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高价地造豪宅，似乎已成开发商解题的“思维定势”。
以白云区今年登场的项目为例，首开龙湖天奕，地块楼面价约4.5万元/平，项目打造185平三房和245平四房大平层，总价1800万元/套起步；
金地仰云，地块楼面价约3.3万元/平，打造125平和136平的复式大户型产品，总价660+万元/套起步。
而就在首开龙湖天奕往西3.5公里，金地仰云往北3公里延伸交汇处，也有一块“特殊”的高价地——广州首宗自持地块。
2017年4月底，万科以23.9亿、配建1350平方米拿下的白云鱼苗厂地块，自持比例达到50%，折合楼面价29832元/平米。
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▲三个项目相对位置示意图
也就是说，地块未来建成的项目将集拆迁安置房、租赁房和新建商品房于一体，租赁房的面积与商品房面积分别各占一半，这难题将如何破？
随着万科未来森林的正式登场，谜底正在逐步揭晓。与以往高价地造豪宅的思路不同，万科未来森林的可售商品房不造豪宅，主推三至四房产品，面向刚改置业群体，自持部分将打造全新高端租赁业态。
恰巧的是，项目开盘不久便遇上10.19广州优化网签价的楼市新政，单合同发售会让这个全新盘更有置业优势吗？买买君决定前往一探虚实。
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分页标题#e#▲万科未来森林实景图
周边城中村+工业园区+大马路 自建公园再开卖
从位置上看，万科未来森林位于白云区京广铁路以东，黄石西路以北，靠近新市商圈。
项目西侧紧邻京广铁路，有3条铁道线，南面的黄石路主干道，双向超过8车道，在小区最边缘的住户交通噪音不可避免；此外，周边被多个城中村和工业区环绕，西侧的榕溪村和北侧的榕溪工业区、南侧的小坪村。
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▲百度地图上显示的项目周边配套
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▲项目南面的黄石西路
不过相比某些周边都是低端城中村的面貌，项目附近还是有不少商业广场、家具城、建材市场等，有一定的商业和居住氛围。项目2公里范围内的新市商圈，有百信广场、白云汇广场，有一定的规模和档次。
还好，项目的东南侧约7公里处为白云新城核心区，自驾车约20分钟，即可享受万达、5号停机坪购物广场、凯德广场、图书馆等配套。
从周边现成的环境看，确实不大好。不过也在白云新城辐射范围内，配套尚可接受，同时周边有多条城中村，往来车流人流不少，居住氛围也有。
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分页标题#e#▲项目周边实拍
交通方面，项目门口即为黄石路，可接上白云大道、机场高速和华快。缺点是机场路一带的大货车和大客车较多，交通噪音不可避免，还有繁忙时间拥堵情况比较严重。
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▲项目南面的公交站牌
而项目周边3公里内并无已经开通的地铁，最近的接驳地铁站为2号线的萧岗站或者白云文化广场站，距离约6公里，自驾车需要约20分钟。目前小区南面黄石路上有公交站小坪桥口站②，但也只有1条公交路线，途径白云区和越秀区。
销售表示，目前在建的8号线北延线设有小坪站，距离项目约800米。买买君查证，小坪站位于石槎路与金碧南路交叉口，从项目门口的公交站步行至该点约有1.3公里。虽该站点已经动工建设，不过8号线北延线由于多种原因，建设进度缓慢，截止至10月底，该段土建工程累计完成64%，具体开通时间尚未确定。还好，买买君亲测这边打车出入也不算太难。分页标题#e#
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▲建设进度缓慢的8号线北延长线
说真的，周边现状有点难打动买家花好几百万买个新房子。但作为房企大佬万科，自然有化解妙招。
为了弥补周边现成环境的不足，万科未来森林先花了3000万元，邀请了赫赫有名的张唐景观设计事务所在项目旁打造了一个近2500㎡的大鱼公园，主打亲水和亲子游玩的“游乐园”。
然后把这个配套的公园算上，小区的绿化率可高达130%。使得一个城中村包围的项目瞬间升级成为“公园物业”，档次瞬间拉升。而公园就建在销售中心门口，看房客来到项目第一眼都会看到的地方。妙吧，但这还没完。
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▲开发商配建的大鱼公园实景图
然后，万科表示，项目将再花1个亿打造酷炫效果的“屋顶森林”。这个需要购房者发挥一定的想象力，结合沙盘的效果，想想未来居住在彷如艺术空间的小区。在前低后高的楼栋顶层，通过7个钢结构连廊相连，并且种满树木，楼顶的空间还建有白色小屋……与一般楼盘不同，这个设计，是由国际设计大师藤本壮介完成的，这也是该设计师在中国目前唯一的住宅作品。
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▲万科未来森林效果图
居住的新形态和概念都出来了，这也使得万科未来森林在众多项目中显得确实有那么一点不一样。而为了让产品更有竞争力，万科未来森林的商品房走“高性价比”路线，到底是怎样的产品呢？分页标题#e#
先卖商品房楼王 全纯南复式91平能做四房
买买君还是先从项目的整体规划说起吧。
根据规划，万科未来森小区一共有8栋楼，从北往南，从高到底呈阶梯式分布。小区外西侧配建有白云区国家档案馆，建好会交回政府使用。需要注意的是，销售中心门口花大钱配建的大鱼公园并不在项目红线范围内，目前虽为市政绿地，但存在后期被征用的可能性。
从产品分布看，项目南面最靠近黄石路的1#和2#楼栋以商业和公建配套为主，有政务中心、社区居委会、社区服务站、星光老年之家，图书馆，2#号楼的3-4层为回迁房。而大家看到的顶层的小白屋，初步规划为健身房等公共空间。
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▲项目规划图分页标题#e#
项目南侧的3#、4#和5#为租赁住宅部分，共3栋，层高分别为8层、17层和26层，楼距不到30米。有独立的出入口，与商品房分开独立管理。
北面的6#、7#和8#号楼为可售住宅部分，层高分别为为25层、32层和31层，层高较高，视野好。而且楼距较大，中间有大片的园林绿化，居住较舒适。
这三栋商品房板式设计，优点是可以做到户户朝南。全部产品设计成咬合复式产品，6#和8#号楼均为三至四房，三梯五户设计，7#号楼全为三房单位，两梯四户设计，总共有403套产品。
户型方面，万科未来森林主推78平三房至91平四房，可见项目定位偏向刚改型置业买家。
接下来带大家看看，这些产品是怎样个“高性价比”的？
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分页标题#e#▲万科未来森林沙盘
产品使用率接近150% 赠送空间可高达52㎡
买买君先带大家看看建筑面积约78平三房的户型图。
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▲项目约78平复式三房户型图
首层入门处设计的空间，可以当成为一个精致的入户花园和玄关，开发商利用楼梯底的空间设计了一个鞋柜，让门口的空间更美观实用。
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分页标题#e#▲三房入户花园
首层空间带有厨房、餐厅、客厅、阳台、公用卫生间和老人房。入门后一侧即为U型厨房。
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▲约78平三房样板间实景
样板间在厨房门口一侧放置了一个酒柜，然后把餐厅和客厅空间合并设计，不过双厅的空间显得有点紧张。
客厅旁边设计有一个房间，利用飘窗空间放置床铺，使得空间利用率会更高。卧室门口对面即为公共卫生间，这个房间用作老人房会更加合适。
而产品的一大亮点在于挑高6米的阳台，实用面积超过6平方米，交楼带有双层洗衣柜，释放更大的活动空间，毕竟整个户型就只有这一个阳台了。
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二层空间设计有两个房间，一个是带套间的主卧，一个是儿童房。主卧面积约近21平（不含洗手间），空间也很方正。大床北侧有接近5平方米的空间，可以根据需要放置一个大衣柜或者间隔出一个亲子阅读空间，使用比较灵活。
另外的一个儿童房也合理地设计有书桌、书架、柜子和床，空间布局也紧凑实用。
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▲约78平样板间三房主卧
整体而言，78平的三房赠送了38平的空间，户型在功能布局上比较齐全，整理设计偏紧凑，主卧空间相对灵动，加上复式单位可以做到更高的私密性，上下房间互不干扰，也是比较合适现在预算有限的年轻小家庭。分页标题#e#
不足之处就是厨房和洗手间的采光相对较弱，阳台虽然空间比较大，不过一个阳台兼顾休闲和生活阳台两种功能，空间还是有点紧张。
买买君再带大家看看91平的四房，这个户型赠送面积达52平，整体使用面积可达143平。
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▲约91平四房户型图
从户型图看，功能的整体布局和三房差不多，首层多设一个房间，而入户花园、餐厅和客厅的空间显得更加阔绰。并且四个卧室三个都能南向采光。整个二层还能根据主人使用需求，把多功能房改造成为儿童房或书房，私密性和舒适度更高。
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▲约91平四房样板间客厅
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▲约91平四房样板间主卧
部分层数的单位还有在门口赠送一个小小的收纳房，让家腾出更多的空间。
整体而言，四房的优点在于各个功能区间空间更阔绰，居住更加舒服，不过缺点在于厨房空间稍小，洗手间的采光条件也是一般般。
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▲二层主卧浴室只有一个小窗口
另外，在产品的附加值上，万科未来森林的销售表示，项目的交楼标准也是比较高的，如厨房带有德国西门子三件套，凉霸，浴室配置有年风机和电热毛巾架，主卧坐厕带有TOTO智能马桶盖等。对了，还补充一下，项目外形炫酷，估计维护起来成本也不低，项目的物管费为3.68元/平·月。
板块新房选择少 周边10年楼龄二手房放盘3.5万+
好了，讲了半天，终于要说到价格了。
由于周边的旧村旧厂尚未改造，万科未来森林所处的黄石路近十年没有新房登场，项目周边楼龄最新的二手房，如保利紫薇花园，建筑年代2006年，目前二手房盘价3.5万元/平起步，部分甚至叫价超过4万元/平。周边还有一些电梯楼，如元邦航空家园（建筑年代2004年）放盘价3.1万/平，富力阳光美居（2001年）放盘价3.5万/平和汇桥新城（2000年）放盘价3万/平。
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▲二手房数据来源：链家网
而万科未来森林于10月份正式开盘，最先推出6#号楼王单位，涵盖三至四房，整体产品售价在430万到560万元/套之间，签单合同。折算下来，三房产品约5.5万元/平起，四房产品约6万元/平起。
哇！虽说不造豪宅，但单价可真“不低”。以特惠一口价单位455万元/套的78平三房计算，签单合同，首套三成首付约137万，30年月供也接近1.8万元/月，房贷压力也不少。
不过，销售更愿意换一种“计算方式”，由于产品赠送的面积较多，78平的三房实际使用面积达116平，这样算下来，也相当于不到3.8万元/平，对比一下周边的二手房价，还算是比较“划算”。
如果可以接受价格，但改善买家又能否接受公立名校配套上的缺乏呢？分页标题#e#
小区内部没有教育配套，而在周边仅有区级的马务小学和黄石小学，优质的公立教育资源是板块明显的短板。当然，教育预算比较高的家长，可以选择项目周边的广雅实验学校（初中）、广外附属中小学等知名民办学校。
而销售认为，项目旁的小坪村的旧改规划新增幼儿园3所、小学2所、中学1所，未来这边教育配套选择也不少。据悉，目前知名旧改开发商兆佳业正在该村内设置了展厅拟参与改造，假以时日，这里周边配套将大变身。
只是据了解，小坪村的旧改虽在推进中，但由于村内违建物业较多，改进难度不少。
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▲黄石路对面可见小坪村的牌坊
放眼整个新市板块，目前也就三个在售新房项目。这三个盘虽然都是主打三至四房产品，但总价定位走“错位”竞争路线。金地和万科都是属于“高价地”项目，地价最高的金地仰云走豪宅路线，保利紫云置业门槛最低，万科未来森林总价属于“刚需偏改善型”。分页标题#e#
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▲新市板块在售的三个新盘项目
对于这两个今年才登场的高价地项目，哪个更受买家欢迎？根据阳光家缘显示的网签数据（截止至11月28日），万科未来森林共网签24套，其中九成以上均为四房单位，而金地仰云仅网签了1套125平的单位。
目前新市这边最重点的规划为有“广州第二火车站”之称的棠溪火车站综合交通枢纽项目，规划棠溪站共预留6条地铁线路。同时，棠涌片区的旧改方案也已经报审，整个板块目前旧改正在提速。
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分页标题#e# 打通了交通命脉，新市板块的未来又将值得期待吗？还有万科未来森林的那50%的自持租赁房，目前开发商仅透露为“高端租赁”，具体的产品和租赁方案，还有待公布。
对于这样一个新房供应不算多，但改善居住条件需求不少的板块而言，买买君还是挺期待的。
来源：(未知)
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标题：工业区旁新盘巧变公园地产白云刚改盘叫价6万元/平
