高价地难卖出高溢价，那些“地王”该如何解套？| 购房问答NO.488 买房找购房问答

自住兼投资兴港花园和翔鹭花城哪个好？

【问】张琪：考虑买房，自住加投资，看中了外国语的学区房，兴港花园160w，50平多；翔鹭花城250w，49平。期望在投资回报率上给予建议。现阶段可能不自住，出租。

【答】佳铖：我觉得你对这两个项目短期内的投资回报率，基本别抱啥希望。而中长期升值回报率，我觉得这两个项目应该也一般，主要是两个小区所处区域未来发发展潜力实在较有限，又没有非常顶尖的教育资源配套（你所说的学区房，其实放全厦门看优势并不突出），所以我认为实际投资回报率比较一般，即便前期有一定租金收益，在现在市场大趋势下，能产生的实际收益价值也是杯水车薪。

当然，在160万到250万这个价位段，在厦门也没有什么比这两个项目房源好非常多的投资选项，所以站在投资兼自住的角度，我觉得买这两个项目都算可行，而且我会更偏向兴港花园一些，翔鹭花城周边生活环境我不是特别喜欢。

改善型需求买海沧哪个楼盘较好？

【问】食饭要洗碗：老师好！本人在海沧万科城有套116平三房，3月份出手掉了，现手上250万现金，厦门户口有购房资格，改善首套。想置换一套四房，有两个小孩，刚需首改。3月份没有即使买房，现在二手税费实在高，万科四房130平二手好楼层挂牌420万左右，隔壁融侨观邸141平复试还赠送38平，剩下几套高楼层3.8万多，是选择哪里好？还是等龙湖春江彼岸，复试3.8万多，还是龙湖彼岸下一期叠墅，还是有更好的建议。本人海沧工作，想买海沧的房子，小孩过两年读小学，也考虑读书问题。

【答】 佳铖：能在3月份把手上要卖的房子出手掉，你确实把握到一个很不错的卖房时间点。现在做改善方向买房，我觉得你大可不用着急，马銮湾的房子，除了其周边的海投尚书房（然而它又实在不算改善），剩下的基本都没啥学区优势，所以你如果考虑换一个有好点学区的，就还是不要在马銮湾区域找，可以多考虑下海沧南部新城。

如果你对学区没有较高要求，龙湖春江彼岸确实值得选，它的叠墅也可以等一等看，据我所知距下一期叠墅推出的日子，也不算远了。从改善自住的角度看，它应该能比海沧万科城你以前持有的3房，居住感受会提升较多。

投资单身公寓，岛内岛外哪个风险更低？

【问】有你就快乐：你好，老师。通过置换刚腾出了一张房票，想买一套岛内小户型作为投资，可是看了好几个地方都定不下来。禾祥首府的48平340万，鹭江新城48平280万，这两个学区都很不错，而且是精装，是否适合投资？还看到保利壹海里44平快推出，销售说单价大概4万，您觉得这个怎么样？

【答】谢康：房子不论是买来住，还是投资，好不好都是比较出来的。纯粹只是为了投资一套房子，我更倾向于推荐岛外看看单价相对便宜的。相比之下，岛内二手房受行情波动的影响会更大，虽然学区房抗跌性更好，但也逃不过整体的市场走势。

环东海域近两年陆续拍出了好几宗地，地价贵过新房价格，店多拢市，后期前景可期；另外，投资房产最好考虑毛坯，如果行情持续“降温”，房子交付后短期内卖不出去，还能简装一下出租，能省下些成本；最后，之所以推荐单价低的岛外新房而不是岛内二手房，就是考虑到单价低安全系数更高。

当然，现在这个时候谈投资房产，风险和机会都是并存的，不能对调控掉以轻心，不能过分乐观，一定要去实地多走走看看，亲自去感受一下距离、交通、规划以及楼盘周边的现状。

高价地难卖出高溢价，那些“地王”该如何解套？

【问】 YOU CAN：最近一篇报道说去年高价拿地的房企很难实现盈利，都被套了，是这样吗？高地价不等于高利润，那为什么还是有那么多房企热衷高价拿地呢？

【答】谢康：过去的2016年，房企频频高价拿地。正常情况下，以现在开发商的能力来看，从拿地到销售基本可以控制在6-8个月之间，高价地的周期可能稍微缓慢一些，但依然可以实现高周转。而去年诞生的那批“地王”，目前基本都在缓慢建设中，有些选择和其它房企共同开发，目的就是缓解资金压力，实现高周转。

从目前的市场环境来看，调控短期内不会放松，“限价”政策严重拖长了这类地块的开发周期，所以短期内房企面临无法再以预期价格入市的压力，这意味着实现高溢价卖房已经很难。时间拖得越长，资金成本越高，对项目的利润侵蚀程度也随之越高。

但市场走冷并不意味着“地王”项目将亏本甩卖，在产品打造方面，包括利用户型的高赠送率、精装、引入稀缺资源，这些都是实现产品溢价的常规手段，也是规避风险的一种方式。之所以房企热衷高价拿地，除了看好未来整体的市场走势，也和部分房企自身的战略架构调整有很大关系（有些房企已经快“断粮”了）。所以，在接下来的很长一段时间内，房企依然会面临各种挑战，过去那种高利润营销模式很难再重现，但依然会有其它盈利模式来取代。

等额本金PK等额本息，哪种房贷方式更划算？

【问】 长路慢慢：你好老师，我刚定了一套同安老城二手房272万，接下来在考虑首付比例的问题，有的朋友说尽量多首付，少贷款，贷款年限也不要超过20年，因为贷款10年15年左右肯定会陆陆续续提前还清，所以贷30年和20年相比，利息差太多了，分摊到每个月的利息也不一样，这样不划算。你有什么建议吗？是多去凑首付，少贷款，还是少首付多贷款？另外还款方式选哪一种更好？

【答】大鹏：还款方式分两种：等额本金和等额本息。等额本金就是把本金分摊到每个月，加上利息，每个月还钱，也就是说，越还越少。等额本息是每月按相等的金额偿还贷款本息，每个月还款总数一直不变，最后累计起来的利息要多一些。

一般来说，等额本金适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。等额本息比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年轻人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。

至于你要贷30年还是20年，是采用哪种还款方式，其实就是取决你自己现在的经济条件以及你未来可能的经济偿还能力。但我一直这样建议：用最低的首付，贷最多的款，选择贷足最长期限，对于普通老百姓来说，只有用房子做抵押，银行才会以这样低的利息，借你这么多钱。无论哪个理财，都比房贷利息要高。

点击下方查看更多你可能感兴趣的内容

① 90后家里都有房了，以后没人买房房价还怎么涨？

② 3号线如果真修到厦大，那边的“老破小”会更好卖？

③ 福州即将进入共有产权房时代，厦门会跟进吗？

┃执行主编：理文

┃商务合作：185-5903-1387

┃转载授权回复本微关键词：转载

对老师们的解答

满意就点个Zan！