你想要了解的地铁房都在这里！

首先界定一下地铁房的概念，严格意义上的地铁房指距地铁站500m以内的房子，而随着交通网络越来越发达，小编认为，距地铁站2km以内的房子都可以称之为地铁房。

接下来，具体探讨一下地铁房的三个方面。

第一，地铁房的价格。

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1.地铁一通，价格就上涨？NO！

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可能大家普遍认为，地铁一通，房价必然上涨，事实上，房价上涨与地铁开通并非同时发生。我们从地铁的成长周期来分析。

官方发布地铁规划路线之前，流向民间的传言将会推高房价，吸引具备投资需求的购买者；从正式发布地铁规划到地铁建设完工前，房价将有上涨空间；而由于上涨空间在地铁通车前就被提前预支，因此，地铁完工后房价并不会出现明显上涨；

直到地铁周边配套成熟，如新建立的购物中心、学校、医院等逐步完善，房价的刺激因素从地铁转化为生活配套。

2.地铁旁边都是好房子？NO！

对于租房者，地铁站是出行利器；对于购房者，地铁站是价值保障；这样分析的时候，忽略了一个重要因素——商品住宅的档次定位。

如果把住宅分为刚需房、改善房和豪宅，其实刚需及改善对地铁的偏好更为明显。小编随机统计了100套上海顶级豪宅（总价2亿以上），市区内的豪宅全部近地铁（由于地铁网络的发达），而市郊豪宅几乎全部不近地铁。

从购房者的需求来看，房子的安全、便利是最基本需求，如安保合格、靠近地铁、生活配套成熟等；舒适是更进一步的需求，如容积率低、房型设计良好、周边环境整洁等；个性化需求则更为严格，如购房者对自身阶级的证明、对生活梦想的追求等。

图表：购房需求层次

第二，地铁房的磁场半径。

房子离地铁越近越好？NO！

离地铁近的房子不一定好，除却地铁高架桥可能造成噪声污染外，还有以下两点原因。

原因一：地铁越来越挤，地铁站压力变大。

2014年到2016年，地铁占公共交通的比例从43%上升至51%，成为最主要的交通方式，日均客流量从774万上升至928万，地铁客流密度从1.3万/公里上升至1.5万/公里，可见，虽然地铁越建越多，但从历史数据看，地铁是越来越挤的。

地铁站人流较多，地铁周边治理压力增加，地铁周边环境可能更乱更差，所以，离得近并不一定好。

图表：2014-2016年上海地铁基础数据

图表：2014-2016年上海地铁客流密度（万/公里）

原因二：共享单车应用，地铁站的影响半径在增大。

自2015年，共享单车蓬勃生长，占领了大部分一线及重点二线城市，并成为地铁的重要辅助交通工具，小编也是深有感触，最近找中介看房子他们都不说离地铁站多近了，都说共享单车到地铁站几分钟。

市中心分布着大量的共享单车，加之地铁站分布较多，因此远近距离几乎不是问题。而对于郊外，地铁站的影响也被削弱。同时，共享汽车正在加码，将更加淡化地铁站的距离影响。

图：某共享单车上海数量分布图

数据来源：城市数据团

第三，地铁圈PK高铁圈。

“环上海一小时生活圈”、“高铁十分钟直达上海”……高铁的速度越来越快，距离也越来越远。单从经济性看，地铁从城市内部增加价值，而高铁增加整个城市的价值。地铁对内置换，而高铁对外置换。

高铁站一般位置偏僻、远离市中心，几乎没有生活配套，出现高铁房的主要原因是核心城市的房价过高，部分购房需求流向周边所致。

以上海11号线为例分析，整条线路的住宅均价3万起步，多数住宅价格在5万以上。购房成本较高。而高铁住宅房价均在上海房价的最低价以下，价格吸引力强。

附图：上海地铁11号线部分站点房价（二手房）

住在江苏or浙江的高铁站，每天花4个小时在路上，想想还是有点可怕，当然如果花费时间较少，清净的高铁房尚可选择~

图表：地铁房与高铁房对比

亿翰股份

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