【房产知识】美国大使馆:如果长期欠缴房产税,房产会有什么样的后美国e家房产

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正文开始：

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最近网上很多网友都对美国房产相关的问题很感兴趣，比如房产税是什么？不交会怎么样等等。来看看美国驻华大使馆对此是怎么回答的吧！

在美国不交房产税会怎样？

很严重！非常严重！网上传言：“在美国交不起房产税会被政府或者银行强制把房子卖掉！不知是真是假，假如说没钱交房产税会怎么样呢？会被强制收走房子或者其他物品抵押吗？”有网友就此对美国大使馆做出了提问。

问题很大，要回答这个问题，要明确一些概念：

首先，美国绝大部分房产是包括土地的，也就是说房东不但拥有房子的所有权，也拥有与房屋相连的土地的所有权，包括房屋地基、院落的土地所有权。房产税，正确的说法应该是房地产税。

房地产税是一个税种，但包括两个组成部分，一个是房产，另外一个是地产。每年屋主都会收到下一年度应缴房地产税的通知（有些地区是每年调整，有些是几年调整一次），在大城市地段好的地区，由于土地值钱，因此往往在应缴房地产税中，地产的比重高过房产；而在乡村地区，地产的比重大多不及房产。

弗吉尼亚州费尔法克斯县 (Fairfax County) 的房地产税示意表

上表中显示了一户屋主2015年、2016年应缴房地产税的数目以及2017年估计应缴房地产税的数目。以2016年的房地产价值为例，共585670美元，其中地产为26万美元、房产为325670美元，房地产税的税率是1.1585%，所以应缴房地产税为6784.99美元。

其次，房地产税的征收是地方政府（主要指市政府、县政府）的职责，不但与联邦政府没有关系，更与银行等其他金融部门无关。地方政府的运作经费来源，主要就是靠房地产税。以2016年费尔法克斯县为例，当年该县总收入为38亿美元，其中24亿美元来自房地产税，房地产税占整个县政府收入的63%。由于房地产税在地方政府运作经费中占主要部分，包括中小学教育经费、道路维修、图书馆运作、公共设施、警察局经费、政府员工的工资福利等，都靠政府拨款，因此收缴房地产税是政府的重要事项。

在美国不交房产税会怎么样？

首先，对于拖欠或不缴房地产税的屋主，政府会将欠税与房产地契（Title 以及Deed）联系在一起，这样，不但会大大影响屋主的信用记录，降低屋主的信用分数，而且当屋主出售房屋时，会影响到交易，因为买家根本不希望买下欠房地产税的房子。

其次，如果屋主坚持不缴房地产税或拖欠税款，政府可以根据法律规定，采取强制措施将房子拍卖，这种做法被称为“房地产税卖屋” (Tax Sale Home)。具体说来，大致有两个做法：

拍卖房地产税欠税 (Tax Lien Sale)：由出价最高的买家买下屋主的欠税，这样，买家就成为屋主的债主，由买家负责向屋主追缴欠款以及利息、法律费用等。如果屋主不能满足新债主的追款要求，新债主则可以根据法律，将屋主的房屋公开拍卖。这种拍卖方式在全美29个州以及首都华盛顿特区、维尔京群岛和波多黎各是合法的。
直接拍卖房地产 (Tax Deed Sale)：由出价最高的买家买入房地产以及所欠房地产税。通常来说，无论采取哪一种方式，地方政府在采取拍卖方式强制收回屋主拖欠的房地产税之前，根据不同地方的规定，往往会给屋主几个月或几年的时间来缴清欠款，如果过了期限，则会启动拍卖程序。

另外：在绝大部分地区，法律规定即使屋主的房地产被政府拍卖了，屋主在规定的期限内（大多一年）有权将其从新买家手上买回来，但必须全额付清新买家支付的所有费用以及利息等。

综上所述，拖欠房地产税是很严重的事情，最后可能导致房地产被拍卖，值得屋主严肃对待。

不过，对于确实没有能力缴付房地产税的屋主来说（有能力而不缴的除外），不同的地方政府有不同的项目帮助屋主度过难关，包括缓交房地产税、分期缴纳甚至减免房地产税等。

以费尔法克斯县为例，居住在该县的居民，年龄超过65岁或残障人士，年收入在52000美元及以下的，可以免付房地产税；收入在52001美元至62000美元的，房地产税减半；收入在62001美元至72000美元的，房地产税减免25%。

房屋价值怎么评估？

知道了不交房产税的后果，有些人就在问了，那么房产税是怎么计算的呢？在房地产税中，有两个因素起关键作用：一是税率，二是房屋及地产价值，房地产税的多少，就是由这两个因素组成的。

由于房地产税主要由各地政府征收，因此房地产价值的评估由地方政府负责，各地政府有各自的法律法规，所以房地产价值评估方式也不一样。

大致说来，房地产评估的基本原则有3个：

本地区最近一段时期同类房屋成交价格，这是评价房屋价值（包括所在地皮价格）的重要因素。
修建同类房屋的价格加上地皮价格，即在当前建材及劳力价格的情况下，在同一块地皮上修造同类房屋的造价，同时根据房屋的新旧程度折旧。
房屋出租价格，假定房屋供出租，可以收到多少租金。

综合以上三个因素，再考虑本地区经济发展情况，估价员就会对每一栋房产的价值作出评估。地方政府根据估价员的评估，提前半年将新的评估报告寄给屋主。

如果屋主觉得评估合理，就等着政府寄来新的税表；如果觉得不合理，可以提出要求重新评估，政府会根据屋主的要求，重新审核评估报告并将结果告知屋主。屋主如果还不满意，可以要求上诉，由法庭裁定。

公寓和独栋别墅有没有区别？

无论是哪种形式的公寓楼房，只要是居民住家而非商业楼，其税率与独栋住宅是一样的。以首都华盛顿特区为例，2016-2017年度的房地产税率共分4个等级：

等级1税率为0.85%，适用所有居民住宅；
等级2税率A为1.65%，适用价值不超过300万美元的商业及工业楼，包括旅馆等；
等级2税率B为1.85%，适用价值超过300万美元的商业及工业楼，包括旅馆；
等级3税率为5%，适用空置房屋；
等级4税率为10%，适用于维修不良或破败的房屋 (Blighted Real Property)。

所谓维修不良或破败的房屋，主要指墙壁、屋顶、窗户、阳台或其他房屋结构维修不良，或有危险、不卫生、威胁社区公共卫生等。这个税率主要目的是迫使屋主保持房屋的安全卫生整洁美观。

房产税多少钱一年？

美国著名社交财经网站 WalletHub 公布的一项最新调查结果，根据美国人口普查局的数据显示，2017年美国人均每年缴纳的房产税达到了2,149美金。而根据美国税收留置权协会 (NTLA) 的数据显示，每年未缴纳的房产税金额竟高达118亿美金！温馨提醒：漏缴或不缴房产税是很严重的违法行为，政府有权没收并拍卖房产。

下面是全美50个州及哥伦比亚特区的平均房产税率、州房价中位数及房产税中位数的情况。

注：热门城市所在州已标粗表示。要注意的是，以下是各州房产税的平均值。同样价位的房产，在州内不同城市、不同学区的房产税征税方法和税率可能有所不同，但不会相差太大。

	州名	房产税	州房价中位数	房产税中位数
1	夏威夷	0.27％	$515,300	$1,406
2	阿拉巴马	0.43％	$125,500	$543
3	路易斯安那	0.49％	$144 100	$707
4	特拉华	0.54％	$231,500	$1,243
5	华盛顿D.C.	0.56％	$475,800	$2,665
6	南卡罗来纳	0.57％	$139,900	$798
7	西弗吉尼亚	0.58％	$103,800	$607
8	科罗拉多	0.60％	$247,800	$1,489
9	怀俄明	0.61％	$194,800	$1,196
10	阿肯色	0.62％	$111,400	$693
11	犹他	0.68％	$215,900	$1,472
12	新墨西哥	0.74％	$160,300	$1,188
13	田纳西	0.75％	$142,100	$1,062
14	爱达荷	0.76％	$162,900	$1,246
15	密西西比	0.79％	$103,100	$813
16	弗吉尼亚	0.80％	$245,000	$1,948
T-17	加利福尼亚	0.81％	$385,500	$3,104
T-17	亚利桑那	0.81％	$167,500	$1,356
T-19	肯塔基	0.85％	$123,200	$1,042
T-19	内华达	0.85％	$173,700	$1,481
T-19	北卡罗来纳	0.85％	$154,900	$1,322
T-19	蒙大拿	0.85％	$193,500	$1,652
23	印地安那	0.87％	$124,200	$1,085
24	俄克拉何马	0.88％	$117,900	$1,036
25	佐治亚	0.94％	$148,100	$1,397
26	密苏里	1.00％	$138,400	$1,387
27	佛罗里达	1.06％	$159,000	$1,686
T-28	俄勒冈	1.08％	$237,300	$2,563
T-28	华盛顿	1.08％	$259,500	$2,805
30	马里兰	1.10％	$286,900	$3,142
31	北达科他	1.12％	$153,800	$1,722
T-32	明尼苏达	1.18％	$186,200	$2,200
T-32	阿拉斯加	1.18％	$250,000	$2,956
34	马萨诸塞	1.20％	$333,100	$3,989
35	缅因	1.30％	$173,800	$2,259
36	南达科他	1.34％	$140,500	$1,879
37	堪萨斯	1.40％	$132,000	$1,849
38	爱荷华	1.48％	$129,200	$1,916
39	宾夕法尼亚	1.53％	$166,000	$2,533
40	俄亥俄	1.56％	$129,900	$2,032
41	纽约	1.62％	$283,400	$4,600
42	罗德岛	1.63％	$238,000	$3,884
43	佛蒙特	1.74％	$217,500	$3,795
44	密歇根	1.78％	$122,400	$2,174
45	内布拉斯加	1.85％	$133,200	$2,467
46	得克萨斯	1.90％	$136,000	$2,578
47	威斯康星	1.96％	$165,800	$3,248
48	康涅狄格	1.97％	$270,500	$5,327
49	新罕布什尔	2.15％	$237,300	$5,100
50	伊利诺伊	2.30％	$173,800	$3,995
51	新泽西	2.35％	$315,900	$7,410