澳洲55年的房产牛市终结!中国呢? 金融观察家

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正文开始：

房产价格55年上涨！澳大利亚成为全球最坚挺市场！

环顾全球，或只有中国可以与之抗衡！

现在问题来了，澳洲的牛市终结了，中国的会如何？

澳洲，全球最“牛”的市场！

问：全球房价最“坚挺”的地方在哪？

答：中国！

问：恭喜你！答错了！

答：纳尼？

很多人可能都会怀疑、甚至质问观察君，难道有ZF撑腰的中国房价不是最“坚挺”的吗？观察君也很想说YES，但确实不是！

答案可能会让很多人意想不到。

国土辽阔、人口稀少的澳大利亚，竟然有着这个世界上最“坚挺”的房地产市场。

从上世纪60年代初以来，澳大利亚的房价开始一路猛涨，到今年已经连续55年上涨，在这轮全球周期最长的牛市中，澳大利亚的房价累计涨幅约6556%！

悉尼更是超过纽约和伦敦，成为全球房价第二高的城市（第一为香港）。

在中国人看来，除了国土面积辽阔之外，澳大利亚从人口和经济体量来看，都只是个“弹丸小国”（总人口只有两千三百万人，还没有上海的常住人口多）。

但就是这样一个国家，房价居然涨了55年！不过，近期一个令人兴奋的消息传出，澳洲的房价终于出现下跌了！

盛极而衰，房价终于下跌了！

最近瑞银集团的经济学家们宣布，这个全球最长的房地产牛市已经终结！

根据瑞银的计算，今年10月份，澳大利亚全国平均房价和五都（包括悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德和珀斯五大城市）核心城市房价均与9月份持平，涨幅为罕见的0.0%。

如果这还不够有说服力的话，房地产公司Corelogic的最新数据显示，今年11月悉尼房价环比下降0.72%，五都核心城市房价则下跌0.12%，房价连续疯涨的势头，是真真切切地终止了！

那么问题就来了，都涨了55年了，为什么突然就下跌了？

涨的好好的，怎么说跌就跌？

通常来说，影响房价的因素有两个：第一是政策、第二是需求，经过分析，观察君发现，澳洲楼市这两个因素都出现了问题。

先说政策：

澳大利亚原先的各项政策都很符合炒房的需要

第一，超低的低利率。低利率意味着较低的借款成本，也就容易刺激消费；

第二，宽松的信贷环境。在澳大利亚，持有房产的人可以利用房价上涨部分带来的浮盈（unrealized gains）作为“现金替代物”，冲抵下一次购房时的首付。也就是说，投资者不必卖掉手中的房产套现，就可以加杠杆购入下一套房产进行投资；

第三，较低的税收。在澳大利亚，房产持有成本（贷款利息和折旧，但不包含还款本金）可以在税前直接抵扣工资等收入；而对于房产投资所得的获利，澳政府只征收一般资本利得税率的50%。

再说需求：

澳大利亚的人口（包括新生儿和移民）一直是正增长，为炒房提供了充足的“后备力量”，尤其是2007年以后，中国投资者的涌入。

据普华永道数据，自2007年以来，中国人在澳大利亚直接投资超过700亿澳元（约合人民币3500亿元），仅次于美国成为第二大投资来源国。

中国买家的“买买买”，让澳洲的房价更加“火上浇油”。

有人、有钱，这两个原因基本上可以解释，为什么澳洲房价长盛不衰，但是今年以来，这两个因素都出了问题。

政策上，澳洲政府收紧了宽松的信贷：

澳大利亚金融监管机构APRA规定，2017年房地产信贷增幅必须控制在10%以下，高风险类别的住房贷款不得超过30%。

而根据澳大利亚统计局数据，2016年澳大利亚的房地产投资信贷增加了27.6%，高风险类别贷款占总信贷的40%以上。

需求上，国内外都受到了限制：

APRA对开发商提出规定，楼盘50%以上必须卖给当地“刚需”群体，卖给外国炒房客的数量不得超过三分之一，并且外国人在银行贷款买房将受到前所未有的严格限制。

想买的买不了，能买的杠杆也被降下来了，澳洲长达半个世纪的房产牛市自然被终结了！

澳洲的房产牛市终结了，不过从澳洲的走势中，我们或多或少可以看到一些中国楼市的方向。

澳洲停下了，中国呢？

说到这个，就要回溯一下上周五举行的中央政治局会议，从内容看，一句话就可以概括，总结过去，展望未来，但细究会议内容，观察君还是发现了不少有价值的内容，并且跟楼市息息相关。

第一，稳健货币政策

这句话几乎每场经济会议都会提到，以至于很多人都觉得这是一句空话，但是这一次似乎不同！

前几年，只要央行发货币（一般用M2来衡量），由于房价上涨的预期太强，资金大部分会流入房地产市场，带来的结果就是房价暴涨。

国家也采取过各种政策去调控，但在庞大的货币供应面前，调控政策基本上都失效了，于是很多人不相信国家能让房价降下来。

但是这次不一样，M2供应量增速已经连续几个月低于10%，10月份更是创下历史新低，印钞机的速度已经大大地放缓了。

同时，据统计，今年11月，全国首套房贷款平均利率为5.36%，相当于基准利率1.09倍，同比去年11月上升逾20%。

举个栗子，如果现在贷款200万买房，要比去年多支付40多万的利息。

另外，11月，有56家银行分(支)行因额度等原因暂停受理首套房贷业务，较上月新增14家。

看到这，国家决心已经不言自明，第一招就是不让资金流入房地产。

第二，加快住房制度改革

会议提出，加快住房制度改革和长效机制建设是明年要着力抓好的一项重点工作。

中国的第一次「住房制度改革」是在1998年，从以前单位分房改为商品房，大家自己攒钱从开发商手里买。

这个改革现在来看有好有坏，好处是吃大锅饭的时代结束了，坏处大家也都看到了，房价坚持不懈的上涨了近20年。

所以，这次会议上提出的「住房制度改革」被很多人说成是「二次房改」，以后既要有商品房，还要有公租房、共有产权房、保障房等。

这些政策的出台说明一件事，即住房的需求不会减少，但商品房的需求会受到影响！

怎么样？是不是感觉很熟悉，跟澳洲的调控模式简直一毛一样！

所以观察君认为，明年、甚至之后相当长的一段时间内楼市都不会再暴涨。

但是这并不意味着房价会暴跌，等着房价暴跌的人可以早点洗洗睡了。

房价到底怎么走？

观察君最喜欢的美剧——《纸牌屋》第五季中有一句台词让观察君记忆深刻：“抢在别人之前把自己搞垮，就可以以控制自己下台的方式！”

这句话其实改一改就可以用在近期的楼市调控中，“抢在市场前让上涨的速度慢下来，就可以控制楼市的运行态势”，ZF并不希望楼市下跌，只是想楼市可以按照自己的希望的速度运行。

简单地说：只要不出现不可抗力的风险，楼市是不会崩溃的！

如果仅仅是说教还不能让人信服的话，今天发布的两个数据可以有力的支持观察君的观点：