丹尼斯大卫城加速调整｜B1层新引入14个品牌随着消费者对餐饮消费需求的进一步细分

总第732期

“百货转型”是近几年在业内被提及最多的关键词。从银泰商业与阿里巴巴的联姻，到天虹借互联网之势开启转型之路，再到我们本土的零售企业丹尼斯从量贩、卖场、百货到泛购物中心式百货的尝试及探索，无一不体现出面对电商对实体的冲击所作出的思考、回应及践行。

开业刚满两年的丹尼斯大卫城，在第一个完整财年（2016年1月1日-12月31日）取得了接近26亿元的销售额后，今年继续加码，仅上半年就完成了逾62%的同期增长，今年有望实现30亿元的销售业绩。

丹尼斯大卫城的定位，在很多人看来是相对模糊的，有高奢也有轻奢、有设计师也有快时尚、有年轻流行也有大众消费。正如其公司那句Slogan：“全家人的丹尼斯”。在郑州商业观察看来，这不仅是这家企业在发展初期所喊出的口号及一直以来所强调的发展远景，更是其集全集团之力所雕琢出的丹尼斯大卫城的精神指引。围绕全客层开展招商、营销、企划推广及运营，我们也清楚的看到，开业仅2年的大卫城所作出的努力，招调、推广始终围绕其项目定位展开。

近日，备受瞩目的Emporio Armani、Burberry、Jo Malone London、Superdry、D2C及DEBRAND x FJ（吴克群联手马克华菲共同打造的潮牌，将于近期开业）、Nike Beacon、有璟阁、极拉图等首进河南品牌在丹尼斯大卫城相继开业，从重奢到轻奢、从化妆品到时尚潮牌，通过开业后的招商调整，我们可以看到，丹尼斯在“百货化购物中心”的领域的探索是积极的。透过近几个月的调整及发展路径可以看出，丹尼斯把更多的时间和精力放在了对业态面积比例和租金收益的平衡上。我认为，这个“平衡”才是衡量购物中心与百货结合是否成功的关键。

优化坪效，增强体验

在针对零售及大餐饮做了调整及二次引入后，日前大卫城又针对B1层进行了调整。其中，针对拜特精品超市所展开的优化调整（去掉文创、手作等品类），也是备受瞩目。

根据郑州商业观察的了解，此番调整共计新引进14个品牌，且以轻餐、保健品及休闲餐饮为主。

B1层拜特超市部分招商调整品牌

可以看到，随着消费者对餐饮消费需求的进一步细分，便利、特色、客单价不高、面积不大的轻餐正在逐步成为郑州各个商业项目的宠儿。

在经历了上半年的一轮洗礼后，茶饮、特色小吃正逐步成为郑州餐饮市场的热点。无论是成型的连锁品牌、还是初创型的创新创业品牌，大都将自己要做什么定位在了这些产品中。因为投资总价相对低、进入门槛相对较低、试错成本相对可控。

虽然在新一轮消费趋势的刺激下，购物中心内的餐饮消费需求正在不断升温，但有一个显而易见的问题是一直摆在各位操盘手及招商人员的眼前的，对于以租金收入为主的购物中心而言，餐饮虽然成为了一股业绩增长驱动力，但其本身的承租力仍较为有限，仅有服装等零售业态的1/3左右。

而根据郑州商业观察的统计，目前郑州优质商场的餐饮平均承租水平为4-6元/平方米/天（净租金，不含物业费及管理费）。而在一些旺场，轻餐类的平均租金水平能达到14-16元/平方米/天（净租金，不含物业费及管理费），当然，这些只是少数个别。

但是，在郑州商业观察看来：一个商场要想更加持续的走下去，必然要将重心放回到商业的本质，即商品的丰富度及品质保障上。餐饮也好、休闲娱乐也罢，都像当前互联网之于实体商业那般，最终仍需要将其视为是点缀。是“+互联网”，而不是“互联网+”！总之一点，增加商场企划活动，提升商场服务质量才是应对当前市场竞争的有效策略。