（_本文原题：疫情下的楼市：一场意外的现金流“事故” ， 有人倒在黎明之前）
这并不是地产人习惯的开年方式 。 如果放在过去 ， 春节前后 ， 他们仍然要忙于售楼处 ， 接待不少的看房客 ， 甚至在这期间拿下自己开单的一个小高峰 。
但突如其来的新冠肺炎疫情让今年的情形大不一样 。 售楼处打烊、看房客消失 ， 线下卖房一片萧条 ， 这打乱了不少房企的节奏 。
在线下售楼处关闭后 ， 房企纷纷上线补救措施 ， 网上卖房、“无理由退房”史无前例的热闹 ， 但这也仅是缓兵之计 。 克而瑞最新公布的数据显示 ， TOP100房企2月销售环比下跌43.8% ， 创下近几年来单月销售新低 。
【#时代财经#有人倒在黎明之前，疫情下的楼市：房企节奏被打乱】双位数的下跌冲击着地产人的信心 ， 但好在悲观之余并非没有希望 ， 楼市松绑政策的相继出台正在打开机会窗口 。
意外的现金流“事故”
2019年 ， 房企的日子并不好过 ， 但这一年全国商品房的销售还是逼近16万亿 ， 创下历史新高 ， 尤其是年末促销的立竿见影让地产商看到了行情希望 。
徐亮（化名）是一家TOP20房企的区域总 ， 他说如果没有新冠肺炎这只“黑天鹅事件” ， 2019年年末的市场热度至少能维持到今年4月 ， 他有信心带领团队在第一季度完成20%以上的业绩增长 。
然而 ， 疫情的严峻程度和发展速度远远超过了他的预期 。 1月26日中国房地产业协会倡议房地产开发企业暂停售楼处销售活动以后 ， 全国超60城的线下售楼处均被迫关闭 ， 施工工地进入停工状态 。
全面停工的局面在预料之外 。 “疫情的严峻程度和发展速度确实超出了我们的预料 ， 在当下我们是被架着往前走的 ， 很多决策是无奈之举 。 ”
特殊时期 ， 从前不常用的线上售楼处、直播卖房等方式成为房企销售的重要渠道 。 为了增加客户买房信心 ， 30天无理由退房、半年无理由退房、全国楼盘75折、全民卖房拿佣金等优惠轮番被推出 。 就像徐亮所说 ， 工地已经停了 ， 销售不能停 。
对房地产行业而言 ， 新冠肺炎疫情是一次突发的现金流“事故” ， 尤其考验高负债房企的经营韧性 ， 高周转模式的精髓在于压缩拿地、建设、销售、回款的周期 ， 通过资金重复滚动来撬动项目开发 ， 其中任何一个环节出问题都将影响整个模式的运转 ， 进而增大现金流压力 。
实质性的影响已经产生 ， 2月份TOP100房企创下了近几年来单月销售的最低记录 ， 超过8成的百强房企2月单月和累计业绩同比双降 。
销售的断崖式下滑同样让房产中介备受煎熬 。 王祥在一个二线城市经营着30家房产中介门店 ， 主营一二手房的销售 。 他告诉时代财经 ， 往年春节后的两个月是市场“黄金期” ， 两个月千万的业绩司空见惯 。 但今年 ， 不单千万业绩无望 ， 亏损也不可避免 。
“每年春节后的两个月都是全年销售和利润的高峰期 ， 单月销售额大约能达到1000多万 。 今年受到疫情影响 ， 有些‘零业绩’的感觉 ， 整个2月 ， 我们只成交了十几套房子 ， 别说1000万的收入了 ， 还要亏损200万 。 ”
好在进入3月 ， 状况正在好转 。 徐亮和王祥透露 ， 3月1日 ， 已经有不少线下售楼处恢复了正常的经营 ， 只是相比从前多了一道防疫流程 ， 为避免聚集 ， 很多售楼处暂时只接待预约客户 。
“工地比售楼处要更早复工 ， 售楼处开放之后 ， 可以说是慢慢恢复元气了 ， 揪着的心放下了一半 。 ”徐亮说

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图片来源：图虫网
救市也纠结
疫情面前 ， 房地产着实栽了个“小跟头” ， 不但返乡置业打水漂 ， 大范围的售楼处关闭、项目停工更是在不经意间打响了一场现金流“保卫战” 。
大疫之下 ， 数十城相继推出“救市”新政 ， 速度之快、花样之多令人眼花缭乱 。 给房企减负是这轮楼市松绑的首要出发点 ， 2月11日 ， 上海宣布因疫情影响未能按期缴付土地价款可申请延期 。
这也成为救市的一个重要转折点 ， 随后包括无锡、西安、佛山、浙江等20省市都相继出台了类似政策 ， 通过延期或分期缴纳土地出让金帮助房企度过短期资金难关 。 同时 ， 无锡宣布完成25%以上投资即可申请预售、广州花都实施“拍地即拿证”、苏州针对具体地块取消现房销售 。
在给房企发放“解药”的同时 ， 救市政策开始向需求端发力 ， 衡阳、马鞍山、苏州相城区、青岛、南宁等城市或给予购房补贴 ， 或在人才引进等层面刺激购房需求 。 率先推出重磅举措的要数河南驻马店 ， 它在2月21日宣布公积金贷款最低首付比例由30%下调为20% ， 成为第一个在首付上做文章的城市 。
仅仅三天之后 ， 浙商银行宣布对于非“限购”城市居民家庭购买首套个人住房的首付比例从原来的30%调降至20% 。 “救市政策进入了第二阶段 ， 开始刺激需求了 。 ”中原地产首席分析师张大伟说 。
一位房企营销人员则向时代财经表示 ， 这些区域出台的相应刺激政策对目前市场来说是有利的 ， “这样能调动更多沉睡刚需客的资金来活跃市场、带动市场” 。 分页标题
不过 ， 在松绑政策出台七天后 ， 驻马店就被河南省委、省政府约谈 ， 其发布的政策原文链接也已失效 。 “驻马店被约谈更多是给市场一个警示 ， 告诉地方政府政策的出台需要关注到社会的情绪 ， 本质上并不是让它撤销降首付的政策 ， 事实上现在也没有撤销 。 ”一位不愿具名的TOP10房企高管向时代财经指出 。
驻马店“被约谈”的小插曲并不会暂缓楼市松绑的步伐 。 “房住不炒是主基调 ， 但目前房地产行业确实受到了疫情的冲击 ， 地方政府做出一些局部调整是有必要的 。 ”佳兆业集团首席战略官刘策说道 。
3月3日 ， 温州继续推出重磅新政 ， 本科生买房7折 ， 首批将拿出1700多套房源 。 上述TOP10房企高管直言 ， 目前无论是公积金贷款首付下降 ， 还是购房补贴、人才政策都是比较温和的 ， 对楼市影响不大 。 “如果说二套房的首付从七成降到三成 ， 那才是与房住不炒相悖的 ， 因为这将为有购买能力的买家带来投资或投机的机会 。 ”
当然 ， 政策的放松会持续 ， 但并不代表一成不变 。 该房企高管强调 ， 这段时间确实是政策的窗口期 ， 但如果后面市场变得强劲了 ， 政策就会出现反转 ， 会做适度收敛 。
是黑天鹅 ， 也是钥匙
对房地产行业而言 ， 新冠肺炎疫情是一只“黑天鹅” ， 但同时也是一把松绑楼市调控的“钥匙” 。 阳光城执行副总裁吴建斌直言 ， 经过疫情之后 ， 国家对房地产的调控可能不会像前两年力度那么大 。
这也将为不少城市赢得喘息的机会 ， 尤其是三四线城市 。 随着棚改货币化退潮 ， 三四线城市楼市需求透支 ， 库存逐步上升 ， 降温趋势明显 。 上海易居房地产研究院统计的2019年百城库存数据显示 ， 截至12月 ， 三四线城市的新建商品住宅库存同比增长5.8% ， 达到了20693万平方米 ， 仅次于二线城市 ， 而原本有机会消化部分库存的返乡置业也在疫情冲击下“打水漂”了 。
因此三四线城市也急于在本轮楼市松绑中率先抠响“发令枪” 。 可以说 ， 它们既是疫情下的受害者 ， 也是既得利益者 ， 而更多的三四城市有望在因城施策的前提下找到政策窗口 。
危中有机的不仅仅是楼市 ， 还有土地市场 。 出于谨慎考虑 ， 不少房企在疫情期间都在着力降杠杆 ， 放慢了购地速度 ， 这也极大减小了土地市场的竞争 。 “目前确实是抄底拿地的时机 ， 疫情影响了很多房企的销售 ， 没有多余的钱来拿地 ， 但并不是每家房企都有资源和资金把握住窗口期 。 ”刘策强调 。
正因如此 ， 当下的土地市场几乎成为头部企业和央企国企的“专场” 。 中指院数据显示 ， 1-2月 ， 房企累积拿地金额同比略降 ， 但头部企业增长20% 。 其中 ， TOP10企业拿地总额1413亿元 ， 占TOP50企业的49.4% 。
三四线的降温让房企投资拿地越来越聚焦一二线及周边城市群 。 前两月 ， 北京土地出让金同比增长14% ， 以673亿元居全国首位；上海和杭州位居第二、三 ， 同比分别增长112%、26% 。 2月住宅用地成交总价TOP10也多位于一线城市 ， 其中7宗土地在北京 ， 上海徐汇区地块则以总价311亿元居榜首 。
某TOP20房企负责南京区域土地投资的人士告诉时代财经 ， “二线城市升温的趋势非常明显 。 受疫情影响 ， 布局在三四线的房企没能抓住返乡置业的节点 ， 资金压力偏大 ， （这）也会逐渐在土地市场上反映出来 。 前两个季度 ， 一二线城市热度会非常高 ， 但三季度末到四季度 ， 三四线城市会有提升 。 ”
在G50专家委员会投资专家张修枫看来 ， 疫情是机会 ， 新的市场热潮会比预期提前到来 。 “土地供应窗口期随时可能出现 ， 房企要维持既定投资战略不变 ， 加快投资工作节奏；重新做好资金计划 ， 预留拿地资金 。 另外 ， 收并购不要单纯追求性价比 ， 应用金融思维 ， 抓住项目可能带来的现金流 。 ”
在生物界一直存在着一条生存法则 ， 能够存活下来的物种 ， 并不是那些最强壮的 ， 也不是那些最聪明的 ， 而是那些对变化做出快速反应的 。 这次危机恐怕也是行业洗牌的一条导火索 。
不少柔弱的房企倒在了黎明之前 ， 川系“黑马”中迪禾邦就因资金断裂、无力支付前两个月工资 ， 要求员工主动离职 。 而截止2月14日 ， 今年以来破产房企已达到98家 ， 没有人知道下一个倒下的又会是谁 。

来源：(时代财经)

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