浅析房产认购协议相关法律问题南京律师圣泉不动产法律实务

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商品房交易中包括商品房预售和商品房现售及认购，一些不规范的房地产企业甚至还采用与购房人合作建房、委托建房等形式吸收资金用以房地产开发，诚然这些不规范企业存在集资的情形，但本文的主要目的是对房产认购相关问题进行解析并了解相关的法律问题。

一、房产认购协议效力问题

（一）缴纳购房款的认购协议

根据《商品房买卖合同司法解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”即虽然协议未以商品房买卖合同形式订立，但已基本具备合同要求的必备要件，故而应当将认购协议认定为商品房买卖合同。

（二）缴纳定金/订金的认购协议

根据《商品房买卖合同司法解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”如果只是缴纳了购房定金，将被视为对后期签订商品房买卖合同的担保，因此不能作为商品房买卖合同认定。在实践中，该类协议中定金往往是以“订金”字眼出现，那么该款项会被认定为履行商品房买卖合同的预付款，如果后期相关买卖合同未能如约签订，该款项将不能按照“定金罚则”处理。

二、认购优先权问题

《商品房买卖合同司法解释》对符合相关条件的认购协议认定为商品房买卖合同，确定了房地产企业应当履行的义务，即房地产企业应当按照合同约定在规定的时间交付房产。这一行为属于债权请求权范畴，即购房人对房地产企业享有房产交付请求权。房地产开发周期长、资金投入大、回报缓慢、问题复杂化多样化，对房地产企业而言，因开发的需要，在达到房产预售条件前，房地产项目需持续性的资金投入，资金的压力持续存在。房地产企业难免因开发项目与相关单位就资金问题陷入诉讼困境，而债权方为保证自身财产权利的实现，对债务人的资产进行查封、冻结是惯用的方式，故而在建工程难免会被查封，这样就影响到购房人的实际权益。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”消费者的预购权利优先于工程款的优先受偿权。《合同法》第286条规定的建设工程优先受偿权是一种法定优先权，在受偿顺序上优先于抵押权和其他债权。而预售商品房的买受人所享有的权利在性质上属于一种请求权，即债权。最高院的批复中确定了这种债权可以对抗优先权。既然如此，这种债权当然可以对抗担保物权和其他债权。

三、债权物权化问题

如果《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》可以认定房产预购权利具有物权化效力，那么在司法实践中又当如何与《物权法》进行有效对接呢？根据《物权法》第9条第1款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，预购房产未经备案、登记，未发生物权效力的变更，否则就不会出现侵害购房人权利的情形。但从另一个角度看，《物权法》属于管理性规定，不创设任何物权，《物权法》第1条“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法”，该规定说明《物权法》只是确认相关行为的物权属性，根据相关登记确认权利人，这是出于管理的需要。在当下交易行为越来越多、越来越复杂的情况下，如果不采取《物权法》规定的模式进行确认，那么产权将会陷入混乱状态，根本无迹可寻，因此在债权行为未完成相应物权形式且被赋予物权属性之前，债权人也只能享有相应的债权请求权。如何使物权模式更为完善，使其更符合权属的真实状态，仍然需要不断的探索和思考。

综上，作为消费者，在选购房产时，应尽可能选择管理比较规范的房地产企业开发的证照相对齐全的楼盘，并尽快办理相应的产权登记，确认物权属性。

来源：网络