热点解读：房地产企业销售收入确认常见的税收风险 "

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◎ 华税律师事务所 税务争议部整理/评论

房地产开发企业在销售开发产品时通常会采取一次性全额收款方式、分期收款方式、银行按揭方式以及委托方式销售开发产品，那么在销售收入确认时企业易发生哪些涉税问题呢？

某房地产开发有限公司是一家成立于2014年12月份的(港澳台商)独资经营公司，注册资本2000万美元。主要经营范围为住宅与商务办公写字楼开发及销售业务，企业所得税由当地国家税务局管理。2017年3月，当地税务机关对该企业2015—2016年期间事项实施了税务稽查。在本次检查年度期间，该企业开发的楼盘项目尚未竣工结算。经检查，发现企业所得税收入确认存在以下问题：

问题描述一

2015年1月，该企业采用视同买断方式委托A房屋中介公司预售该楼盘，委托销售合同约定买断价为每平方米10000元，超出买断价的价差归销售公司所有，房地产企业不另支付手续费。当年预售5000平方米，预售合同均由房地产企业与购房者签订，合同均价为每平方米11000元，销售公司与房地产企业按买断价进行核算，并已将结算款项通过转账方式支付给房地产企业。房地产企业于收到受托方A房屋中介公司已销开发产品清单之日确认收入的实现。企业会计处理为：

借：银行存款 5000万元

贷：预收账款5000万元

那么企业预收账款确认金额是否正确呢？

政策依据

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条第（四）项规定：

采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

因此，该企业应确认预收账款5500万元（11000*5000），并以此计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

问题描述二

2015年5月，该企业与B房屋中介公司签订委托销售合同预售该楼盘，合同约定双方采取保底价并实行超保底价部分双方分成方式委托销售开发产品。委托销售合同约定保底价为每平方米10000元，B房屋中介公司平均销售价为每平方米11000元；当年预售4000平方米，预售合同均由房地产企业与购房者签订，B房屋中介公司与房地产企业按均价每平方米10500元进行核算，并已将结算款项通过转账方式支付给开发企业。开发企业于收到受托方销售公司已销开发产品清单之日确认收入的实现。企业会计处理为：

借：银行存款 4200万元

贷：预收账款4200万元

那么企业预收账款确认金额是否正确呢？

政策依据

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条第（四）项规定：

采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

因此，该企业应确认预收账款4400万元（11000*4000），并以此计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

问题描述三

在对该企业采取银行按揭方式销售开发产品核查中，发现该企业按销售合同或协议约定的价款确定收入额，首付款企业于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现，账务处理符合税法规定。但发现企业2015年存在为购买方的按揭贷款提供担保情况，企业在销售开发产品时向银行提供的保证金共计500万元从销售收入中进行了扣减。

政策依据

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第十九条规定：

企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

问题描述四

为扩大销售影响力，该企业2016年采取支付手续费方式委托母公司（境外机构）销售开发的楼盘项目，手续费标准为委托销售收入的15%。当年委托母公司销售取得的收入2000万元。该企业按销售合同或协议中约定的价款于收到母公司已销开发产品清单之日确认实现收入2000万元，并按照合同约定支付母公司手续费300万元（2000*15%）。

政策依据

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十条规定：

企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。

因此，企业允许列支扣除的手续费应为200万元（2000*10%）。

（文章来源：中税答疑）

华税短评：房地产开发企业销售收入的税收风险主要集中于收入的确认，成本、费用在企业所得税税前扣除问题，收入的确认时点以及凭据是确认收入时应当注意的问题，所得税税前扣除需要按照税法的相关规定取得合法有效凭证，否则不得扣除，企业也应予以重视。

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