房地产价格的涨跌，牵扯着各方面的神经，国家的税收、各级政府的财政收入、开发商的利润、买卖房的散户、房地产建筑的供应商，都是房地产链条上的生产者，而影响房价涨跌的两个关键因素，如果概况起来就两点，一是政府的有形之手——政策，二是市场的无形之手——供需。其中政策的影响对房价的影响可谓有关键性作用，想想原来国家对房产的政策，由国家分配改为市场供应，可以说拉开了房价上涨的序幕，为了应对2008年的经济危机，国家也是投入四万亿主拉房地产上，让房产价格开始进入主升浪。

国家调控房价却上涨，只因房地产商太赚钱

最近一两年的时候，很多地方房地产价格再次大幅上涨，国家为了调控房地产，也开始推出各种政策，“限购、限贷、限价、限售、限商”可以说各种大招不断上演。笔者本以为，在国家调控的基础上，房价会应声回落，房地产商的销售数据会变差，至少房地产股价要应声回落，但事实却是房地产股价，不但没有下跌却接连创出历史新高。这到底是怎么回事？笔者还是用数据告诉你吧，看看房地产是多么赚钱。

说到房地产，不得不提其龙头老大万科，因为万科的动向会对整个房地产价格产生影响，笔者举个很简单的例子，在2008年的熊市中，房价的下跌是由万科开始降的，有降价10%到降价20%，再到降价30%，虽然有很多买房的人气的要把售楼处给砸了，但价格的确是降下来了。因此，笔者就用万科的数据，来分析房地产多么赚钱吧。

两年毛利率翻倍，就能看出房地产多赚钱

首先看一下万科房地产的销售毛利率，今年只有32.41%，想想也不高啊，贵州茅台的毛利率高达91.31%，恒瑞医药的毛利率有87.18，中信证券的毛利率也在50%左右，但是大家不要忘了，房地产的基数太大了，多少人为了买房要把祖孙三辈的钱都拿出来，才能付个首付，以后还要当20年或30年的房奴。而其他行业，比如贵州茅台吧，虽然毛利率很高，但基数不大，老百姓不到2000元就能买一瓶，根本不会再钱上伤脑筋。

方法一：看毛利率

我们从万科A的毛利率变化就能看出，它是赚的越来越多啊。2015年毛利率在15%左右，到了2016年的中旬上涨为26.05%，到2016年年底又上涨为29.03%，到了2017中旬又上涨为32.41%。从2015年到2017年，两年毛利率翻了一倍还多，反应在净利润上也是大幅增长啊。

方法二：自己查数据，按照利润=收入-成本的公式

如果你是房产行业财务高手，也可以从成本和收入的角度来分析。房地产的成本主要有，土地获得价款、开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费、开发间接费；收入主要是房屋销售面积和销售价格。如果能把这样的数据做好，估计开发商想骗你都难。只不过这样的成本核算太过复杂，一般人做不来。

方法三：用公开信息计算

股民朋友如果懂得一点财务知识，也可以用公开信息算一下。那就是用“营业利润=营业收入—营业陈本—三公费用”，这个公式来计算。说白了这个公式就是对上面成本和收入的数据化处理。

今年前11个月，万科累计实现签约金额4,676.4亿元，同比增长37.2%；累计销售均价14,885元/平，同比增长13.2%；实现签约面积1701. 7万平方米，同比增长21.1%。这样的增长速度，不赚钱才怪呢。

咱们来对比一下万科前11个月，公司在拿地面积和拿地成本上的数据。万科在土地市场获得229个项目，共新增规划面积4,560.6万方，同比增长76.8%；总地价3,090.6亿元，同比增长115.6%；平均楼板价6,777元/平，较2016年楼板价上涨11.7%；拿地金额占比销售金额66%，比2016年的51%提升15个基点。

拿地的楼板价是6777元/平，销售价格是14,885元/平，毛利率是32%，那么万科建房子的成本就是11277元，也就是说开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费、开发间接费，这些费用是每平米4500元。

笔者算了一下发现，建筑成本大概是拿地成本的一半，如果有朋友想算一下，万科在自己城市的销售价格，可以简单用这个公式，那就是“{拿地价格+建筑成本（拿地价格的一半）}*32%=销售价格”，当然这个公式比较粗糙，仅供朋友参考一下。

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