理财课堂（166）| 央行上调利率，你的月供会增加吗？假如央行加息了

来源：MissMoney浮世（ID：missmoneytf）

据《新京报》报道，目前北京地区首套房贷利率多为在基准利率基础上上浮5%到10%。为此，不少网友有这样的疑问，央行并没有加息，部分银行为啥上调房贷利率？房贷利率的调整受哪些因素的影响？假如央行加息了，贷款购房者的月供将如何变化？提前还贷合算吗？

有过买房经验的人都知道，在面签时，银行的信贷员会让贷款购房者签订房屋贷款合同。贷款合同上有“还款方式”、“贷款利率”、“罚息”、“提前还款”等相关条款。自己的贷款利率受哪些因素的影响，房屋贷款合同上说的很清楚。

固定利率vs浮动利率

先看贷款合同上约定的是固定利率还是浮动利率。固定利率是指在贷款期内利率不调整。需要注意的是，如果贷款利率采用固定利率，一般情况下各方会签订《固定利率补充协议》。

浮动利率是指贷款利率会随着国家政策、央行的基准利率、借贷人资信状况及借款担保变化等情况的调整而调整。

一般情况下，银行会选择浮动利率，即银行的贷款利率会根据每年央行基准利率的调整而调整。

假如央行加息，月供的变化要看贷款合同

如果遇到央行调整基准利率，放贷银行对贷款利率的处理方式一般分为两种（但不限于这2种方式）：一是贷款期限在一年（含）以下的，执行合同利率，不分段计息；二是贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率执行。

举个例子，小A于2017年商业贷款买房。2017五年以上商贷基准利率是4.9%，但这并不意味着小A以后每年贷款利率都是4.9%。2018年小A要支付的商贷利率要看2017年底央行基准利率的调整。假如2017年底，央行调整贷款基准利率，2018年小A的月供也会随之调整。

所以贷款购房者在签订贷款合同时，一定要仔细看“贷款利率”这条款。

贷款利率调整后，利率折扣优惠会被取消吗？

在贷款利率方面，除商业贷款基准利率之外，一些银行会推出83、85、90、95等利率折扣优惠。不同的银行利率折扣优惠不同。问题来了，如果放贷银行的贷款利率调整，这些折扣优惠会被取消吗？这要根据贷款买房者的贷款合同来定。

举个例子，小A商业贷款买房时，贷款利率有85折优惠，那么小A当年的商贷利率就是4.9%X85%=4.165%。根据小A和放贷银行签订的贷款合同规定，“贷款人可以每年重新评估给与借款人的利率优惠，根据国家政策、借款人资信状况及借款担保变化等情况，自行决定全部或部分取消给与借款人的利率优惠，并及时通知借款人”。

也就是说，大部分银行保留了自己调整优惠折扣的权限，没在房贷合同上明确约定利率优惠期限。所有在贷款购房者签订房贷合同时一定要向银行咨询清楚。

假如贷款利率上调，提前还款合算吗？

看到这里，有网友提问，如果真遇到银行加息，贷款利率上调，自己能提前还款吗？为此，小M咨询的某银行信贷员表示，要不要提前还款，需要考虑两个因素，一是还款方式是“等额本金”还是“等额本息”？二是看自己签订的贷款合同中关于提前还款的约定，有没有违约金。

在还款方式方面，等额本息前期还的房贷主要是利息部分；等额本金前期还的房贷主要是本金部分。等额本金还款时，还款期超过1/3时，利息已经还了将近一半，后期更多的是本金，利息高低对月供影响不大，没必要提前还款。等额本息还款时，还款期超过1/2时，以后的月供中的更多是本金，能节省的利息有限，提前还款意义不大。

再看违约金。不少银行在跟购房者签贷款合同时都约定了提前还款的违约金。例如一些银行规定，提前还款需要支付固定金额的违约金，而一些银行则规定，贷款在还款期未到之前先行偿还贷款，要收1%-3%的违约金。所以在提前还款时，一定要看看贷款合同，弄清关于提前还款违约金的规定，以免增加提前还款成本。

广告时间：上涌泉理财APP投资，预期年化收益8%~15%，产品期限半年内，银行资金存管，近日正式上线石化供应链资产，双11近在眼前，能花更要能赚，来这给自己大赚特赚一笔呗~

提前赚出今年双11的血拼钱~