『小吴说未来』房地产是必由之路！，一个大国的崛起大国的崛起

【『小吴说未来』房地产是必由之路！，一个大国的崛起】大国的崛起，房地产是必由之路
前言：
巴曙松教授认为，
房地产在不同的发展阶段、不同的国家都扮演着重要的角色。
目前中国房地产市场正处在一个从投资拉动向消费拉动的转变过程中。房地产市场的发展本身也是财富增长的结果，促进了经济增长、居民的购买力增强、对住房的需求增加。而科技作为关键和重要的生产要素，毫无疑问对经济增长起到重要作用。

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图，巴曙松教授
巴曙松，北京大学汇丰商学院金融学教授、北京大学汇丰金融研究院执行院长，中国银行业协会首席经济学家，香港交易所集团董事总经理、首席中国经济学家。
2018年获得诺贝尔经济学奖的罗默，强调的是创新、研发等对经济增长的重要作用。当然，这并不说明包括房地产和基础设施在内的其他增长动力不重要。
房地产不管是在增量时代通过拉动基建投资，还是在存量时代通过刺激消费等，不管是在中国还是在国外，都对经济增长发挥重要的作用。
在中国经济从高速增长向高质量增长转型的关键时期，在中国迎接改革开放四十周年的庆典时刻，一种声音显然成为非理性的民粹，那就是彻底排斥房地产，彻底否认房地产是国民经济的支柱地位。
中国房地产业的快速发展，是在改革开放的历史机遇下成长起来的标杆行业，是勤劳智慧的中国人民对美好生活向往的必然产物。
在房地产快速发展的经历中，必不可少的出现这样那样的问题，但这只是前进中的问题，并不是否认房地产的依据。就像改革开放的历史性征程中，也曾出现许许多多的问题，也曾出现过否认改革开发的强大声音，但最终理性战胜偏见，中国不可能回到闭关锁国的封闭年代，房地产也不可能回到福利分房的回头路上。
彻底否定改革开放，中国就会落后挨打，彻底否定商品房改革，中国就会贫穷饥饿。
中国今天的强大，是改革开放解放生产力的必然结果。中国今天成为世界第二大经济体，是房地产持续健康发展的必由之路。
大国的崛起需要多个条件的综合作用，房地产作为前行发展的铺垫基石，科技作为关键和重要的生产要素，共同对经济社会发展起到重要作用。

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首先，房地产在不同的发展阶段、不同的国家都扮演着重要的角色。
从中国来看， 1998年房改以来，房地产对中国经济社会的贡献主要表现在以下两个大的方面：第一，成为带动作用十分显著的重要产业。房地产投资快速增长，部分年份增速高达30%以上，带动上游基建、下游建材等产业链的发展，在2003年、2008年等经济调整金融危机的特殊年份承担了重要的“保增长”功能，为近20年GDP的高速增长做出贡献；第二，显著改善居民条件，居住面积和居住品质实现大幅提升， “促民生”作用显著。从国家统计局的统计数据看，中国的人均住宅建筑面积从1998年的18.7平方米上升到2016年的36.6平方米，房屋存量从1998年的8000万套，上升到2012年的2.2亿～2.5亿套，户均套数从2002年的0.84套上升至2010年的1.02套，可以说居住条件得到极大改善。
从发达国家来看，以美国为例，房地产行业是美国经济的支柱， 2017年，美国房地产行业创造经济增加值2.6万亿美元，占GDP的13.4% 。其中住房买卖创造2.4万亿美元，租赁方面创造2000亿美元。自1947年以来，美国房地产行业经济增加值占GDP的比重增加了5.5个百分点。与此同时，整个房地产业以及建筑、物业管理等相关上下游产业占GDP的20.2% ，对美国经济影响巨大。
其次，目前中国房地产市场正处在一个从投资拉动向消费拉动的转变过程中。第一，从投资数据来看
，中国的房地产投资增速在2010年到达33%的高位后开始回落，近两年只有个位数的增长；第二，从交易数据来看
，越来越多的城市进入到以存量交易为主导的市场， 2017年有20个城市的二手房交易量超过新房，且越来越多的非重点城市也开始进入存量市场（如2017年的常州、绍兴、芜湖等）；第三，从企业的角度来看
，新房开发企业也开始越来越多地参与存量市场（租赁、资产管理等），实际上在美国、日本等发达国家，股票市场中纯粹意义上的房地产开发企业的市值占比不足30% 。可以说，当前中国房地产市场从投资向消费转变的趋势和发达国家的路径一致，内在原因是城市土地开发的刚性边界和人口出生率持续下降带来的增量需求的下滑。总体来看，
未来房地产对经济的贡献将从增量的土地开发、投资，转变到基于存量的资产管理、租赁、城市更新等
，且存量市场是一个可以持续开发的市场，在不同的阶段对经济将发挥着不同但依旧重要的作用。
以美国的租赁行业为例， 2017年整个行业GMV达到2.58万亿美元，其中租赁GMV为5218.2亿美元，市场规模巨大。房地产行业的经济支柱性不仅存在于住房买卖方面，租赁市场也存在巨大的商机。 2017年美国租赁住房4388万套，月租赁成本中位数为991美元/月，由此得到， 2017年美国租赁行业GMV为5218.2亿美元，占整个房地产市场规模的20.2% 。就投资而言， 2016年租赁方面的固定资产投资额为1320亿美元，占住房固定资产投资的18.6% 。巨大的租赁固定投资额首先能增加未来租赁市场的供给，其次对当年的生产资料形成消费，拉动经济增长，最后创造一定的就业岗位。分页标题
再次，房地产市场的发展本身也是财富增长的结果，促进了经济增长、居民的购买力增强、对住房的需求增加。
从这一点上来说，中国房地产增长的过程也伴随着经济增长的过程。最后，科技作为关键和重要的生产要素，毫无疑问对经济增长起到重要作用。
据统计，近年来，美国的硅谷等地的发展开始回落，一个重要的原因是房地产价格的持续上涨导致生活成本过高，使得一些创业企业不得不搬离硅谷。由于过多资源投入到房地产市场，市场的创业活力受到抑制，创业成本大幅增加。

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但是，不能因为这种挤压效应就彻底割裂房地产跟科技的相互依存关系。
正是房地产及其相关上下游产业不断创造出来的需求才给了科技产业的发展带来机会，也同时科技的发展给了房地产及其产业链不断进步的动力源泉。大国的崛起，正是房地产业跟科技产业相互融合相互依存相互促进带来的发展机遇。2018年12月13日，新华社刊发题为《深入落实“房住不炒”避免楼市大起大落》的评论文章写道：
“房地产市场的稳健运行关系着宏观经济稳定。当前我国宏观经济面临外部冲击和内部转型双重压力，保持房地产市场稳健运行，避免房价大起大落，既是保持宏观经济稳定的重要基础，也是经济韧性的重要体现。一方面，我国城镇化进程尚未结束，仍有较大发展空间，客观上也需要房地产业健康发展；另一方面，房地产业对其他行业具有较强辐射和带动效应，也是我国家庭资产主要配置领域，房价波动将加剧经济金融波动。因此，防范房地产泡沫风险，既要有效控制房价非理性上涨所形成的风险累积，也要高度警惕房价快速下行带来的泡沫破裂风险。 ”
中国，正在用理性替代民粹，房地产业重新担当国民经济的支柱产业，迎着改革开放的春风，肩负伟大复兴中国梦的历史重任。