「开发商」即便不打折，买房也能省几万块，他们是怎么做到的？

作者：吾心生
来源：楼市微观察（loushi666）
这些天，随着房地产复工，买房的人逐渐多起来了，各地也相继有一些数据出来，基本上都是录得成交量翻番甚至翻几番的数据，相当漂亮。
比如上海， 3月份新房成交套数环比增长了217% 。其他城市就不再赘述了，政策是一方面原因，打消你的购房顾虑，另一方面是2月份数据失真， 3月份数据跟2月份环比没太大意义。
也有同比数据的，比如就有报告称，一季度新房成交量同比下降30% ，二手房同比下降40% 。这个数据看看也就好，没必要太过关注。
都说中国房地产韧性强，到底强在哪？当然不是成交量，而是成交价格。即便在疫情最严重的2月份，除了恒大很捉急，其他的开发商也都是雷声大雨点小，没给你多少真正的优惠，即便是恒大的大规模促销，也是历年来的常规操作，只不过今年的疫情，让恒大在网上营销这一块突然领先业内一大步，算是一个意外的收获吧。
其实这也算是好事，对于很多人来说，房价跌，不敢买，房价涨也不敢买。抛开深圳上海这种近期极个别躁动的案例，大家仍然可以按照既定的购房计划来买房，就今年来说，相对好一点的时机也就是上半年和年底，一来是有一些着急拉销售量的促销，二来是年底要完成年度销售计划。
实际上，今年的房子还是够卖的。在热门城市中，北京、合肥、天津、成都、厦门等城市，现在库存周期都在15个月以上。厦门更是超过了20个月，北京2019年末的商品房库存达到了8万多套，同比上涨了57% ，是8年来的最高纪录。
2020年，疫情带来的影响将会贯穿全年， 16万亿的销售额肯定是没可能突破了，今年房地产库存有望继续增加。
地产商自然感受强烈。
top4房企，万科说最重要的是能力不是土地，手持巨额现金。
恒大要打算每年削减3000万平米的土地储备，高增长，控规模，降负债。
融创的孙宏斌则很明确，深耕一二线，谨慎拿地，言下之意，一二线更安全，但土地价格偏贵，规模重要，但利润更重要。
即便是继续深耕三四线，追求规模的碧桂园，今年在财报方面也明显释放信号，降低净借贷比率，降杠杆的态度也很明确。
地产商们预期偏谨慎，影响可是不小。
也正是因为这些预期，相当多的地方城市早早就启动了稳定房地产措施，延期分期缴纳土地出让金、延期交税、放宽预售条件、加大公积金支持等措施。
因为城市的高速扩张，离不开房地产的持续贡献，离不开开发商持续不断的买地，而且还得你争我夺，不能围标。
有时候，以退为进，不失为一招妙棋。
利好真的来了，抛开那些一日游，两日游的政策，真正落地的缓释型利好，都能被开发商充分利用。
比如苏州的人才政策， 5月份才生效， 3月份发布当天，就有房企取消所有促销计划，一切按照备案价来销售。
如果真的按照备案价销售就算了，事实上，很多房企都在备案价上搞猫腻，不是说网签突破备案价，但是你付出的总成本也高于备案价和面积的总和。
还有一些促销的，说是75折， 9折，但是你去当地房产交易网上查询备案价（要查一房一价，不是项目的备案均价），所谓的折扣明显缩水。
面对狡猾的开发商，作为购房者，也该“狡猾”一点。
备案价是死的，但是人是活的，以我多年的经验，营销环节是最能砍价的。现在渠道商代理商在开发商面前都还是强势的，因为他们能给开发商带来高意向客户，所以往往佣金给的非常可观， 2-3个点是普遍的。这里的佣金，只要你敢去拼，就能省个几万块钱，这比交“电商费” ， “3万抵6万”、“10万抵15万”要靠谱多了。分页标题
具体来说，比如你自己去售楼处看房，开发商给你的价格是死的，你又觉得房子不错，这个时候你不要着急交定金或者草签合同，而是去找渠道商，去找中介去买房，直接说你看准了某套房，我找你买，你的佣金能不能分一部分给我？
这是很多炒房客密不外传的招数。即便不打折，也是能省个几万块钱的。
渠道商，这些中介会不干吗？就看你的谈判能力了。
但从渠道商，购房者，开发商三者之间来看，这笔交易如果达成，你和渠道商都是赚的，开发商的利润少了。
渠道商少赚点佣金，但是别忘了，你这个客户是自动送上门的，不做这笔生意吗？开发商当然不高兴了，所以你得悠着点，自己第一次去的时候，别暴露自己的真实信息，包括你的脸。
至于那些火爆的楼盘，有多少是真的去买房的，我不太好说，但是各种群里招人去现场凑人头的兼职信息，真的是天天刷屏，大家自己感受吧。
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（责任编辑：董云龙）