继承赠予买卖!父母将房子过户给自己孩子哪种方式更省钱?
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正文开始:
一、赠与与买卖哪个划算?
以普通商品房为例,根据赠与和买卖的税费计算标准:
所以,赠与还是买卖,需要根据房屋情况和年限来定!
即:
当上述三种情况同时满足时,走买卖更划算!!!
当三种情况不能同时满足时,走赠与更划算!!!
举个例子:
老王想把自己名下的满五唯一的房子过户给自己的儿子小王。房子核定价200万,面积80㎡,普通住宅,小王名下无房。那么这套房子怎么过户给小王最省钱呢?
方式一:买卖。
契税:核定价×1%=2万元(网签价小于核定价)
增值税:满两年免征。
个税:满五唯一免征。
买卖方式需要缴纳税费2万元。
方式二:赠与。
契税:核定价÷1.05×3%≈5.7万元
印花税:核定价÷1.05×0.1%≈0.19万元
总计=5.7+0.19=5.89万元
赠与方式需要缴纳税费5.89万元。
结论一:
当上述三种情况同时满足时,走买卖更划算!
那,假设老王房子只是满五年但是不唯一,即需要缴纳个税=核定价×20%=40万!
结论二:
当三种情况不能同时满足时,走赠与更划算!
二、走赠与程序需要什么流程及费用?
适用场景:如父母房产证加子女名字等。
适用条件:房产无房贷无抵押。
过户流程:
1)资质审核:受赠人是否有购房资格(15个工作日内出结果,30个工作日有效,未成年人不用资质审核)
3)所需材料:房产证、双方身份证、户口本、亲属关系公证(在一个户口本上的不需提供)、赠与合同。
4)办理缴税:携带上述材料到地税缴纳契税。
5)换房本:去住建委换新房本。
所需费用:
1)契税:房屋“核定价”÷1.05×3%的契税,1‰印花税(如果是共有房产更名为一人房产,税基为核定价×转让份额)。
2)其他:换房本的手续费80元。
三、走买卖程序需要什么流程及费用?
适用条件:房产无房贷无抵押。
过户流程:
1)资质审核:受赠人是否有购房资格(10个工作日内出结果,30个工作日有效)。
2)房源核验:到住建委申请房源核验,10个工作日内出结果。
3)签约:双方去住建委网签。
4)缴税过户:双方到地税局和不动产登记中心缴税过户。
所需费用:
a.契税:
90平米以下(网签价-增值税)× 1%;90平米以上(网签价-增值税)×1.5%
二套购房(网签价-增值税)×3%
b.个税:
差额×20% 满五唯一可以省去(部分城区或不可免征,详情咨询当地经纪人)
c.增值税及附加:
满两年普通住宅免征,非普通住宅(网签价-原值)÷1.05×5.6%
不满两年 网签价÷1.05×5.6%
温馨提示 :
1)进行房屋赠与,房屋年限可按老房本下发时间开始计算,适合办理赠与后短期内出售,“满五唯一”可省个税!
2)进行房屋买卖,房屋年限按新房本下发时间开始计算,如果5年内出售,不能够享受“满五唯一”个税优惠。
3)赠与给未成年子女的房子,父母不能擅自出售。
a.转卖需要法定监护人出面
b.如果买方贷款,监护人需向银行提供“符合未成年人利益出售”的声明书,保证是为了孩子的利益出售房产。
c.必须要提供监护公证。
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