伦敦是全世界的,更是这几大家族的! 法律严格保护私有财产 \x0a伦敦房地产

几百年来，受到法律严格保护的私有财产权，确保伦敦房地产的历史是一脉相承、良性渐进发展。其中核心区域在过去数百年间，由包括英国皇室、贵族在内的大家族所拥有。而更大范围的伦敦，则是世界的伦敦。

(延伸阅读：谁是伦敦地王？哪些机构在成片成片地买下伦敦,中国投资者更是来势凶猛）

由Guy Shrubsole为《每日电讯报》进行的调查发现，一些传统的家族公司掌握着伦敦市中心黄金地段约8,300英亩土地中的1,300英亩。其中，拥有土地最多的五家公司分别是：Grosvenor、Crown、Portman、Howard de Walden和Cadogan。拥有物业总值约228亿英镑。

与此同时，伦敦市中心的那些购物街很可能都由其中一家公司掌控。New London Architecture的一份报告显示，伦敦西区32%的土地掌握在这些贵族家族手中。

显然，这些土地所有权为持有它们的家族带来了巨大的财富。Cadogan和他的家族财产价值65亿英镑；Viscount Portman财产价值20亿英镑，同时他也在英国富翁排行榜名列第59位；2016年8月，时年25岁的休·格罗夫纳(Hugh Grosvenor)成为威斯敏斯特公爵,身价高达95亿英镑,在星期日泰晤士报的富豪榜上排名第九。

图说：26岁的Hugh Grosvenor(右)，去年8月成为威斯敏斯特公爵，净资产为95亿英镑。他是威廉王子和凯特王妃的长子乔治王子的教父。

除了这五大巨头之外，还有更多规模稍小的公司：拥有Paddington以南三角地带的Church Commissioners；以及利用南肯辛顿周围地产赚钱，并将其重新投入到慈善机构，为医学研究提供资金的Wellcome。

New London Architecture发现至少44个历史悠久家族所有的地产公司在继续为其主人源源不断赚取着金钱。土地所有者的名字也反映在他们建造的街道名称上，例如肯辛顿附近的Phillimore Estate和Bloomsbury附近的Bedford Estate。

这些地产巨头创造了我们如今熟知的伦敦市中心寸土寸金的黄金地带。Cadogan的祖先是城市规划者，在私人花园周围建造房屋、社区等。现在家庭正在适应现代地产发展的激烈竞争。

地产大鳄们的别墅、大厦、公寓、办公写字楼和零售商铺的土地所有权意味着他们可以通过地租获得可观的收入。比如在骑士桥附近，买家可以不到100万镑的价格买到一套三居室的租赁权，但房主不得不在剩余的15年租赁期中向Grosvenor Estate支付5.5万镑/年的地租。去年Grosvenor就以这种方式赚了6500万英镑。

这一切都出现在迫使伦敦人向外迁徙的严重房产危机背景下。过去几十年，地产巨头们从房价的飙升中赚的盆满钵满，但其他人就被挤出市场了。

截至2016年的过去两年间，Cadogan的地产总值就从52亿英镑升至60亿英镑，增值了16%。Cadogan Estate地产的首席执行官Hugh Seaborn表示：“我认为飙升的房价是限制伦敦增长繁荣的最大威胁之一，与我们也息息相关。”

他指出Cadogan公司向所在行政区的关键雇员提供公寓，并向艺术家提供低租金的工作室的政策，有助于确保切尔西那些波西米亚风格建筑得以保留。但批评者们仍不高兴，为改变而感到不安。

“伦敦市中心大量地块由贵族巨头门掌控，他们通过天价租金获利巨大。英国的年轻人深受房产危机的困扰，这些富有的地产巨头在继承地产的时候，是否也该稍微考虑回馈一下社会呢？”Who Owns England网站的负责人Guy Shrubsole表示。

长时间掌控这些地产的好处之一是没有利润目标的压力，毕竟从始至终都是同一个家族。这就使得他们可以用更长远的眼光来投资，而非单纯追求最高的利润。

许多地产巨头都会专注于得到合适的租户并留住独立的商铺。租金几何这种事情排在第二位，特别是餐饮业相关的时候，他们往往没有选择最高报价。

第一太平戴维斯（Savills）伦敦中心出租业务负责人Amelia Greene表示：“在房屋出租方面，Grosvenor注重的是那些真正租用土地的租户和业主们，它不希望房产都锁起来空置着，希望房产都有人居住充满生机活力。” Greene还认为这些公司与它们持有的地产间还保有一定的情感依赖，具体表现为：管理、维护等工作，同时也努力保持竞争力，平衡财务收益以及其历史遗产等。

Cadogan Estate的Seaborn表示：我们很明确我们正在好好照看这些资产，确保其以更好的状态传递给下一代。

Crown Estate英国皇室地产

提到女王的房产，自然不能不提女王名下的房地产资产管理公司——英国皇室地产(Crown Estate)。

皇室地产持有的资产包括伦敦市中心黄金地段摄政街(Regent Street)几乎所有的物业、伦敦圣詹姆斯地区的一半房产物业，同时还在英国各地拥有大片农田、海床。这当中所获的利润都交给了财政部，其中的15%再由财政部划拨给女王和皇室开资。

2015年底，中国地产大亨王健林在伦敦著名的亿万富豪区，也就是威廉王子所住的肯辛顿宫隔壁，斥资8000万英镑大手笔买下豪宅肯辛顿宫花园大街15A号。根据英国官方的房屋土地注册文件，是由英国女王、皇室地产公司代表、和王健林签字的。事实上，王健林购买的这套豪宅的土地所有者依然是女王和代表女王的皇室地产公司。而王健林实际上只是购买了这套豪宅的125年产权而已。

图说：王健林购得的肯辛顿宫花园大街15A号

图说：位于伦敦市中心的摄政街

受益于地价飞涨、市场旺盛，皇室地产公司的表现不俗，过去5年的资本增长和收入回报总收益增长了至少20.8%。

英国皇室房产管理机构的历史可追溯到1066年，但皇室地产公司是在1760年乔治二世在位期间正式按照公司成立的，并逐步将收益权划归财政部。

2014年8月，皇室地产公司(Crown Estate)与中国外汇管理局在英全资公司银杏树投资公司(Gingko Tree)一起，出资3.45亿英镑，完成了对英国最大的零售购物园Fosse Park的收购交易。

Cadogan Estates

Cadogan是少数几家历史悠久的公司之一，这些历史悠久的公司大多仍由创始家族经营着，它们掌控者伦敦市中心的大片区域。

汉斯·斯隆（Hans Sloane）爵士在18世纪初买下切尔西庄园的时候，它由11栋建筑构成，占地超166英亩。这里曾临近伦敦核心区域，而又是一片相对有田园风情的地带，适合汉斯爵士休闲养老。之前的居民包括亨利八世和托马斯·莫尔爵士，那时的KingsRoad路还是乡村的小土路。

汉斯爵士的女婿接手后，这里成为了Cadogan Estate地产。至今仍由这个家族掌管经营，如今正庆祝300周年纪念，占地93英亩，价值60亿英镑。

图说：Cadogan Estate掌管着的Cadogan Gardens，价值60亿英镑。

Grosvenor Estate

Grosvenor Estate在伦敦Belgravia和梅菲尔(Mayfair)地区拥有300英亩，价值49亿英镑的土地，以及遍布全球各大城市的商业地产，主要是一些汇集购物者、居民和写字楼的项目。

格罗夫纳家族的资产拓张甚至可以追溯到338年前，当时威斯敏斯特公爵六世的先祖，托马斯爵士娶了一位富有的女继承人玛丽·戴维斯(Mary Davies)。那时玛丽刚刚继承了Middlesex的一处中世纪庄园，现在这里已经属于伦敦了。除了庄园，女继承人还继承了伦敦西部的500英亩沼泽，牧场及果园。

图说：26岁的Hugh Grosvenor(右)，去年8月其父亲(左)突然去世后继承了威斯敏斯特公爵的爵位，净资产为95亿英镑。Grosvenor家族和英国皇室家族是数百年的世交。

作为格罗夫纳家族发家的资本，这些土地直到1720年才被用来开发。

虽然500英亩沼泽，牧场及果园在1670s年代并没有特别的值钱，但是三百年后，格罗夫纳家族拥有的两个主要地块已发展成伦敦市中心最炙手可热的两个区域，贝尔格莱维亚(约200英亩)和梅菲尔(约100英亩)。

十八世纪初，格罗夫纳家族的第一个开发项目就是现在伦敦市中心最贵的地段之一，上流社区梅菲尔。

上面这张图是1723年时格罗夫纳地产的样子，可以清晰的看见海德公园就在图的右上方。

以格罗夫纳广场为中心，这里曾被建成一个时尚住宅区，如今这里是伦敦西区最独特的一部分。

而梅菲尔(Mayfair)这一名字来源于每年五月在这里举办的市集，该市集一直持续到19世纪，在随后百年间的不断重建逐渐让该区域的个性变得丰富且独具一格。

成功地开发了梅菲尔区之后，格罗夫纳家族进一步拓展了开发范围，将伦敦的贝尔格拉维亚地区(Belgravia)锁定为其家族的第二个大的开发项目。

图说：上图中的红色区域为格罗夫纳地产所有，蓝色区域是格罗夫纳地产曾经所有的区域。

贝尔格拉维亚位于梅菲尔西南1英里处，在拿破仑战争之后由格罗夫纳家族开发，这里距离白金汉宫也只有1英里。至今，格罗夫纳家族只出售了185处不动产所有权。

(延伸阅读：拥有“半个伦敦”，英国26岁身价93亿镑的地产公爵被爆“威廉+凯特”式的恋情)

格罗夫纳地产英国首席执行官Craig McWilliam表示：“梅菲尔从英国宽带速度最差的10%的变成了速度最好的5%地区之一。”他表示想改变梅菲尔地区给人们的印象，是使其变得更加开放。公司也非常精明谨慎，在2014年房产市场最繁荣的顶尖时期卖掉了部分土地，在伦敦中心城区租金下滑前规避了部分风险。

图说：Grosvenor Square是这家地产公司在Belgravia和Mayfaira地区拥有的超过300英亩土地的一部分。

它也是唯一一家多元化且历史悠久的地产公司，计划在Bermondsey为年轻人建造几千套住房以供出租。不列颠及爱尔兰地区负责人McWilliam表示：“尽管可能是出于道义来缓解伦敦严重的住房危机，但这也确实是个商业决定。”

Portman Estate

Portman并未公布账目，毕竟这也不是必须的，首席执行官Bill Moore表示。他们在Marylebone拥有的地产总值约17亿英镑，但想保持低调。

图说：The Portman Estate的地产包括The Chiltern Firehouse。

Howardde Walden Estate

Howard de Walden Estate是主要位于英国伦敦Marylebone一带的地产公司，其历史可追溯至1715年，彼时伦敦Cavendish Square及其周边街道的开发刚刚起步。公司持有的主要地块向北延伸至Marylebone Road，向南至WigmoreStreet，包括Marylebone High Street以及Harley Street。

2014年该公司估值约32亿英镑，约有土地92英亩，有超过850处物业的永久产权。现如今这价值约39亿英镑的92亩土地已经由家族里的四位女儿继承，但业务的管理权掌握在行业资深人士Andrew Hynard手中。

上世纪九十年代开始，这家地产公司开始了振兴Marylebone的计划，引入大量资金决心将曾经破败的Marylebone High Street地区改造成首都最理想的购物区之一，增开了包括高端超市Waitrose、高档法国时装设计师Maje和瑜伽服装零售商Lululemon在内的一系列新商铺。2016年，公寓、商铺租金收入上涨约10%，达到1.075亿英镑。

Wellcome Trust

Wellcome是伦敦最大地产商之一，在伦敦市中心有约2000套住宅，但不愿透露更多细节。公司的年报显示，其全英范围内的地产价值约23亿英镑。

Soho Estates

过去几十年也有类似的地产公司建立起来。Paul Raymond在上世纪七八十年代抢购了伦敦Soho地区几乎全部90英亩的土地，建立了Soho Estates，被誉为Soho之王。

他用从剧院兼脱衣舞俱乐部Raymond Revuebar那里挣来的钱在步行5分钟距离内肆意购买资产。他的座右铭是“保住Soho的灵魂”，但房价的上涨和现金的诱惑正在削弱由Raymond孙女管理的地产公司。对历史悠久的Foyles书店的重建遭到了当地社区的反对。

图说：创立了Soho Estates的Paul Raymond在他位于Brewer Street的Raymond"sRevuebar俱乐部里和一位兔女郎。

与此同时，一些没有家族背景和遗产支持的新公司如雨后春笋般出现。New London Architecture表示目前至少有13家这种新一代的“现代地产公司”。

像CapCo这样的巨头目前正在重新开发伯爵府(Earls Court)周边的77英亩土地，股东们期望获得最大的投资回报。同样，在Carnaby Street和中国城附近拥有大片土地的Shaftesbury，也必须在满足投资者和留住保持当地独特性的租户间寻求平衡。

在老牌传统继承人和以股东为中心的土地所有权混合的现状下，资本面临着发展以及对真正伦敦人保持开放的挑战。

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