20年后，我们的房子还值钱吗？嘴上说着房价太贵了不买房

文/子木老湿

前几日，和同行老友们吃饭，饭桌上在谈房子问题的时候，有一个话题特别有意思。

那就是，如果用20年，这么长的时间跨度来衡量中国房地产市场，那20年以后，中国的房产将会是什么样子的呢？

如果按目前银行的政策，50年内，居民房屋就折旧完毕了（20年楼龄一般不能作为资产抵押）。但对于现在很多购房者而言，他们所购的房屋多半为10年之内的二手房或新房。

当他们渐渐老去时（到了40岁和50岁），这些房产已经有了 20 年以上的楼龄，那么，它们还能保值吗？

如果交易或置换，是否会因为折旧率而失损颇多？会不会出现本身房屋价值增值，但银行计算折旧率却认为房屋不值钱的情况出现？

关注房产的人，都很关注日本房地产市场。因为它在历史维度上很具有代表性。因此用日本的推演来说明观点再合适不过。

首先日本和中国房子最大的区别就是折旧率。高度概括讲，就是日本的房子不能保值，房子的价值和建筑年限成反比，最终在设计年限上来讲，价值趋于0。事实上，日本的老年公寓，几万元就可以随便买到。

过去在日本泡沫经济的时候，大家都坚信房价乃是不可能跌价的稀有资产，东京地价买美国的故事想必很多人都听过。

后来泡沫经济崩溃，地产陷入寒冬，很多人认为是泡沫经济导致了日本地产的低迷。

其实不只是这样的。

造成日本地产长期低迷的因素除了泡沫经济以外，更致命的是人口老龄化。日本目前每年人口减少30万，每年出生人数已经跌破100万，老龄人口比例超过20%乃全球第一。

目前日本房地产的情况是楼多人少，从而导致消费者对房屋的质量要求非常苛刻。新公寓必须做到自动马桶成为标配，全自动智能家电不能不装的地步。同时旧房子则无人问津。

日本买房子除了看地段，最重要的参考就是建筑年数，同样的地段，新房和老房的差价可以是10倍以上。

下图的房子为全新公寓，装修上没有花费一分钱（这房子还有无敌海景，位置在日本神户市，80平米，220万人民币）

由于房多人少经济差，日本房地产已经完全一般商品化，房子的价格更多地由房子本身的属性决定，而非地段，投资价值等因素。

由于计划生育政策，中国的人口结构和日本一样属于双峰。

而且如图，中国人口结构二十年后将和日本重叠，成为老龄化国家。人口开始减少，需求开始疲软。

2013年中国人口结构

2014年日本人口结构

而中国比日本盖的房子更多，产能更加过剩，特别是人口开始流出的二三线城市更加突出。

因此我认为，在中国宏观经济疲软，经济增长率钝化的大背景下，房子最终会成为一种会折旧、会贬值的商品。

但是一线城市随着中国城市化的加速，依然会有大量的人口净流入，依然会保持较稳定的需求，因此房价会保持平稳波动，如东京。但是疯涨的时代，将会离我们越来越远。

虽然中国房价现在虚高（尤其一线），但是通过背杠杆的方式上车，是有希望的。有希望的房价，给予了年轻人最后拼搏的动力。

但是大家都知道，现在中国的阶级分化越来越严重。那么如果 20 年后，阶级固化将发展到很少有人可以跨越阶级鸿沟的地步呢？

所以很可能20年后，年轻人已经完成了从愤怒到绝望，甚至从拼搏人生到躺着要福利不给就闹事，宁愿吃低保也不加班的转变。

准确说，欧美国家的消费主义和及时行乐，正是他们已经经过了快速增长阶段的拼搏奋斗，而在长期的阶级固化中消磨掉了戾气的结果，这也很可能是未来中国的样子。

那时候一线房价依然会相对高，依然会买不起，但是却不那么被关注了。

没有上车的人，已经永远挤不上车了，那还追什么车？有钱就花了及时行乐，反正出生就预见了人生的终点。

要是现在北上都50万一平米了，你还去关注房价吗？

还有人买得起，还有人改善住房，而且不会少。

但是估计空军已经早早地回二三线城市，甚至回老家的农村里面盖一套小别墅享受生活去了。

未来，看看发达国家，富人区锁死，然后产业向二线三线转移，落后城市逐步发展，房价和收入比趋于稳定。

老百姓小确幸，不再追求拼出个未来，明白了努力不出好日子，躺着要福利才有好日子。

不会有人再花大钱买一个毛坯房，也不会有人再去做房奴，指望着房子升值。因为房子的稀缺性随着人口结构变化会发生根本变化。

至于会不会真的达到那一步，就要看那时候的政治经济环境了。

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