在多伦多养房:以租养房还是公寓好,百万以上房产租难抵贷
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导语
多伦多的房产投资市场,不必因为这个不好看的数字而太过紧张,可以看看年后的市场表现再做决定。B-20即将到来,可能压制你的贷款额度,所以在接下来的投资房型中,应该要以低价位的房产为主要对象。推荐能够以租养房的房型,租金要能够Cover全部成本为基线,如果能够基本Cover全部费用就更佳........
地产局年内统计数据已经出来了,不出所料,年内安省房市新政以来,环比大部分月份都在跌,同比还是涨。但到10月份,同比开始出现负数:-2.0%。因为上一波的拉涨,就是在2016年的年底开始一直到今年的4月份。
多伦多的房产投资市场,不必因为这个不好看的数字而太过紧张,可以看看年后的市场表现再做决定。B-20即将到来,可能压制你的贷款额度,所以在接下来的投资房型中,应该要以低价位的房产为主要对象。推荐能够以租养房的房型,租金要能够Cover全部成本为基线,如果能够基本Cover全部费用就更佳(费用>成本)。
简单地说,成本=利息+地税+保险;费用=成本+本金。本金相当于储蓄,以后卖房的时候,本金是还给你的。如果租金Cover成本,相当于租客帮你供房;如果租金高于成本,那么相当于租客不仅帮你供房,你每个月还有利润。
现在要找到租金Cover全部费用的,低层住宅很难,公寓容易;但是如果仅Cover成本的,百万以内的低层住宅还是有不少机会
假设你满足房贷条件,可以贷到65%的房款,计算如下:
60万的低层住宅(独立屋、半独立屋、镇屋),首付35%,贷款65%,按照贷款30年,2年固定利率2.99%估算,每个月的利息是972元,本金670元,每月地税+保险按照400计算,你的每月成本是1372元,每月的费用是2042元。
60万的低层住宅,租金每个月在1500-1800元之间,所以,可以Cover全部的成本,盈余小几百。但是Cover不了所有的费用,你每个月还要再补上小几百,但是这些以后是退还给你的,算是储蓄,不算是成本。
同样举80万的低层住宅,每个月的利息是1296,本金894,地税+保险每月按照500元估算,你的每月成本是1796元,每月费用是2690元。
80万的低层住宅,租金每个月在1800-2200元之间,仍然可以Cover全部的成本,盈余很少,本金就要靠你每个月缴纳。
再举100万的低层住宅,每个月的利息是1620元,本金是1117元,地税+保险每个月按照600估算,你的每个月成本是2220元,每个月的费用是3337元。
100万的低层住宅,租金每个月在2200-2500元之间,基本可以Cover每个月的成本,本金就全靠每个月贴。同理,这个本金以后在卖房的时候银行会还给你,再强调一遍。
按照上面这个规律,你会发现,价位越高的房子,租金并没有呈同比线性增长,所以可以笼统地说,越低价位的房子,租售比越好。
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