现了一些价格上涨预期，在沪深等一线城市，富有阶层继续加大在一线城市稀有住房资产的配置力度。
当中国经济处于高速增长周期时，虽然社会存在收入差距，但几乎所有人的收入在增长。但是，当国际大流行病对经济带来严重冲击后，收入增长会出现结构性分化，一部分人存在暂时失业或者收入减少的情况。这种收入上的差距如果伴随着资产价格上涨，则会进一步加大财富分配的不均衡性，这需要及时警惕。
中国尝试继续提高城市化率以推动经济增长，为了顺应发展规律，决定发展大都市圈，尤其是长三角与珠三角等地区，通过城市扩张吸引更多的农民进城落户。政策初衷可能是吸引农民工落户。但同时，需要关注来自全国其他地区一些富裕阶层形成的财富虹吸效应，及其房价刚性上涨，需要及时增加住房供应并为农民工提供低成本住房，在城市人口转移的基础上，真正推动经济效率提升。
这些大都市圈同时也是制造业中心，房价继续上涨会不断提高制造业成本，这不利于产业稳定，应该避免这种局面，以保持这些产业聚集效应带来的供应链效率优势。合理的房价，也会有利于年轻人在当地的创新创业。
在我们国家，很多人都将住房作为投资资产。究其原因，就在于房地产至今没有风险却获利巨大，尤其是在持有期间几乎没有税负成本。这对中国重视实体经济并推动供给侧结构性改革来说，是一个挑战。因此，必须继续坚持“房住不炒”的原则，不因逆周期调节而偏离，为实体经济发展营造有利的环境。
本期编辑范家兴、南瓜

本文首发于微信公众号：21世纪经济报道。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
（责任编辑：董云龙）