看过来!购买司法拍卖房产的优势及注意事项楚拍云

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正文开始：

武汉房价近几年大幅上涨，价格、地段、配套、学区等这些刚需在如此高的房价前止步不前，随着限购政策的逐步出台，如意的房子越来越难买到。近些年随着司法拍卖的社会知晓越来越广泛，通过司法拍卖的方式买房子也不失为一种满足刚需的选择。

楚拍云在这里给大家列出几条司法拍卖的优势和应该注意的事项。

优势：

一、法拍房的价格通常低于市场价。

二、法院公信力背书，通过法院司法裁定可以直接产权过户。

三、法拍房在限购这方面有一定的松动。

引起注意事项：

一、关注国家关于司法拍卖的相关政策和文件。

竞买人首先应该学习司法拍卖的相关法律法规，实际了解各地区在司法拍卖的相关政策。浏览国家准入的淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网这五大司法拍卖平台上的相关信息。学习司法拍卖公告、拍卖须知的内容和相关的竞买流程。

二、根据自身条件作出预算

司法拍卖需要注意的是：一次性付清全款。竞买成功后，除了保证金外，余款须在拍卖公告规定的时间内付清。逾期未付清，保证金将予以没收。

三、电话咨询、实地看样

竞买人购买法拍房需要全面细致的了解房屋的情况，除了认真阅读拍卖公告和须知以外，还需亲自实地看房。了解房屋的布局、朝向、周边环境、物业管理、交通情况、水电等配套设施以及是否存在水电物业欠费情况。认真确认房屋分层、分套等信息。

四、产权及过户

法院在进行司法拍卖时，会对房屋的权属、产权登记状态、土地使用性质等做相应的披露，但涉及开发商在房屋开发过程中的合法性和合规性问题以及房屋存在的隐形瑕疵往往在调研中无法发现。所以，法拍房法院是不做瑕疵担保的。

买受人在取得法院出具的裁定书、拍卖成交确认书、协助执行通知书等全套产权过户材料时，也可能会出现房屋产权无法过户登记的情况。

五、税费及欠费问题

对于税费，现在各地都根据实际作出了调整，具体怎么纳税，在司法拍卖的竞买公告中一般都会写明。如果公告中没有注明或者语焉不详，那么请竞买人拨打法院司法拍卖的咨询电话或者直接去当地房管局了解清楚。千万别小看税费，一定要问清楚再行动。有些法拍房只是合同备案房，还并未取得产权证，合同备案房拍卖成功后需要两次过户，这将意味着你需要承担两笔税费。

法拍房的被执行人会存在难以联系到情况，关于法拍房若存在物业管理、水电等欠费，都是由买受人承担，因此，买受人在竞买前需要进行详细的了解。

六、交吉问题

拍卖房屋为“不交吉”，可能很难取得使用权。在法律上以是否取得房屋的使用权分为交吉与不交吉，不交吉指已取得产权，而房屋仍因各种原因被他人居住使用。

实践中，存在着两种情况导致竞买人无法及时入驻的情况：

（1）带租拍卖：被执行人为了避免房屋拍卖，而恶意与第三方签订长期的房屋租赁合同，5年、10年甚至是20年不等；

而基于“买卖不破租赁”的物权原则，竞买人无权以房屋所有者的身份要求此前的租赁者搬离；这便导致客观上，买到房屋却无法入住。

（2）一房二卖：如果被执行人与善意第三人签订了房屋买卖合同，且该第三方已经实际支付了合理的对价，也已经入住该标的房屋。

所以，竞买前，竞买人去实地看房是必不可少的。看看是否腾空、被执行人态度是否恶劣等。以确保竞买人竞买成功后能否取得使用权。

七、竞拍技巧

法拍房的起拍价几乎都会低于市场价格，但是如何将利益最大化，需要技巧、经验与相关知识的配合。因此，对于热门的，地段好的房产 (从关注、报名人数是可以反映出来的)如果第一次拍卖的价格合适，就等到拍卖快结束时，2人报名，出价2次(为达到成交要求)，出其不意买下。如果第一次价格过高，那第二次就必须出手了，也是这样出其不意的套路。因为，大家都不傻，都在观望等第三次拍卖，那时候竞争很容易上头，最后的成交价比第一次的起拍价高是常有的事。而对于冷门的房产，竞买人大可以等房产三次流拍结束，再致电法院申请变卖，这样就会以该房产的保留价、且1人出价一次就能成交。

八、投资问题

有很多人看中司法拍卖标的物的价格低廉，希望借着现在这波房产的热潮将司法拍卖的房产作为一项投资。但是又担心司法拍卖的房产对转卖有限制。司法拍卖的房产和普通市场上的二手房是一样的，司法拍卖只是一种途径，并不影响房产的性质。

对于上述第二条一次性付清全款，楚拍云会为大家提供过桥融资服务，是可以确保大家在法院拍卖公告规定时间内付清全款。对于上述第三、四、五、六、七条所反映的问题，楚拍云有专业的律师团队，可以帮您出尽调报告。让您有准备的去参与竞拍，有技巧的拍得您所想要的标的。

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