风险解读泰国房产投资泰国6年地产顾问专家

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与其它国际大都市相比，泰国很多大城市房价并不算很抢眼，不如欧美等国际大都市，也不如国内一线城市“北上广深”。也可以说前几年时候，泰国房产远低于世界上很多热门投资目的地国度。对比英国、中国、美国、新加坡等与泰国的房价指数，不难发现在五个国家中，泰国的房价指数是最低的，从金融危机开始后，泰国房产曾未经历很夸大的涨幅。

为何泰国风险率那么低？

近年来泰国投资市场越来越火热，其中不乏缺少不了中国企业们的大幅进军，仅两年，就有绿地，碧桂园，阿里巴巴，华为等资金注入。泰国的房产市场在2016年时候，泰国各路开发商开始布局海外，寻求新的办事处进行泰国房产市场的推动，投资热潮的脚步已经迈进，嗅觉敏锐的国内投资者们更是要加快投资的脚步。

对于中国资产阶级人群进行泰国资产配置时，需要规避的政局动荡：泰国属于皇权式国家，但自从政治内局逐步稳健之后，泰国几年下来未出现动荡，并且生活在泰国的人都清楚知道，国家的政治涉与公民没有直接关系，国民不得谈论国家政治如何，国泰民安是如今泰国市场的一个最为明显表现。

租按国际通用标准来说，1：200 – 1：300是房价健康的区间。如果比值低1：300（即300个月以上的租金收入才能收回购房成本），说明房产泡沫显现。若租售比值高于1：200，则说明房产比较具有投资价值。

一目了然，泰国房产的泡沫化程度远低于海外其它大城市，租金回报率和低风险率成为如今的投资亮点。放眼望去海岛地产投资世界范围内，能够和巴厘岛、济州岛、马尔代夫等相提并论的海岛并不多，其中普吉岛算是值得投资的海岛，同时也是泰国著名的旅游胜地。

就泰国而言，尤其要注意六大风险：

1、物业管理风险。泰国房屋后期管理，甚至后期开发建造都是有物业公司来操作，一旦物业跑路或者出了问题，那么房屋就有可能烂尾；

2、房屋税费风险。很多人说泰国房租很高啊，与此同此，税费更高；一般新公寓一年物业管理费和税费可高达四五万元人民币；

3、房屋维护风险。热带气候原因，泰国的房屋的装修等，一般三年就要维护一次；而同样的施工水平，在国内一般可以维持10年；而这笔费用，都需要房屋持有人来支付，而且目前并没有完善的保险体系来对冲这类风险；

4、空置风险。租金高的另一个负面影响就是：很多公寓并不容易租出去，甚至有半年的空置期；

5、政策风险。泰国政府走马灯似的更迭速度，对于外籍投资者的政策也是很难维系；一旦发生政策转向，甚至有极端的排外情绪时，或者针对游客、或者政府的几次大游行等激进行为，投资者的资产就变得岌岌可危了。

6、汇率风险。离岸资产配置的很多内在需求是规避人民币的贬值，而选择泰铢计价的泰国房地产甚至是狼入虎口更多贬值预期；

因此，无论是去泰国、或者其他什么地方，投资者都应该跳出以往在国内投资的惯性思维和方法，比如追求短平快的投资思想，只看优惠和低价格的市场入手判断标准，简单以个人喜好为导向而非按照市场需求为依据来筛选产品等，以避免悲催结局收场。丑化说前面啦，大家拭目以待！

那么，许多去泰国买房的投资者们，经常考虑这几大风险，今天就为大家认真z作一番分析！

1、物业管理风险：泰国房屋后期管理，甚至后期开发建造都是有物业公司来操作，一旦物业跑路或者出了问题，那么房屋就有可能烂尾。

分析：泰国的房地产项目，从拿地开始到建设完成交房的这整个过程都是开发商全程负责的，海外客户购买也是和本国人一样受法律保护的，验收交房以后才会移交给物业管理公司，泰国的交房验收标准非常严格，水平甚至远超国内，会有专业的“验房师”来评估是否达到交房标准，

所以，并不是像上文的“专家”所说：“泰国房屋后期管理，甚至后期开发建造都是有物业公司来操作，一旦物业跑路或者出了问题，那么房屋就有可能烂尾；”的这种情况出现，除非你贪图便宜找到一家不正规的骗子公司（不管在哪国也都有不同水准的开发商公司，前提是你得找到一家正规的开发商，而不是骗子公司；泰国有多家有雄厚实力的上市开发商公司）

2、房屋税费风险：税费更高；一般新公寓一年物业管理费和税费可高达四五万元人民币。

分析：①泰国的新盘总共只要交两种税费，0.5%的印花+2%的过户（过户费是开发商和客户各承担1%）

②物业费：就拿公寓为例，物业费60泰铢/㎡/月，以28.6㎡的公寓算，一年的物业费用就是20592泰铢（折合人民币4100多左右人民币）

需要说明一下，泰国房产无公摊面积费用，泰国的物业费已包含：社区配套全免费使用，一般社区标准配套有：空中泳池，健身房，车位免费，车位配比高达20%以上；（注：国内车位的买价并不便宜；泳池和健身房一般得另外消费）

3、房屋维护风险：热带气候原因，房屋的装修，三年维护一次；国内可以维持10年；而这笔费用，都需要房屋持有人来支付，而且目前并没有完善的保险体系来对冲这类风险；

分析：热带气候并不会影响房子装修的使用期限，一般是海风性季候，买靠海的房子才会存在这种问题，但是所有的海边房都有同样的问题，无一例外，没有完美的房子，你喜欢海景就得接受它的海风性季候；

再来说说交房时所要交的维修金，这个国内交房时也有的，房子时间长了肯定得维护，这是常理；国内90元/㎡，泰国400泰铢/㎡，（以28.6㎡的公寓为例：国内2574元；泰国11440泰铢，相当于2288元人民币）只多出了286元，但比起国内物业的水平已经物超所值

4、空置风险：租金高的另一个负面影响就是：很多公寓并不容易租出去，甚至有半年的空置期；

分析：普吉岛每年来自世界各地的游客超过1300万人次，并支撑起这里的房租，因此普吉公寓的出租率高达80%以上，而且普吉岛淡旺季不明显，又哪来的半年空置期。

5、政策风险：泰国政府走马灯似的更迭速度，对于外籍投资者的政策也是很难维系；一旦发生政策转向，甚至有极端的排外情绪时，或者针对游客、或者政府的几次大游行等激进行为，投资者的资产就变得岌岌可危了。

分析：据我所知，泰国政府的政治行为并不会影响到国民及海外人士的正常生活，前几年最严重的‘’红衫军运动‘’并未对市民造成多严重的影响；而且，泰国近两年频频出台针对海外投资的放宽政策，经济也一直平稳增长，如果要闹排外游行等行为，那不是自打嘴巴吗，泰国政府不会傻到这种程度；再者，泰国是佛国之都，一向以友善和谐著称，90年代对外开放以来，在泰的华人人口已占到泰国人口的14%，这里还没算上其他国家的人，期间也从没听说过排外事件