【「＂原＂买房之前」不可思议！东莞松山湖挂牌单价破了11万/平米？|最近】

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「＂原＂买房之前」不可思议！东莞松山湖挂牌单价破了11万/平米？

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最近，东莞松山湖某二手房挂牌价让楼校长震惊了一把。

图片来源：乐有家

11万/平米的单价，将近2000万的总价，你以为是南山或者福田的哪个豪宅盘？却没想到，这个楼盘在东莞松山湖。连东莞的楼盘单价都超过十万了，这是炒楼的手段还是真实的趋势？
// 谁在炒作松山湖房价？ //
松山湖二手房价格的确有较大幅度上涨，从去年8月到11月的短短四个月，松山湖二手房挂牌价普遍上涨，涨幅最高的万科松山湖1号直接到了73.9% 。

去年闹得轰轰烈烈的深圳二手房业主集体炒房事件，松山湖某业主群也跟着掺和了一脚，呼吁小区年底成交单价要突破4万/平。

被抬高的挂牌价并不代表真实成交，只片面反映了卖家的心态和预期。买家能接受的松山湖最高价是多少呢？以万科虹溪诺雅为例，目前最高成交单价为5万元/平米，均价每平米4万多。这表明，以万科虹溪诺雅为代表的松山湖二手房，炒楼现象突出。

就松山湖5年来的楼市走向看， 2015年松山湖的均价不过1万/平左右， 2020年均价超过了3.4万/平，五年涨了三倍，超过深圳房价涨幅。

【「"原"买房之前」不可思议！东莞松山湖挂牌单价破了11万/平米？】
数据来源：安居客
作为莞深两地的“天子骄子” ，五年涨三倍，似乎可以理解，但把挂牌价再提高近三倍达到11万/平米，则令人难解。据深入了解发现，松山湖业主的底气主要来自去年发生的两件事，大大提高了购房者对松山湖的热情。

第一件事是去年9月份松山湖拍了一块地，成交价23.3亿元，楼面价28000元/平，也意味着预计上市销售价将不低于45000元/平。

第二件事是东莞去年实施的税改，由原先二手房交易“三价合一”、个税按差额的20%征收，变成税改按总价2%进行个税征收。

举个例子，东莞一套二手房，在2010年交易时成本（加上建造成本、费用支出等）是100万，现在是200万，那么增值幅度是100万，按差额20%计算，个税是20万元，按总额2％计算，个税是4万元，一下就能省16万元税费。

购房者压力降低，市场一下就活跃起来，二手房无论是成交价还是成交量都一路上涨。今年，松山湖热度依旧，疫情还没有过去，松山湖一小区翠珑湾就有不少人戴口罩排队看房了。

由此可见：松山湖挂牌价大涨，跟去年年底深圳豪宅税调整后，引发二手房业主集体炒楼，是同样的“骚操作” 。

经过调查了解，楼校长还发现， “华为人”是松山湖楼市的另一股特殊力量。

// 松山湖：“华为人”才是最赚的投资客 //
据说，松山湖的一半业主都是深圳人。深圳人对松山湖热爱，并非被松山湖的秀丽风光吸引，主要原因来自华为。而华为人是松山湖最特殊的炒房客。
华为斥资100亿在松山湖基地建了个欧洲小镇。看这鸟瞰图，真是让人羡慕啊。
最新消息，华为又斥资了14亿建设华为东莞台科园云数据中心项目，占地面积约109亩，预计2023年12月竣工。同时，华为南方工厂等大项目都在推进，华为在东莞各基地的占地规模远高于深圳坂田基地。

松山湖的房价，因华为而一路飞涨。但华为员工在松山湖买房，却能以不到1万/平米的单价买到。早在2018年，华为就宣布在东莞会提供3万套员工住房，包括：1、松山湖2000亩项目，预计2万套；2、松山湖安居房项目443亩，预计5500套；3、湖畔花园175项目，预计3000套；4、华为松山湖南区公寓115亩，预计2500套公寓。像湖畔花园，带装修价格仅8500元/平，比市场便宜了70% 。

但华为的人才房有硬性规定，前5年是租赁，期满后由员工购买（员工拥有完整产权），购买5年后才能转让。也就是相当于总共要10年后才能入市流通。

华为人工资高，对买房的热情也高。楼校长认识一个中介朋友，一年下来带看的华为客户就至少几十批。她透露，并不是每个华为员工都能申请到人才房，很多人还是比较热衷于在松山湖买商品房。

在华为的带动下，松山湖已经聚集了大量科技企业，对商品房有比较大的需求，这也是华为员工热衷于投资松山湖商品房的原因。
楼校长的一位朋友表示，松山湖的房子虽然没有深圳好租，但租金能达到一个月2400-3000元，若是买的早的，基本上都可以实现月租抵月供。分页标题#e#
据了解，华为内部政策不反对员工投资房地产，如果员工在东莞有商品房，一样可以享受华为人才房，这鼓励了华为员工在松山湖买商品房。在“华为人”的带动下，越来越多的深圳人关注松山湖。那么， 2020年去松山湖买房还来得及吗？// 松山湖2020年投资置业参考 //
2019年松山湖片区房价涨得最快，成交量也居东莞各区第一。

即使是受疫情严重影响的2月份，松山湖的一手住宅仍然是整个东莞唯一网签量破百的。3月份第一周，松山湖无论是新房还是二手房成交都表现不俗。
3月第1周东莞新房成交情况（来源：乐有家）

3月第1周东莞二手房成交情况（来源：乐有家）最近的松山湖又多了几个重要利好，一个是前文提到的华为加码的14亿投资；第二个是松山湖至深圳光明科学城正式通道动工，两地直线距离仅7公里，一旦打通将促进两地产业资源互补，更进一步发展；第三个是松山湖今年将新增2760个学位。但值得注意的是，前文提到房价一路飞涨的松山湖目前寥寥几个尾盘在售，链家上显示的松山湖二手房，也仅有418套在售。当下的松山湖，更多的在售楼盘是指环松山湖区域的项目，总共分为了七个板块。在松山湖整个大区域，挨着松山湖的大朗、大岭山目前新房均价也达到2-3万/平。初步总结：
松山湖前途看好，是粤港澳大湾区规划的重点区域，也是国家级高新技术产业开发区和国家自主创新示范区的核心区域，从成交情况和房价上涨情况也能看出购房者对松山湖的热情。

2012年松山湖就宣布不再批复住宅用地，松山湖商品房呈稀缺状态，房价都快赶上挨着松山湖的深圳光明。

越靠近松山湖CBD ，二手房源价格越贵（图源：楼市天机杂谈）

楼校长认为，松山湖核心区域，二手房业主炒房现象明显，深圳人前往投资需谨慎。若是对松山湖片区看好，可以考虑距离松山湖较近的楼盘。目前整个大松山湖片区，有50个新房项目，最便宜的单价1.3万/平。具体楼盘明细如下：