房地产经纪人和潜在买家在香港一处房产首日开售现场。中国最富的人群常常将资金转移至香港或新加坡的账户中，以便于购买海外房产。图片来源：Anthony Kwan/Bloomberg News

记者 Emily Nonko

全球商业地产投资者都想了解中国政府资本管控的影响，他们可能只需要回顾一下住宅市场多年来上演的猫鼠游戏就能略知一二。

长期以来，中国人的海外投资一直面临50,000美元的外汇限额。但中国房地产买家总能想出绕开这些限制的方法，他们也因此成为美国、英国、澳大利亚、加拿大和全球其他主要市场上的主力买家。

中国政府的确会不时收紧政策以控制资本外流，而这些限制措施也经常给全球市场上的交易活动带来短期影响。据美国和欧洲多个城市的地产中介机构称，今年早些时候出台的新规的确对一些市场产生了抑制作用。

从去年年底开始，中国政府针对海外商业地产投资出台了新的资本管控措施。担心成为管控对象的机构投资者在选择投资标的时变得更加谨慎了，他们会避免那些引人注目的交易。

但市场人士称，这种放缓通常不会持续很久。Realogics苏富比国际地产(Realogics Sotheby’s International Realty)亚洲服务团队的成员Dehlan Gwo在近期的一份报告中称，买家会找到变通的方法。他表示，将有越来越多的创造性办法把资金转移出中国大陆。 

全美地产经纪商协会(National Association of Realtors)的报告显示，截至3月份的12个月中，中国投资者依然是美国住宅地产市场最大海外买家，在1,530亿美元的总体成交额中，中国买家成交额为317亿美元。报告还称，在之前的12个月中，中国买家的成交额为273亿美元。

瑞士信贷(Credit Suisse) 10月份的报告显示，澳大利亚大约90%的此类海外需求来自中国，并且没有降温迹象。报告称，目前中国有160万以美元计算的百万富翁，这些人成为澳大利亚房地产市场投资的主力军。

许多了解资本外流限制的知情人士称，这些限制不影响中国最富的人群，他们中的许多人已经在海外拥有多元化的资产，并且已经将足够多的资金转移出了中国继续进行海外投资，这些资金常常存在香港或新加坡的账户中。

美国华盛顿州高端住宅公司West Bellevue Partners的经纪人Anna Riley认为，在高端市场，那些已经购买了一套房产的中国投资者正在回归，并且将目标转向了价位更高的房地产。

DeLeon Realty创始人Ken DeLeon也注意到硅谷有类似的趋势。他表示，从未见过1,000万美元及以上价位的房产需求如此旺盛。该公司积极向华人推销豪宅；DeLeon表示，该公司挂牌价至少1,000万美元的房产中，大约一半仍然卖给了中国人。

不过，其他经纪人表示近期管控加强正在产生影响，尤其是那些推售较低价格物业的经纪人，他们的感受最为强烈。Douglas Elliman住宅经纪人Kerry Lynn称，很多人来看房子，也很有兴趣买，可就是钱出不来。Kerry Lynn在纽约从事帮助华人置业的工作已有四年。

加州豪华住宅房地产经纪公司Pacific Union International Inc.首席执行长Mark McLaughlin表示，从整个加州的情况来看，2017年上半年中国大陆买家贡献的销量同比下降50%。他说，公司已开始寻找“下一个国际买家”，在孟买等城市开展数字营销活动。

房地产公司Knight Frank LLP大中华地区董事兼研究主管David Ji表示，中国的最新管控不仅限制了个人每年5万美元的换汇额度，还要求海外投资者对资金计划用途作披露。

向海外实体提供人民币贷款者，如今必须在国家外管局登记，且必须在一定限额之内。新规还禁止个人利用家人和朋友的名义购汇，堵上了5万美元换汇上限的一个漏洞。

中国外汇监管机构还将管控范围扩大至国内企业和跨国企业，指示银行控制企业的对外汇款。

苏富比国际地产加拿大区首席执行长Brad Henderson称，对那些还没有将足够资金转移到海外的人士来说，这是一个挑战。

连接中国买家与海外挂牌房地产的居外网(Juwai)的一篇报告估计，今年中国企业和个人的海外房地产投资将下降多达20%，至800亿美元，不及去年的1,014亿美元。不过居外网表示，预计2017年投资总额仍有望跻身历年最高纪录前三之列。

根据Lynn的说法，传统上原本会为纽约的房产支付现金的购房者现在正寻求抵押贷款。但Lynn表示，如果是一套售价700万美元的公寓，他们要转出足够的定金仍然困难。

她转而为潜在购房者租赁公寓。今年夏季，她向来自中国的潜在购房者出租了六套公寓。她说，这些买家都意识到了要把资金转出来有多困难，他们决定租一年，并开始缓慢转移资金。

Henderson指出，前来购房的人士向已经居住在加拿大的家人借钱或合伙凑钱是种常见的做法。他表示，不是太了解他们如何把钱弄出中国。

Henderson表示，在多伦多和温哥华等加拿大热门市场上，他没看到投资大幅下降的情况。他补充说，有志者事竟成。

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