在成都,如何做出5万的房子|技术贴观念研究院

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正文开始：

重要申明：

这是一篇严肃谈楼盘价值的文章，而不是以5万为题炒作房价。

前提：成都均价还是2万

有小伙伴说，房价卖上5万还不简单啊？地价推动房价，房价抬高地价，几个轮回，不就5万了么？

我严重反对他的观点，这与“房子拿来住”的调子违背得太厉害了。再说，这种手段让房价上了5万，我只能拿任自强的话来回击：那不叫房价涨了，而是货币贬值了。

任志强金句

显然，那并不是本技术贴所要讲的内容。

如何在均价2万的城市，做出5万的产品，并且客户乐意买单，就是买来住的？

房价5万，请设计部的同事先去休息

我知道，各大公司研究高端产品，设计部是带头大哥。但是，如果想要真正找到答案，请设计口的同事先去休息，此技术并非彼技术。

从技术层面提高成本，未必就能提高价格。

很多时候

成本高，不等于售价高；多投入，不等于多产出。

我想起了红旗投入500亿研发的L5，售价500万，但真没在街上看到过。

抢“劳斯莱斯”市场的红旗L5

顾客会说，你自己要提高配置，我也没办法，不代表我认可。

从功能来看，苹果X能用的APP，小米全部满足，而且“拍人更美”。

从材料来看，宝马车的很多配件，都是中国产。但是国产车过了10万，都不畅销。

价格，取决于产品满足哪种需求

我们纠结的问题，其它领域早有答案，一切在低端包围的市场中做出高端的产品，都是老师。

苹果X

在一群2000元的手机中，实现了近万的价格；

爱马仕

在几十元的包中，独享着10万这个庞大市场。

刚需房，解决城市流动的“落脚”问题

城市化鼓励人口的流动，新加入城市的人自然要落脚。多一个人就得多一间房，否则只能睡天桥下面。既然立足于解决落脚，自然会控制总价和首付：土地+建安成本+合理利润=房价。

不要整虚的，刚需房解决的就是“进城”的社会问题

一线城市的房价矛盾，来自于落脚的门槛，超过收入太多。

改善房，解决女人的“家庭空间”幻想

牛高马大的北欧人，睡的床都是1.2米宽。因为他们的房子都是爷爷留下来的，再宽床都搬不进老房子，所以北欧没有城市化浪潮和我们的房地产，忍忍也就习惯1.2米宽睡着。

但我们不是，从落脚房走出来，因为家庭成员增加了，也因为妻子要厨房餐厅和储物功能。

男人说“家”里红旗不倒，女人代替了“家”

厨卫、餐厅、储藏、衣帽间，可以这么说，目前180平米的4房，都是家里那个女人的幻想。户型图是按女人的幻想画的，这是因为社会分工导致的家庭分工，给了女主人这个权力。

再过3、5年，新一批女人组成的新家庭上市，户型不会是这样。

别墅和超级大平层，解决的是“面子”问题

为什么社会各个领域分工的领头人，在吃穿用度上都那么讲究，我困惑很久也观察了很多人，不是因为虚荣和肤浅。

中国能人那么多，不扶墙就服你，靠什么？

你得从中国传统的社会组织找原因，任何带头大哥，压不住人，就没法带头。光讲道理是带不好队伍的。

学区房，解决的是“教育”问题。

学区房是逆岁月的，最开始都是被抛弃的烂房子，后来忽然就火了。还不是因为教育资源在快速都市化中不均衡导致的。

北京的学区房经《虎妈猫爸》变成全国的了

如果每个孩子都能受到良好教育，学区房也就普普通通。

牛市，解决的是“财富焦虑”问题

我一点也不担心房子不愁卖，会让专业者失业。因为牛市，是房子满足全社会的“财富保值”功能，是社会有产阶级焦虑的集中爆发。是有房子的人，又全款去买了好几套，而不是城市人口忽然暴增，居住需求增加了。必须会被主旋律打压下来。

有房子的人，全款再买了几套房子，会不会搬过去住呢？多数不会。所以这一年的牛市到后期，连改善潮都不算。

5万房价，靠城市新问题来解题

短短3年时间，成都均价从7000到2万，是一路解决了各种社会分工产生的新需求：落脚需求、空间需求、面子需求、学区需求、财富需求。

即便放开限价，也难窜到5万，因为牌都出完了，行业已经没有想象力了。

我就问一个问题：哪家公司有3万的产品规划，自己人都很想买？告诉我，我去膜拜一下。

那有没有可能在均价2万的城市，做出5万的产品？

又要借鉴了：当年豪华房车做到极致之后，再也无法突破市场，保时捷看到路虎得到灵感，创造了SUV这个品类——兼顾越野和操控。让饱和的豪华品牌又得到20年市场，宝马跟着出X5，奔驰有ML，玛萨拉蒂、宾利、兰博基尼都出SUV了。

打开我们被“表相”限制的想象力，以一个尖锐的问题来开始：如果一个客户，已经实现了空间满足、面子满足、学区满足和财富满足，各方面都超级满足了。那么，怎么让他再买房呢？

这种客户是最难搞定的，因为“重复建设”再无兴奋，就如一个开了7系的人，不会再买一台7系。

当然是可以的。高速的城市化，导致了更多的社会分工问题。

霍金都鼓励人类开始移民外太空，因为人类活动太频繁了，地球会变成一个大火炉。

霍金参与17年的腾讯we大会

什么叫人类活动？生产、经营、消费、学习、休闲、娱乐，连出门旅游都算。我们喜欢城市，就是因为城市人口集中，活动频率高，买个葱油饼都可以月入10万。

每天，各位老板都在数人流量、客流量、车流量，下雨看不到人，心里像装了个秤砣；每年，各位大佬都看在GDP、发电量、货运量、空港吞吐量。

如果人类活动频率降低，结果就是一个字：穷。

高频的活动，带来财富。但是，活动频率太高，超过环境的自洁功能，就带来一系列的负面清单：

1）、废气尘埃超过空气的自我净化能力，通俗点说，大风每周来一次，都刮不过来；

2）、水的渗透沉淀净化，不足以消灭人类各种排放。这个就没法通俗的说了，这几年，农夫山泉到处建厂，5L装供不应求，但是，你用什么水洗菜呢？

3）、成都的车有700万辆，所以到处都堵，24小时都按喇叭，不让人开车吧，步行的效率满足不了出行的需求。

4）、成都是有航线规划的，但是，每年吞吐近5000万客流，我告诉你，忙起来全成都市上空都是航线。

这是非常现实的城市问题，一定会产生超过“面子”的需求，因为环境问题，作用于“健康”，关系到“命”。

你是不是想到了金茂府？全国20多个金茂府，12大科技系统，走哪里火到哪里，当然是切中了社会新的需求。

一个有趣的假设产生了：

某个住清水河价值2000万别墅的客户，了解金茂府十二大科技系统构建的“都市生态舱”。

“前者给他空间和面子的极大满足，但是后者让他每天生活的环境，处于成都最好的4月30日那一天：空气质量、温度、湿度、音量。从此没有四季变化的苦恼，没有呼吸的不适，也降低了成都湿气过重导致的劳损、疼痛。”

他只要在这两者之间纠结，金茂府就成功了。

以上假设，请年轻人自动跳过，没走过“用命换钱”的阶段，怎么知道“用钱换命”的感受。

不再纠结于“面子”、“财富”的社会痛点，金茂府直指人类城市居住环境的硬伤。是房子的新价值逻辑，也是房子未来的必然趋势：

人类已经研发机器人淘汰人类，但是人类还无法在环境中拯救自己。

这只是以往金茂府的特点，武侯金茂府针对成都，还做了大量升级：

摒弃了大平层4房4床的刚需逻辑，采用的是多动区的别墅化厅堂系统，245平米的藐视别墅，195平那一款已经空间别墅化。

同时，也在规划上，借鉴了“度假酒店”的时空逻辑，让业主摆脱对街区的依赖，社区自成生活圈。

不能再透露武侯金茂府的更多信息了，荣耀属于金茂的产品发布会。

这是目前唯一授权可以说的

只是一个抛砖引玉。均价两万的城市，不应该是高低端都是2万，应该是一些房子1万，一些房子5万。

最后，总结一下本文的观点

“有的社会角色，需求是2万的；有的社会角色，愿意付5万；就看你的产品，满足何种需求。”

“不成功的产品，源于开发商的想法；成功的产品，满足城市社会的需求”。

“不论是3万还是5万，被冲2万时满足过的角色需求，都不再有想象力”。

认认真真做“需求、产品和营销”，是很有意思的事。