【干货】房产抵押不良资产的特点及处置流程! 涅槃网研究院

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正文开始：

精彩导读

房产抵押不良资产的特点可以概括为：资产流动性程度差异较大；房产属性多；处置过程中变数较多。
由于房产地段不一样、属性不一样造就了资产流动性程度差异较大。抵押房产的属性有商品房、唯一住房、商业地产、厂房等，不同的房产处理方式非常不一样。在处置过程中遇到的变数非常多。可以总结出房产抵押不良资产的特点就是极度不标准化。极度不标准化的金融资产的处置起来会非常不容易，所以一般处置不良资产的机构会优先选择城市中的商品房作为处置标的。

房产抵押不良资产处置流程

       我们可以假设有一笔房产抵押不良资产的抵押物是一套在上海徐汇区的面积合适、产权清晰商品房，从房产的位置以及属性来看，这是一笔极好的不良资产，处置方能够获得很好的利润。但是，不良之所以称为不良就是因为在处置过程中变数太多，处置时间极为不确定。下面是商品房房产抵押不良资产的一个合法合理的处置流程。
       假设不良资产处置机构购买此不良贷款，成为了不良资产的债权人。合法合理的做法如下：
       处置机构到法院起诉借款人，法院受理案件需要一段时间。法院受理后会向债务人发送《诉讼文书》。
       借款人主动出庭，法院开始审理此案，在开审前还需要等待一段时间。开审后，一般情况下都能胜诉。
       胜诉后，法院会执行判决将房产进入司法拍卖，在进入司法拍卖前，还有一道资产评估的流程（如果借款人与处置机构对价格得看法非常不同），这也会花一些时间。
       在执行判决后最好的情况是此房无人居住，借款人非常配合共同商议了一个合理得出售价格，顺利进入司法拍卖程序，司法拍卖还需要等一段时间。
       最终，司法拍卖后所得资金一部分覆盖债务人的债务和其它费用，剩余部分退回给借款人。
       以上是最顺利的处置流程，但是就算最为顺利的处置流程中，也有几个非常不可控的时间：
       法院开庭时间和司法拍卖时间，但是这两个时间都是比较可控的变数。

在处置过程中的变数如下

       1.在法院发送《诉讼文书》后，发现借款人跑路了。根据《新民事诉讼法》第九十二条规定：“受送达人下落不明，或者用本节规定无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。”也就是说在借款人跑路的情况下，需要等待60日，才能被告缺席审判。这个时候处置机构已经浪费了60天了。
       2.一般来说开审后处置机构申诉的可能性极大，但是不排除败诉的可能性。如果败诉那么又得上诉，上诉得时间会非常漫长而且不可控，如果超过了债务得追诉期，那么这笔不良资产不能产生任何价值。
       3.在很多情况下，处置机构都会胜诉。只是在执行判决的时候会遇到非常多的情况。第一种情况时房里住的有租户，并且与债务人签订了很长时间的租赁协议。这种情况下最好的方式时法院出马成功劝离了租客，一般处置机构还会出一些补偿费用给租客。但是，有可能无法劝离租客，这个时候法院无法强制执行，就只有等待租赁协议到期，如果租赁协议太长，就只有处置机构和租客“软磨硬泡”最终劝离，这里一般会有一个不短的谈判期。
       以上两种情况都算是能够处理的，最无法处理的情况时这是借款人的唯一住房房产。这种情况下法院无法强制执行，只能是处置机构和借款人长期谈判，这种情况的发生也能从侧面表现出处置机构的尽职调查做的太差，如果发生这种情况基本不用考虑赚钱了。
       一般来说不算最好的情况处理一套商品房抵押的不良资产需要将近九个月到一年。目前有了淘宝的司法拍卖，最快处置不良资产的时间可以缩短到6个月。
       如果把上面的变数都加上，除了是唯一房产的情况，最长的不良资产处置时间差不多是1年半。这种处理方式明显的效率低下，但是这是合理合法的处理方式，一般来说不良资产处置公司都是私募的形式募集购买不良资产的资金，这类资金对收益要求非常高，并且都会有极为明确的投资期限，所以不良资产处置机构面临最大的风险在于无法预估资产处置时间，造成的无法到期兑付私募基金投资者的收益。

合理不违法效率

相对较高的处理方式

       1.首先，寻找借款人。上述的一个变数是无法找到借款人，而用不违法的方式寻找借款人，找到的概率就会非常高。
       2.当处置方找到了借款人后，会和借款人商议直接私下把房产过户给第三人。
       3.房产一旦过户给第三人后，一般会委托房地产中介迅速出售房产。
       这种处理方式减少了许多变数，资金回流会很快。如果处理的快三个月就能够销售掉房产。
       以上两种方式处理房产抵押的不良资产各有优劣，但是单从资本收益的方面考虑，最好的方式是第二种。但是从合法合规的角度，最好的处理方式为第一种。实操中其实更多是两种方式相结合。

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文章来源：上海不良资产

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