素材来源：广州中原研究发展部

12月又将迎来土拍大战，预计将有9块土地出让。

其中，地铁13号线官湖车辆段及上盖地块格外瞩目，其是今年广州公开出让的总价最高、面积最大的商住用地。

而将于12月4日出让的凤凰路二、三期地块或将再次引来房企抢食。

话不多说，马上来考察这两宗优质地块。

 增城官湖车辆段 

 体量最大 总价高达132亿 

地块位于十三号线线路的东端，官湖站的南侧，处于增城区新塘镇官湖村和石下村之间，计容建筑面积87.7万㎡，起拍总价131.55亿，扣除公建后综合起拍楼面价15937元/㎡。

地块所在官湖车辆段，包括车辆段及地铁控制中心，已建好并投入使用，地块已初步具备车辆上盖的条件。

★ 优势：未来地铁一站直达东部交通枢纽

车辆段距离官湖地铁口约500米，步行约5分钟即可到达，通过13号线直达东部交通枢纽新塘站，也可通达黄埔、天河等中心区。

此外，地块毗邻环城路，临近广园快速路，距离区域城市主干道石新路、新沙大道较近，可便利外接东部要道和连接东莞、深圳等周边城市。周边周边公交覆盖率不高。

★ 劣势：周边商业配套匮乏

地块整体商服配套暂不成熟。周边村庄、城中村环绕，北部毗邻官湖村，生活居住氛围一般。

1.5公里范围内仅有锦绣天伦小区的商业街，且大部分仍未营业。

区域成熟商服配套集中在地块4公里范围内，其中有新塘广场、汇创广场、水电广场等，未来将有新塘万达广场、凯达尔综合体等大型商业。此外，地块未来需配建2.55万㎡的商业配套。

★ 周边房价：多为1.5-2.1万/㎡

目前，官湖地块周边以二手楼盘为主，售价在1.5-2.1万/㎡。

地块旁的锦绣天伦花园价格在1.7-2万/㎡。此外，距离500米左右的中森茗苑价格约1.7-1.9万/㎡。

此次出让的官湖地块，扣除公建面积起拍楼面价已接近1.6万/㎡，与周边在售二手住宅售价差距不大，预计未来地块入市后，售价至少3万/㎡起。

广州中原研究发展部认为，从地块限制条件等因素看，官湖车辆段地块出让定向意味明显，广州地铁与相关房企进行合作开发可能性大。

 凤凰路二期地块 

 靠近花都湖公园、湖泊 

继10底花都湖片区推出的一期地块后，再次推出凤凰路二、三期地块，由此可以预见花都湖片区将成为人口聚集地。

其中，凤凰路二期地块位于花都湖东南侧，靠近花都湖公园、湖泊，自然环境相对较好。因此，该地块是三宗地块中楼面地价最高的，扣除配建面积楼面地价高达17699元/m2。

凤凰路三期包括居住用地与商服用地，地块A商服用地主要由旧厂房拆迁而来，目前仍有多台挖掘机在作业，地面上仍存在较多的砂石、钢筋等杂物。地块B居住用地内部主要以草地为主，地势相对平坦。

两宗地块东侧临近云峰花园，南侧为在建的2025park产业园、国光工业园，未来将为两宗地块的商业部分带来大量客源，盘活整体商服部分。

★ 优势：花都区府商圈 配套齐全交通便利

两宗地块2公里范围为花都区府商圈，西侧紧贴主干道凤凰南路，北侧为目前大型的商业体，涵盖饮食、电影院、超市等配套。

同时位于两宗地块的西北侧为花都湖公园，周边生活配套齐全。

且三宗地块均配有商业用地，未来能够充分满足业主的生活要求。

此外出行也便利。两宗地块项目毗邻京广线，可接驳机场高速路，自驾车可快速通达白云区和白云机场。

两宗地块东侧距离地铁9号线清?站仅1公里距离，且地铁 9号线与3号线接驳，这对于天河、白云等中心区的上班族来说有一定的吸引力。 

值得关注的是，地块位于空港区、花都区府商住区与广州北站商务区之间，并且通过地铁9号线将三大规划区串联，地块与区内三大规划区域可实现“无缝连接”。

★ 市场：花都一手供应稀缺 有望弥补市场空白

据广州中原研究发展部监测发现，近5年花都公开出让宅地面积呈现大幅下滑的趋势，花都16年甚至出现零土地出让。

在“面粉”不足的情况下，一手新批面积呈现逐季度下滑的趋势，大部分一手项目处于“尾货”阶段，仅广州万达城、雅居乐万科热橙等少数楼盘仍然有一定货量。

在目前供应紧张的情况下，未来项目产品若能找准入市时机，有望能够抢占花都一手市场，填补市场的空白。

★ 周边房价：二手1.7-2万 一手2.4-2.5万

项目周边主要以二手住宅项目为主，价格在1.7-2万/㎡。一手项目相对缺乏，均价在2.4-2.5万元/㎡ 。

★ 商业：前景分析 品质星级酒店稀缺

凤凰路三期商业商务地块将规划建设5.4万㎡的自持商业物业，并且不得建设住宅、公寓。

周边存在各种档次酒店布局，主要集中在空港经济区与花都区府板块，而品质星级酒店相对较少，只有广州花都皇冠假日酒店、华钜君悦酒店和广州昊银凯莱酒店三家五星级酒店。

由于皇冠假日酒店靠近白云机场，价格相对较贵，平日价格在800-900元/天左右。而地块周边其它档次的酒店平日价格均在在250-450元/天的水平。 

周边的办公项目多数布局在地铁9号线沿线和靠近空港经济区。而大型商业基本布局在花都区府板块。从目前的区位、交通情况和人流情况来看，本期地块会略逊色于其他周边商服项目。

因此，广州中原研究发展部认为，房企需要重视产品的定位和自身的运营情况，从而吸引使用方的进入。

另外，届时住宅项目入住、酒店项目建成和周边园区的运营后，预计未来花都湖片区可集聚大量人口，将会刺激整体商服部分需求。

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