房子的财富是真实的财富还是泡沫? 世界金融论坛

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正文开始：

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谈论这个问题，有一个最基本的背景，这就是，中国经济现在正处在一个重要的转折点上，正在上一个台阶。能不能实现这个转折，能不能上好这个台阶，对于中国经济的未来至关重要，甚至是决定性的。

这个题目看起来好像有点耸人听闻，但实际上一点都不夸张。其中的道理，容我慢慢来分析。

这个转折点是什么？我最近一直在讲六个字：房子差不多了。确切一点说，以房子为中心的时代即将结束，也许就是今后两三年的事情。尽管从去年到今年一些地方的房子很热，但这个观点我讲了整整两年了（其中的根据可以看我以前这方面的文章）。

这意味着什么？意味着在经历了整整20年的以房子为中心的时代之后，我们要进入下一个阶段了。在过去20年的时间里，房子是整个社会的中心，大到国民经济，小到个人生活，在很大程度上都是围绕房子转的。过去20年中国经济的发展，包括在其他方面取得的成就，与这个是分不开的。而中国社会中的许多问题，与此也有着密切的关系。

但不管怎么说，这个时代很快就要结束了。这是我们判断中国经济未来的最基本的出发点和依据。

如果这个判断是靠谱的话，接着的问题就是，这个以房子为中心的时代结束之后，我们会进入一个什么样的时代或阶段？我将其称之为后置业时代。在后置业时代，虽然还有人要买房（包括改善性需求），还有更多的人需要还房贷，但会有越来越多的人将不再把钱主要用在房子上了，人们想活得好一点了，想改善点生活品质了。

换言之，这个转折点标志的是一个以消费升级为基础的经济转型。过去20年这样一个阶段要过去了，其内在的潜力已经基本释放完毕，中国经济面临的是在消费升级的基础上进入一个新的阶段。

在这当中，关键的问题是消费升级能不能实现，即把人们在生活得好一点、提升点生活品质方面的新的需求释放出来。如果创造条件，使这方面的需求能够释放出来，新的发展动力就会形成，中国经济将进入下一个阶段。

如果受种种条件的制约或有些重要问题处理不当，这方面的需求释放不出来，新的发展动力无法形成，中国将会真的陷入所谓中等收入陷阱。

所以关键的问题就是，在这个过程中能否为新的需求的释放创造条件。而房产税的征收与这个问题有着密切的关系。

从理论上来说，上这个台阶，涉及到供给与需求两个方面，而两者的关系也是这几年人们讨论甚至争论的一个重要话题。说简单一点，所谓供给的问题就是一个社会能生产出什么东西，生产出多少，生产出的东西质量如何的问题；所谓需求就是人们在现实的条件下，能消费什么，消费多少的问题。

虽然不能简单认为有什么样的需求，就会有什么样的生产，消费决定生产，需求决定供给，但在目前我们所处的这个阶段上，特别是就我们目前面对的问题来说，需求的问题，老百姓现实的消费能力的问题，仍然是首要的问题。

可以这样说，如果供给的问题不能很好解决，这个台阶我们会上得很艰难，很缓慢，尤其是国际上的竞争性目标难以实现；但如果需求的问题不能很好解决，可以断定，这个台阶根本就上不去，甚至在社会层面上会出现大的问题。这两者孰轻孰重，我相信不难判断。

那么在需求的释放上，我们现在面临的最主要的问题，或最主要的制约因素是什么？我觉得最关键的是下面三个因素。

第一是居民的收入水平。也就是老百姓能买得起什么，能消费多少。在这方面，应当说并不是很乐观的。

具体的数据就不说了，只讲一个简单的对比。日本和韩国，中国的台湾和香港，都是在上个世纪60年代开始经济起飞的。到上个世纪70年代末80年代初，也就是大约经过不到20年的时间，这些地方就变成了富裕的国家和地区，那里的老百姓，也从穷人变成了富人。

而我们这次经济起飞，起点比上述有的地方要高，速度比他们还要快，起飞的时间相当于他们的两倍。而到现在，大部分人的收入，特别是消费能力，还处在一个比较低的水平。造成这种状况的因素，我想主要有三个。

一是整个国民财富的分配，过于向国家倾斜，国富民穷的现象是不容忽视的。二是贫富差距巨大，巨额的财富掌握在少数人的手里。第三，就是收入偏高的人群，这些年也是把点钱主要花在房子上了。

因此，现在政府考虑问题的出发点，不应当是继续加大从居民手中抽取财富的力度，而是要还富于民，提高居民的收入，保护居民给的财富。任何加大抽取力度的行为对今后的消极影响都是不可低估的。

第二是社会保障。在后置业阶段新的需求能不能释放出来，人们的消费水平能不能有阶段性的提高，除了人们的收入水平之外，一个很重要的因素是社会保障，是如何解决人们在消费上的后顾之忧问题。

应当说，在这方面，尤其是从前景的意义上说，并不乐观。经济增速放缓，人口老化，现在社会保障已经是捉襟见肘。不但在一般的意义上人们对社保的预期并不高，甚至在最近一段时间，这种预期有进一步恶化的迹象。

为什么黑龙江的养老金亏空会引起这么多的议论，为什么人们对医保中停用部分医疗耗材的规定这么敏感？与人们对未来的忧虑有直接关系的。

不得不承认，将来养老也好，医疗也好，在很大程度上可能还是得依赖于个人。因此，人们手里的房子，在很大程度上是作为一种社会保障而存在的。换言之，有人买了第二第三套房子，有的是有一种养老基金的含义在里面的，到时候，养老的钱不够的话，用房子来养老。也就是说，那第二第三套房子，是养老的钱。

如果征收房产税，让他们的第二套第三套房子也拿不住，养老和医疗的问题又很难考政府来解决，必然会大大打击他们的消费信心。要知道，现在有人还敢花点钱，还敢消费一点，是因为他们手里有两套三套房子。

第三是对未来的预期。这主要是就当下而言。应当承认，现在很多人对未来的预期并不是很乐观的，人们的心气并不高。经济增速放缓，很多企业处于不景气的状态，人口迅速老龄化，城市的土地基本卖完了，政府的支出仍在大幅度增长，由于过去这些年货币超发导致的货币贬值的预期强烈。

应当说，在这样的情况下，人们的情绪和心气并不是很高的。在这样的情况下，出台房产税，甚至过多地议论房产税，都是很不明智的。

这里特别要说明一点，不要以为房产税涉及的就是富人。随房产税而来的房租上涨最终会波及社会的下层，这样会导致整个社会心态的变化。

在当前的情况下，如何处理这个问题，要特别注意两点。一是要改变政府与民争利的倾向。二是要防止政策受民粹主义的过些和左右。

上述所说的后置业阶段的消费升级和经济转型，在很大程度上是一个自然的过程。我们要做的是为这个转型创造条件。在这当中，善待善用在过去20年老百姓积累的以房子为载体的财富，是至关重要的事情。

基于此，一些认识上的问题要澄清。把此前文章中提到的几个问题摘引如下。其中的一些问题，将来有时间再详细讨论。（下面引述的部分，有的地方可能与前面的有点重复，抱歉）

（1）尽管这笔财富以及这笔财富形成的过程中，存在种种的问题，但要看到这是中国老百姓在改革开放30年中积累的唯一财富。尤其对于年老的一代而言，长期低工资、低保障，他们在价格比较低的时候买了房子，这些房子在这些年间有了可观的增值，可以部分地视为对过去低工资低福利的补偿。

（2）尽管在住房的拥有上很不平均，但要看到，城市居民绝大多数都已经拥有了自己的住房。真正的无房家庭，少之又少。在一二线城市，真正的无房户主要是新市民。因此，可以说，过去30年间积累的这笔以房子为载体的财富，涉及千家万户。

（3）对于拥有两三套房子的家庭而言，在整体社会保障很不健全的今天，那实际上是他们为自己购买的一份社会保障。尤其是考虑到由于一孩化导致的未来严重的养老问题，那些房子在一定程度上具有养老基金的含义在里面。

（4）中国目前正处在消费升级的关键时刻，这个消费的台阶要能够上得去，必须要解决人们的后顾之忧问题。要看到，在社会保障很不健全的情况下，现在有人还能敢花点钱，还敢消费点，是因为手里有两套三套房子，心里有点底。如果你把这个再给弄没了，这个消费升级的台阶是上不去的。

（5）中国的未来应当是建设一个有产的社会，而不是一个无产的社会。有恒产者有恒心。从更现实的角度说，这几年很多有钱人跑了，财富转移出去了。现在留在国内的很多是中产阶层，有的好一点的，有两三套房子。我们应当保护他们的财富。