摇号买车之后，我们终于等来了“摇号买房时代”！欢迎关注财经主张"

作者：T教授；转自：TT财经（ID：ttcj99）

“摇号买房”再稀松平常不过，不平常的是由“第三方力量”介入的“公证摇号”。

大家所熟知的，开发商操纵的“摇号开盘”要成为历史了。

据中国经营报报道，近日，成都市房管局与市司法局发布通知称，要求全市新取得预售许可或现售备案的商品住房，开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式。

在这一轮持续至今的调控中，其实，成都并非是第一个采取“公证摇号”的城市，上海、南京、长沙等地此前都相继实施了“公证摇号”政策。

从这也可以看出，“公证摇号”作为一个重要的“补位”政策，有在全国其他城市蔓延的趋势。

那么，现在问题来了，为什么“公证摇号”政策会在这个时候出台？

众所周知，“摇号买房”作为开发商/发展商的一个重要开盘形式，已经存在十几年了。

在这期间，开发商自身设置的排号选房模式，一直存在着暗箱操作等诸多不公平问题。

但政府大多时候睁只眼闭只眼。

可这一次，政府怎么就认真起来了呢？

从表面上来讲，是为了整治楼市乱象；

从深层次来讲，是为了给现在实施的限购、限价、限贷政策“补漏洞”，逼开发商“服软就范”。

而在笔者看来，基于后者的因素更大些。

现有的政策漏洞，主要体现在两大点上：

一是“限价”政策导致市场新房开盘价与市场价倒挂，形成套利空间。

比如这周开盘的长沙某项目，限价的新房1.2万左右，而二手房达到了1.6万，价差四千，相当于降价25%，稳稳的套利空间。

这钱来的比“抢打新股”都快。

所以，“限价”政策无意之间就衍生出了一个大BUG，

一方面在“抢到即赚到”利益诱惑下，刺激出了旺盛的需求；

一方面“不愿意吃亏”的开发商开始耍小聪明，通过各种手段捂盘惜售，或者将新房“转变”成二手房卖。

最后，使政策效果大打折扣。

二是即将实施的“二手房新政”将让新房市场的这种矛盾进一步加剧。

根据某市建行的业务通知：从明年1月1日开始“二手楼不允许有阴阳合同了”。

而且要以“网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度”。

而住房城乡建设部、人民银行、银监会在今年9月份联合下发的文件中，也明确指出了这点，

银行业金融机构在办理个人住房贷款的业务时，

要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，

并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

这个表述，跟上面提到的某地建行的表述，完全一致。

而这个政策在一旦执行，将会对二手房交易产生重大影响，也就是说，会抑制二手房买卖的活跃度，二手房的潜在买家，将会被挤入一手房领域。

为什么这么说呢？因为这将大大限制二手房买家对银行的套利空间。

目前在二手房交易中，存在四个价格：

1、真实成交价；

2、银行贷款时的评估价；

3、合同备案价；

4、政府评估价。

由于房价变动很快，二手房交易又存在阴阳合同，很多时候，政府、银行搞不清楚真正的成交价。

比如甲乙双方在深圳买卖一套100平米的二手房，约定成交价是1000万元。

但买方希望多贷点款，向银行提交的贷款申请上可能是1200万成交。

如果银行配合，或者有熟人疏通，往往可以做到。

按照最新的文件，买二手房的时候通过做高评估价，最终降低实际首付比例、提高按揭比例，这种做法玩不转了。

在上述“4个价格”里，“政府评估价”显然将成为最重要的交易基准（目前在实际操作中，二手房的合同备案价和政府评估价逐渐合一了），银行自己的评估价将消失，这事实上等于提高了二手房的首付比例。

比如还是上面说的那套100平米、实际成交价1000万的房子。

假设政府评估价是750万，这时候贷款的基准价格只能按照750万计算，而不能按照1000万了。

（买卖双方想以750万以下价格备案，官方轻易也不会允许，因为这意味着税收流失，除非真的证明是凶宅之类的。但这样做，贷款额度只能进一步降低）

假设买家是首次置业，此前没有贷款记录，则首付是3成，贷款是7成。

但只能按照750万的7成贷款，可以贷525万，首付是475万。

这样，首付相当于提高到了47.5%（房屋实际成交价是1000万）。

假设买家是第二次置业，则首付需要7成，贷款3成。

按照750万元，可以贷款225万，首付775万，相当于首付77.5%。

所以，这种情况下，对购房者来说，买新房无疑会更划算。

因此，这也可以预见，到了明年，新房的需求会更加旺盛。

同时，也意味着“限价”政策造成的供需矛盾也就更加尖锐。

那么，怎么破呢？

对政府来说，有三个选项，但最终能实行的就只有一个！

一是政府开放“限价政策”。

显然，这种概率很小。

二是政府加大“限购”政策。

可现在的限购政策已经将投机、投资客最大限度的驱离了楼市。

若再强化，怕是要误伤刚需。

所以，可能性也很低。

三就是拿开发商开刀，逼迫其增加出货、增加供给。

诚然，对政府来说，这是综合成本最低的一个选项，因为受伤最大的是开发商，其无法再通过暗箱操作，来捂盘惜售。

当下，新出台的“公证摇号”政策，无疑就是这种策略的选择。

不过，这个政策，对于生活在大城市的普罗大众（刚需）来说，却是个喜忧参半的事。

喜的是，政府是即帮我们薅开发商的羊毛，又帮我们从开发商那里获取公平买房的机会。

忧的是，买房的概率是越来越渺茫。因为需求量大了、操作空间没了，买到房的概率也就小了。

从“摇号买车” 到 “公证摇号买房”政策，虽然程序是越来越公正，但我们在大城市的生存成本也是越来越高。

这就是大城市，生存不易，且行且珍惜！

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