房产税降房价?呵呵!这里收房产税后房价竟涨20倍! 金陵买房

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正文开始：

最近一段时间，关于房产税的各种讨论喷薄而出，有说不应该征的，有说近期征不了的，民间关注热闹非凡，毕竟关系到大家的财富。

12月20日，是今年2017“中央经济工作会议”闭幕的日子。接着，重磅新闻就来了。财政部长肖捷在《人民日报》上发表署名文章《加快建立现代财政制度》，就房地产税表态：路线图已经规划好，箭在弦上！

那么，房产税出台，房价真能降吗？

全国最懂税的国税总局前领导：降房价没可能

全国最懂税的专家，也表态了。

在2017年两会期间，国税总局前副局长许善达，面对房产税能否降房价的问题，回答就是斩钉截铁的：不可能！

这位国税总局前领导说了，“我们知道上海、重庆其实已经试点过房产税了，但是它们房价并没有降。通过经济学家胡祖六与哈继铭的调查报告，会发现，就是没有一个国家房价是因为征收房产税给抑制了的。这不是哪一个人的信口开河，是做了大量国别的研究。那么多有房产税的国家，没有一个经济体或者国家是因为征了房产税房价就能够抑制住。”

国税总局前领导又说了，“我觉得中国的经验和国外的经验已经证明了房产税没有抑制房价的功能。不能期望房产税在这方面发挥多大作用，你说一点没有也很难说，但是主要不能靠这个。”

国外残酷！有房产税的加拿大澳洲房价涨疯

确定了房产税既然箭在弦上，我们再来说说有关房产税更核心的问题：降房价！

不管是希望出台房地产税的人，还是不希望房地产税开征的人，归根结底大家就关心一点，房产税能不能降房价？

很遗憾，各种中外事实证明：不能。

全球案例一：加拿大房价40年涨10-20倍

就拿最受我们国人喜欢的加拿大市场来说吧。加拿大作为一个高税收、高福利的国家，房地产税是地方政府财政收入的主要来源,接近1%的税率对持有房产的人每年都要征收。而现实情况是，最近几年加拿大的城市，比如温哥华，房价已经“涨上天”。

回顾看一下，从1977年—2015年，近40年的时间，加拿大的房价呈现一路高速攀升的态势。

2016年8月，为了给房地产市场降温，除去原本正常要交的房产税，不列颠哥伦比亚省开始额外向海外买家征收15%的房产转让税。但根据大温地产局的统计，截止今年年中，大温哥华区域局(Metro Vancouver)房屋平均价格同比增长11.4%，至941100加元，该区域也成为了加拿大最贵的房地产市场，价格创下历史新高！

可见，房产税再叠加上转让税对也没能让房价降下来。

全球案例二：澳大利亚30年房价涨5-10倍

接下来，我们再看看，国人另一个最爱的移民国家澳洲的情况。

根据澳大利亚税法规定，凡为澳大利亚税法上所认定的居民，不论其所得源自澳大利亚境内或海外，均需向澳大利亚国税局申报所得税，其中就包括我们所说的房地产税。更具体的说，澳洲是对房产所在的土地征收土地税，且分州不同征收税率也不同。如对悉尼所在的新南威尔士州,土地价值在38.7万澳元之内的不征税;38.7万澳元—236.6万澳元的征收1.6%，超过部分征收2%。墨尔本所在的维多利亚州，实行累计税制，只要土地价值超过25万澳元，就开始按累计税率征税。

经楼市资本论了解，在最新的Corelogic的《分层特征指数》报告中，详细阐述了澳洲房产在过去30年间发生的变化。报告将澳洲房地产市场按价格划分为三类细分市场：价格较低的25%为低价类房产，价格分布在中间的50%为中价类房产，其余25%价格较高的为高价类房产。根据该指数统计数据，在征收房产税的1987年8月至2017年8月的30年间，低价类房产价格上涨了1,517%，中价类房产上涨580%，高价类房产上涨432%。

澳洲主要城市96年-2014年房价走势

报告也指出，悉尼和墨尔本作为澳洲最强的两大经济体，也是税收最多的两个区域，多年来的房价增长一直名列澳洲前列。

全球案例三：香港政府一边高价卖地，一边征收房产税！

1.在香港，与内地所指的房产税相对应的，香港称为“差饷”。

在香港物业大致分为两种，一种是私人物业，另一种为政府提供的公共房屋，而香港约有50%的人居住于公共房屋。但是无论上述哪种物业，都需要缴交差饷。

与内地正在研讨房产税不太相同的是，关于差饷的评估，现在内地普遍热议的是根据持有物业的整体估值。但在香港的“差饷”则是根据“租金”估值，也就是假设物业在估价期间出租时可得的年租。而负责征收和估值的差饷的，香港有个专门的部门--差饷物业估价署。

该署会根据同区类似物业估价期间租金的市价，按照物业的面积、位置、设施、完工素质及管理水平等调算。然后再将租金乘以差饷征收率计算应缴税款，譬如2010-2011年度差饷的征收率为5%。

差饷物业估价署每年都会重新评估物业的租金，譬如在2010-2011年度，估价册上约有235万项估值，单位总数为298万个。

对于自住物业，差饷自然由业主缴交，但是对于出租的物业，差饷则是由业主和租客之间订立的合约而定。我们驻港记者的前辈就告诉我，之前就曾与业主就所租物业的差饷缴交展开过“谈判”。

2.除了差饷，香港还有一个关于房产物业方面重要的税率，就是物业税。物业税主要是针对有出租收入的业主，自住物业业主则不需要缴交。而计算方法，也是根据租金收入计算，目前香港物业税税率为15%。

香港的差饷约占香港政府收入的5%。而且港府不少年份都宽免应缴差饷。这也说明差饷的征收对于香港房地产基本不会有任何影响。

全球案例四：过去五年，美国房价涨了45%！

在房屋和土地有永远产权的美国，房产税已有200多年的历史，是房屋永远产权的最基本保障，也是房主的义务（不缴房产税，房屋可能会被没收并拍卖）。

全美国的每个州每年都征收房产税，房产税主要由房贷利息、保险费用和地税组成。

美国各州政府自行决定房产税高低，每年都需要缴交，房产税也是地方政府维持消防、教育、医疗、公共设施和福利等方面支出的重要来源。也就是说，美国房产税“取之于民，用之于民”，房主可以享受到社区服务改善的好处。

在实际缴纳过程中，各社区会根据实际情况不同而相应调整税率。富人社区房产税会稍高，这使当地学校、医疗等公共设施更好，形成良性循环。而中低收入社区的房屋则会由专业人士评估，适当减少缴纳的房产税。

下表是美国各州房产税情况，美国各州的平均房产税率在0.28%-2.35%之间，全国房产税中位数为2149美元。

美国各州房产税率（来源WalletHub）

房产税的高低，对人口迁移和房价也造成一定影响。一般来说，人们会倾向于定居在房产税率较低的州，一些房产税少的州房价上涨也就更快。

Attom Data公司副总裁达伦-布罗姆奎斯特表示，过去五年，美国房价涨了45%，但房产税较高的新泽西州，房价同期仅上涨5%。而房产税较低的科罗拉州和亚利桑那州，房价则分别大涨59%和83%，科罗拉多州首府丹佛也成为美国房价上涨最快的城市之一。

所以从全世界来看，希望通过征收房产税达到降房价的目的，真得好难。

打破幻想！中国房产税开征正式倒计时

12月20日晚间新华社发布的《中央经济工作会议》通稿中，我们看到对房地产市场的具体描述。

“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”

其中，中央几次三番强调的“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”。纵观最近事态发展，国家开征房产税的决心，够不够明显？答案当然是很明显。并且种种迹象表明，房产税推进会加速，按财政部长在文章最后的表态，就是2019年完成立法，2020年具备实施条件。

高房价成因很多，多发货币是最大原因

说到最后，到底房价上涨的根本原因是什么？已故知名经济学家、复旦大学管理学院教授谢百三，说的很明白。

他说：“从1949到2003年，中国总货币量M2（现金加活期加定期）为12-13万亿。后来这些年，M2上升到约90万亿，现在已为150万亿。货币总量涨10多倍，95%产业产能过剩；只好钻进不可再生的百姓必须拥有的大中城市房地产之中，于是房价就没完没了地涨。故主要原因是央行货币发多所致。”

著名经济学家吴敬琏也曾表示，房价高的根本原本就是货币超发，最近十年来我国M2增长率(广义货币增长率)太快。“钱太多了，有些人要保值就要投资买房，又因货币很多购买力很强，就把房价炒上去了。”

正常应该是GDP（如7%）加通胀（如2%），而现在货币投放总在13-14%左右，M2除GDP为150万亿除65万亿为200%多。而美国此数据始终在100%以内，因此房价上涨的原因的确就是超发货币。

所以说，希望依靠房产税就能降房价，真的要好好清醒一下！

值得庆幸的是，2017中央经济工作会议强调，稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门。这就对房地产的稳定增长，提供了一个重大的保证。

长期来看房产税的确可以有限调节房价上涨幅度，减缓调控压力，为政策赢得时间，是有积极作用的。但同时，也有可能会继续抬高一二线城市的房价以及租金，造成人财物进一步向中心城市集中。

无论怎样，日子要继续过，房子也要继续住。

（综合：楼市资本论、华尔街见闻）