新周期下的投资秘密（西安项目语音实录下）房子从民生基本品到奢侈品

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今天，楼市已经进入新周期。总结30年跌宕起伏的楼市，最先被炒作的是写字楼，价格是住宅的3倍，紧接着数量过剩价格崩盘，今天价格则为住宅一半到三分之二，紧接着被炒作的是商铺，从一铺养三代的神话变成了一铺毁三代的笑话，最近炒作的是住宅，让房子从民生基本品到奢侈品，上演了自己买不起自己房子的尴尬境遇。

对于这个又爱又恨的房地产，投资不能一概而论，要看物业性质，即便在2016年最好的行情下，写字楼和商铺价格反而略微下滑。

说了楼市激荡的30年，我们返回头来说说前面的几个问题。第一，什么是房价的本质，我们学过经济学都知道，一切价格现象归根结底都是货币现象，另一个原因就是供需关系。所以说房价的本质看两点，第一是货币，第二是供需。供需就看年轻人往哪儿走，我们看数据知道80后人最多，然后是90后，然后是00后，虽然人越来越少，但是生活的越来越好，所以才一直说消费升级消费升级。年轻人虽然减少了，所以各地出来抢年轻人了，包括武汉郑州等地方，那么是不是房产就没有投资价值呢？整体上而言，很多不在都市圈的三四线城市就不要碰了，当然除非你做旅游地产可以考虑。一二线城市还是呈现一种年轻人增多的局面，所以未来一二线城市还会涨，年轻人怎么流动呢？新一轮产业结构中处于弱势地位的城市流入到在新一轮产业结构中处于优势地位的城市，这个怎么看，看两点，现代服务业和高科技产业。我们发现同样是一线城市，深圳涨的快，广州涨的慢，不是说广州不涨，也涨，但是滞后，而且慢。刚才说了两点，第一是现代服务业，第二是高科技企业，现代服务业看第三产业占整个GDP的比重，高科技企业看城市创新程度。我们以深圳为例，为啥深圳房价涨的高，就是因为深圳上市企业多，全国资金通过资本市场向深圳流。为啥？通过企业上市，通过资本市场圈钱，为啥一线城市优势如此明显？因为越多的资源要素集聚产生的集聚分工效应会提高投资回报率，而一线城市这种资源要素最多。那么说个题外话，大城市房价见顶了吗？远远没有，我们以东京为例，以首尔为例，首尔人口占韩国总人口的一半，而北京才多少，上海才多少，所以接盘侠有的是。如果政府真的要控制房价，简单三个方法就解决了，第一控制货币发行，第二增加保障房，第三土地多供应。未来呢都市圈不可避免，刚才说了，发展大城市会提高效率，提高资金的回报率。至于大城市病，那都是人为的，规划水平不行，所以现在政府总觉得是人口多惹得

我们再说说2016年疯涨的原因，2016年疯涨的4个原因，去库存的行政政策，货币政策，地王频现推高投资预期以及全球资产荒。我们再看看这四个原因现在还是否存在，也就是说房价明年会不会暴涨。就在前不久中国房地产报说明去库存已经取得胜利，说明行政政策差不多了，现在已经逆转，货币政策单独针对楼市收紧，2016年后半年的地王基本是全部被套，还需要等几年用时间来换取空间，全球资产现在也没那么荒了，中国高净值人群的紧急避险也不复存来了。所以房价是不会暴涨了，那新问题来了，现在还能投资房产吗？哪些物业值得投资？不同投资方式下的回报率又如何？

先说一下，人们有个误区，就是买房子买房子，什么是房子？厂房是商铺是写字楼是公寓也是，住宅也算，这都算房子。我们刚才讲了激荡三十年，你会发现不同时期不同的物业有不同的涨幅，所以不要天天嚷着买房子，让你买厂房你去不去？买一铺毁三代的商铺去不去？再让你去追高热点城市比如厦门南京正常价格的住宅你去不去？不同物业之间版块是会轮动的，现在国家是想让住宅降低温度，增加商住的温度，我们要不要跟，有些地方比如苏州商住已经出现民水民电，合肥已经研究商住交易降低税费的办法，我前段时间写了一篇文章，火遍大江南北，题目是《不仅商水商电改民水民电，而且商办公寓还能落户读书》，里面详细阐述了商办公寓的政策发展，那么政策风来了我们要不要跟？

有人肯定又说那就闭着眼睛买买买，恭喜你你又自作聪明了，闭着眼睛买买买的时代一去不复还，尤其是对于商住，其实挑选难度更高。

有人说把现在叫做后地产时代，随着消费升级的不断进行，未来一定是品质为王。哪些住宅能涨价我在以前的文章中已经做过多次说明，未来高品质的具有独特资源的改善为主的房子空间还很大，人们生活一定是越来越好，未来改善性需求还没有大量释放，所以对于住宅来说，去那些热点城市去追追被限价的一手房也是一个选择。对于公寓来说，一定要选择物管水平高、交通位置好的，这样不仅能带来最后的退出溢价，还能有出租回报，双重回报会赶超其它投资品。

既然投资商住公寓，一定要了解商住公寓的本质，了解什么样的商住公寓能够升值。

①这种投资品最好没有大涨过

②购买的商住公寓一定要与周边住宅有差价

③需要是大城市的交通枢纽或者产业中心

④必须要有优质的物业管理

这四个条件缺一不可，像一个桌子的四条腿。如果大涨过，我们说过，有可能进去就成为最后一棒，最后只能用时间换取空间，第二必须有价差，因为北京有价差，而北京就是最好的楼市风向标，没有价差的商住公寓没有自身上涨的潜力，回报率同样低，第三个条件必须是交通枢纽或产业中心，如果能同时兼备那则更完美，这条是保证出租收益的，正常情况下商住类公寓的租售比很好，所以出租收益非常重要，没有产业和交通的支撑出租很困难，后期也没有溢价。第四是必须是优质的物业管理，商住公寓的缺点非常明显就是居住体验差，每层人员多，有办公有住人，甚至有的既办公又住人，所以买商住公寓的讲究就出来了，不仅仅要看清楚几梯几户，而且物业管理水平一定要好，否则钱就会打水漂。

买了商住公寓以后，首先是租金回报，为啥我说商住公寓首先是租金回报而不是房价涨幅呢？因为商住公寓租售比好，大概在1:200到1:300。那么买入以后就有三种方式进行自己的租金回报：

第一种是自己装修自己出租。回报率当然最好，但是如果扣去自己的精力成本，实在是划不来。我本人有一套异地的房产，不出租觉得可惜，出租觉得麻烦，最后索性放了一年，然后自己装修出租了，省钱是省了点，但是太麻烦，最后一算账，来回的车票钱包括时间成本实在是划不来。我们拿我们这次的商住公寓来说，大概投资成本是每平米1000元左右，租金在1000-1200元，装修的回报周期大概在4年左右，整个回报周期大概30年。由于管理成本太高，所以实际回报根本没办法计算，不仅仅透支租金回报，甚至后期在资产退出的时候都得搭一部分钱。

第二种是长租。相对来说比较省事，长租又分两种，一种是房东出钱装修，一种是长租公司出钱装修，回报速度也不一样，回报额度也有差别。优点非常明显，管理简单，但缺点依然突出，就是收益相对低而且不太稳定。回报大概同样30年，如果长租公司出钱装修则更久，但能省了装修的钱，毕竟装修的钱也有机会成本。

最后一种是酒店托管。装修费相对高，大概在1700元每平米，优点非常明显回报稳定而且退出时能有相对较好的溢价，毕竟这种房产人们做投资的多，自住的几乎可以忽略，而且根据西安现在的房价水平，自住还是买住宅合适。这个稍微复杂一点，从高端到低端，根据地段怎么定位等等，我们做了非常详尽的调查。西安纺织城这个地方适合做精品酒店，而且位置特别好，一眼就能看到。

然后我们做了数学模型，所有的因变量都随着上房率变动，最后综合算下来年度收入在535万上下，年度总开销约为450万左右，年度利润约为85万元左右，如果去除装修折旧每年30万元，年度利润约为55万元。但由于后期12间套房会做出适当修改，以及一些酒店付费消耗品及时租房的收入，除去装修的年度利润在65万元左右。我们通过精准的计算后发现有利润，所以放心了，给了贞观酒店管理有限公司去做。这是我们一手的数据，我们自己调查的结果，如果我们发现不赚钱，我们是不会来给别人做的，自己也不会做，更不会推荐给大家。

当然，我们通过第三方酒店管理有限公司，还考察了很多加盟的酒店，最后选择加盟宜必思。宜必思是一家精品酒店，酒店怎么开，餐厅怎么开，现在已经有了详细方案。

酒店的最大好处就在于管理简单，不用操心，我们也做了西安市场非常详尽的调查，我可以放映给大家，这个不是其他机构做的，就是我们自己亲自调查做的。

当然，如果你有钱，你还可以配置科技企业的股票，配置黄金。我国现在M2已经超过160万亿，债务已经超过200万亿，大通胀的来临或许只是时间问题，在大通胀来临之前，一定要把握好机会，让我们的会员财富保值升值。

当然最后怎么选择还是看您自己，我们只是给出一个参考。好，谢谢大家的捧场。

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责编｜伯林

校对｜甘雨

部分图片来源网络

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