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作者：占豪

近日，财政部部长肖捷在《加快建立现代财政制度》一文中透露了关于房产税的税改前景，文中肖捷指出，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

这篇文章，其实已经向外界表明，房产税已经在路上了。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

这话意味着什么？意味着未来国家的政策将会严厉打击炒房，过去靠炒房发财的时代将一去不复返了。注意“房子是用来住的、不是用来炒的”这句话，这意味着接下来的政策将会把炒房资金一点点挤出去。与此同时，增加住房供给的多样性，除了商品房外，包括多种模式的保障房、租赁房都将进入市场。

可能很多人会觉得，这会不会让房价跌下来？房价未来可能会在房产税这样的重大政策出台后挤压一定泡沫，但指望房价大跌的可能性是微乎其微的。之所以这么说，原因有三：

一是因为中国经济依然在中高速发展，老百姓收入在快速增长，中国人口基数大，购买需求在那摆着。

二是中国城市化进程至少还有20年以上，在这种情况下还有大量潜在市场待挖掘，房价有长期支撑。

三是因为房价和财政收入、金融体系都是直接挂钩的，政府也不可能让房价垮下来。

根据财政部长文中所说，接下来房产税是肯定要上了，而且已经上了日程和计划。从文中我们可以看出相关计划安排：立法先行、充分授权、分步推进。也就是说，房产税的第一步就是要先在人大立法。

之前，房产税法本来已经列入了十二届全国人大5年立法规划之中，但是在今年3月全国两会上并没有房产税法的内容，根据大会发言人的说法，2017年没有把房地产税法提请人大常委会审议的安排。为何2017年没安排？这一方面说明这一税种的立法非常重要，要审慎行事；另一方面是因为，还要把握推进的度和时机。而当报告中把房子定位为“住”而非“炒”看，接下来推进房产税就是必然了。那么，在十三届人大，房产税是必然会推出的。当然，在推出之前，肯定是要广泛征求意见的。

而根据财政部长文章中的透露，在立法的基础上要给地方政府进行充分授权。为何要对地方政府充分授权？原因有两个：一是因为地方政府是房产税的收税主题，房产税全部属于地方财政收入；二是因为不同城市、不同区域房产市场情况天差地别，地方政府既要完成征税，又不能对地方经济造成太大影响、给民众增加太大负担，这就必然需要具体问题具体分析。因此，人大完成框架立法确定征收的规则后，具体的征收细节就需要地方政府来进行制定了。譬如，选择开征时间、适用税率、征收对象等，不同区域应该会根据自己的情况进行制定。

所谓分步推进，就是各省级政府根据地方的实际情况，对辖区内不同的征收对象进行分步推进实施，譬如可能采取先对城市征收，对乡镇暂时不征收或晚征收；再譬如，可以先按相关标准对企业进行征收，然后在逐渐推进到城镇的居民个人等。

但不管房产税怎么征，下个5年制定好法律并且逐渐推广征收是大概率的事。事实上，早在2013年，上海、重庆就展开了房产税的试点，上海有人均住房面积的免征标准，而重庆则主要是针对高档住房和无重庆户籍的二套房。但是，无论上海还是重庆，试验的效果都一般。而从财政部长的表态上看，未来征税精神是无论工商业房地产还是个人住房，都按照评估值征收房产税，既不按套也不按面积，按市场价值，公平合理。也就是说，各地可能会根据自己的当地的房价情况，对房价进行一个市场价值评估，然后根据实际情况进行征税。

现在，针对工商用房是所需要征收的税额是“房屋价值 * 70% * 1.2%”，未来就可能是“评估值 * 70% * 1.2%”；而针对个人征收房产税，很可能像个税一样有一个起征点，在起征点上展开征税。如此一来，未来持有的房屋价值越高，所征税也就越多。

如果按这个逻辑，房产税根据房屋的市场评估值来进行征税，这个影响面可就太大了，完全是针对现在市场的价值取向进行逆向征税。说白了，就是你持有的房屋价值越高，我就用税收来调节你，你就得缴纳更多的税收。如此一来，我国的房地产市场的生态意味着发生了转折性变化，过去靠房产发财的逻辑不但不存在了，还意味着持有这些房产成了烫手山芋，因为持有成本太高了。

譬如，过去买房一定要买在市中心，未来住市中心意味着纳同样的税所能居住的面积降低了，于是房屋市场价值的天平因为政策发生了逻辑变化。这样的税收政策，很显然会把那些炒房者挤出市场，以后想靠买房持有赚差价？不但收你的增值税，持有的成本也将非常厉害，而且涨得越多持有的成本会不断上升，这给炒房者的压力是非常巨大的。

另外，像过去一两年暴涨的一些并不算稀缺的所谓高档房，房产税对其会形成较大压力。由于其市值过大，未来持有成本过高，这会让一些本来买房的人望而却步。所以，高档住宅未来面临价格压力。

至于现在持有大量住房的个人，未来将会面临巨大的持有成本压力。譬如，在市中心囤积了大量优质住宅的人，由于市中心房价估值很高，那么这些人将会有很高的持有成本。总之，房产税调控的就是持有环节，你持有的房产越多，那么所负担的税负就越高。更为重要的是，为了打压炒房者，国家在立法上很可能会采取累进制、惩罚性的税收政策，也就是说你所持有的房屋面积越大、估值越高，所要缴纳的税负也就会成倍累加，这个成本压力将非常可观。特别是那些通过银行杠杆持有大量住房的人，简直就是灭顶之灾。因为，一旦房价因为房产税而较长时间稳下来甚至下跌，银行的利息加上非常庞大的房产税，一年持有房产的成本可能是房屋估值的六七个点，几年时间可能就会让这些炒房者直接破产。

所以，根据现在的情况，如果手里边持有大量住房，现在房价又处于高位，看来该逐渐出手套现就出手套现了，否则一旦房产税出来的时间节点确认，那么市场很可能会出现集中套现潮，这会给那些原来房价虚高的区域以重大打击，房价可能会从高位往下垮，虽然大的市场环境不可能崩盘，但局部虚高区域的房价下跌可能会让一些人心疼一阵子。至于那些炒房者，还是早点跑路吧，越早越好，以后不要再回来了！

转自微信公众号：占豪（ID：zhanhao668)

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