房产概况： 

2017年海南房地产市场在年初就房价居高不下。据国家统计局相关统计数据显示，今年一季度，海南房屋销售面积同比增长103.8%，销售额同比增长132.2%，成交均价达每平米12639元，其中海口、三亚两大海南城市轮流占据全国70个大中城市新建商品住宅价格月环比涨幅第一的位置。

省住建厅称，早在2016年10月始，一二线城市的限购限贷溢出效益形成岛外对海南市场看好预期，加速房地产去库存，商品住宅去化期从2015年底的45个月降至2016年底的23个月，至今年6月底跌至11个月。

海南房地产市场的的库存去化不是今年才开始的，但是今年的调控政策出台却是最频繁的，今年省政府整顿海南房地产市场主要有三个工作重心：

 工作重心：

第一：去库存（缩短库存去化周期）

市场火热使部分房地产企业第一季度就已经完成全年目标，但对于刚需购房者来说则成本加大。“去年年底错失机会，半年上涨超过50%，多花了几十万。”一名陈姓购房者告诉记者，高涨的房价对于本地刚需来说压力巨大，除经济适用房外别无他选。

面对高涨的房价，从今年4月起海南开始系列调控，平均每月都有新政出台——4月全省限制购买多套商品住宅；5月海口、三亚分别设置限购区域；9月停止批准套型建筑面积在100平方米以下的商品住宅建设；10月海口等四市县将住房限制转让年限提高到5年，暂停土地二级市场转让交易；11月暂停商转公贷款政策。

第二：稳市场（稳定房价上涨趋势）

新政密集出台，年中海南房地产市场被收紧。海南省住建厅主要负责人7月曾表示，商品住宅去库存已不再是海南省房地产市场调控的主要任务，未来重点应为稳定房地产市场，控制量价异常波动，防止大起大落。

在业内人士看来，海南省系列调控作用已使一些城市供需关系发生变化。海口市房地产业协会常务副会长云天龙说，该市房地产市场7到10月销售数据同比仍在增长，说明强劲的需求并未因政策打压而减少，随着库存进一步降低，未来住宅价格上涨空间仍存在。

当下海南楼市进入传统旺季，今年准“候鸟”面临最严厉的调控，买房不再是易事。业内认为，海南正通过提高置业门槛，来减轻海南城市发展和环保压力，解决房地产“一业独大”难题。

近日海口市区新开盘项目较往年偏少，由于包含了住宅全装修价格，商品房价格仍创新高。海口西海岸非限购区域楼盘均价在每平方米16000元以上，而市中心楼盘多选择推迟开盘，某楼盘置业顾问表示，原计划今年“十一”开盘的三期项目，将延期至明年春节后，价格也定在约每平方米20000元起。

海口周边市县市场活跃。近日安定县某小户型楼盘开盘，购房者前一日晚开始排队，开发商担心突发状况不得不临时半夜开盘。

“大部分岛外客户承受能力在每平米8000元内，只能离开大城市。”房产销售经理余某介绍，部分避霾的刚需岛外购房者被迫选择有价格洼地的市县，或考虑进入租赁市场短期租房过冬。

第三：调结构（开拓租赁房市场）

海南今年二手房市场“价升量平”。例如海口二手房价格随新房“水涨船高”，普遍涨至每平米万元以上。海南省房地产中介行业协会会长邱廷录介绍，由于限购政策及交易周期未至，二手房交易量仍处于低位。

海南省住建厅厅长霍巨燃表示，目前海南房地产主要任务从去库存转向调结构，未来将坚持建多少卖多少，决不当“房地产加工厂”。同时通过发放租赁补贴、建设公租房、自住型商品住宅、共有产权住宅等多种形式，解决本地中低收入住房困难家庭的住房问题。

业内预计，明年海南房地产调控力度不会减弱，但需完善平抑反弹的长效机制，解决部分市县供不应求和资产配置问题；企业要增强适应性，从短炒心态转换为中长期视野。

  总结：

        未来一两年内海南房价持续高涨。由于商品住宅项目的日益减少和购房需求不断地增加，导致房价上涨持续，这种持续的状态短期内不会缓解；

短期投资有风险。对于短期投资客来说，海南房地产市场如今是个“禁入区”，大部分投资客顶着贷款的巨大压力在海南买房，但限购政策有规定，交满一到两年的社保才能真正入户，这对于刚需购房者来说影响不大，但是对于想短期内出手的投资客来说，这就是一个很大禁锢，毕竟时间拖得越长，还贷的压力会越来越大；

租赁房市场同样房价上涨。虽然政府极力想开拓租赁房市场，但是在“四限”政策的调控下，在一定程度上，刚性需求会部分转移到租赁房市场，这就导致了租赁房市场房价的上涨。

短期内租赁房市场还未达到政府调控想要的效果。

热卖房源变稀缺。自从海南停止审批六十平米以下新建商品住宅的审批后，曾经热卖的房源变成稀缺房源，小户型都已成绝版。

这就导致了，海南的房源是卖一户少一户，其中剩余的不只有价格昂贵的优质房源，还有些被“冷落”的低档住宅。

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