高地价、低售价状态下,未来房子品质会大幅下降吗?
你要看的是不是《高地价、低售价状态下 正文开始： 一次性付款的客户优先选房，贷款的先靠边站....一场场疯狂的选房热潮之下，“全款客户”遍布在杭城的众多楼盘中。有人甚至认为，只要能买到房子，户型、楼层等都通通不用考虑。 现在不惜重金或高杠杆进入楼市的，对房价的未来预期依旧很高，毕竟谁也不愿意自己买的房子跌了。抛开房价的涨跌，购买新盘未来可能碰到最大的问题，其实是品质下降。 2016年至今的土地市场，在杭州楼市上是浓墨重彩的一笔，屡创新高的楼面价，溢价率爆表，自持比例高，都在预示着未来房价的高企。但目前市场价格的话语权并不仅限于开发商，还有限价政策。 图：快房网 黄煜轩 图文无关 如今，一些高价地块已经陆续在售或正在入市的路上，限价规定之下，开发商想要卖出预期的高价有点难，高地价限价状态下，未来房子的品质要想保持高品质似乎也比较难。有几个方面，已经透露出这样的信息。 动辄四五千的精装标准 可能有50%的水分 翻看杭州一些楼盘，预售证上的精装价动辄就是四五千一平米，以前两三千的样子，现在的项目不管售价多少，精装标准是越来越高。开发商真的能将这些钱用到实处吗？ 据一业内人士透露，装修的操作空间很大，那些精装报价四五千一平的与实际投入成本存在差价，价格可能有50%的水分，差价不一，不过具体也要看开发商，有一些还是愿意认真打造产品的。 图：快房网 黄煜轩 5000元左右一平米的精装标准属于高档装修了，但是对比来看，相同的精装标准的楼盘配置用材都差别很大。以前这样的精装标准，厨房电器、卫浴等很多都能做到进口品牌中高端产品，而现在一些号称四五千的精装，品牌低端装修也并不高档。 样板示意 图：快房网 （图文无关） 有朋友最近参观了某板块高地价项目的样板房，售价预期不便宜，朋友看完给出的评价是：满满的宜家风。另外销售人员对客户参观样板房的拍照行为也是严防死守，几乎每个房间都有人盯着，一旦拍照立即要求删除。 精装这块一直没有客观的评估标准，精装标准与实际投入不符已成公开的秘密。有专家评论说：现在开发商为了降成本，装修的同质化现象很普遍。原来装修品质口碑很好的开发商，现在提供的装修样板房，再也没有特色，设计雷同，用材一致，低配严重，豪价房子也很难找到豪华装修。 为利润最大化 除了高低配，开发商能做的还有更多 为提高产品的溢价率，开发商还有更为隐蔽的方式，如产品规划设计——高低配、绿化配置、配套建设等等。 在限定的容积率中，规划高层，塞入洋房和排屋，因为这些产品可以卖出更好的收益，这就是高低配。 城市鸟瞰可见不少高低配 图/柯伟 供图 高低配被不少业主们吐槽，原因在于高层与低密度住户对公共绿化用地的使用不均衡，小区将高层区与低密度区分开，有的甚至中间架起一道围墙，杭州一些小区就闹过拆墙，拆了重建又拆，小区矛盾不断。 尽管如此，在高地价下，开发商拿地资金压力大，为实现利润最大化，高低配的组合更符合其需求，这将是未来楼盘发展的趋势。当然，为了利润化，开发商可以做得还有很多，且都可以做到极致。 比如，怎么做才能设计出更多的房子？答案是压缩一切可能的公共空间。 高低配是一种，还有减少传统的架空层面积，架空层之前都是开发提高公共空间，提升楼盘品质的举措，但现在房价更高了，有的楼盘却把架空层取消了；减少小区内部配套的设置，室内游泳池、露天泳池都是浪费，给个小水池足够，会所不要大实用就好，绿化面积不要超，符合验收标准就好；楼间距，达标就好，等等。 干挂石材外立面示意 图：快房网（图文无关） 再比如，怎么做才能更多的节约成本？精装差价是一种，还有外立面、产品设计成本等。曾几何时，干挂石材是高档小区门面的代名词，现在一些号称高档的楼盘，外立面更多的是真石漆，高档楼盘常用的外墙铝板、玻璃幕墙，换成了涂料或面砖。 杭州的户型设计一直是走在前列的，曾经有一些新进入的开发商在产品设计上十分强调户型设计，而现在去看，一个房企下的不同楼盘，户型设计基本相同，会让你怀疑自己是“户型脸盲”。 地价限价双面夹击 市场上高品质项目或越来越少 地价高企，开发商想要在限定的价格范围内给出既实惠、品质又高的产品确实也很难，另外市场的购买者也并不苛求他们这样做，毕竟新房依旧抢手，能买到就已经不错了。 火爆楼市 图：快房网（图文无关） 在这样一个卖方市场状态下，究竟有多少开发商还愿意多牺牲一些自己的利润去打磨精细化产品呢？ 反观楼市并不火爆的时期，一些楼盘会积极去思考怎么做差异化、吸引客户的高品质产品，高大上的立面、精美的园林景观、宽绰的楼间距、实用又得房高的户型设计等等都能是亮点。 图：快房网 而目前的楼市，在较高土地成本及难以反映真实市场价格的定价体系双重夹击下，出来的产品品质会有多高？或换种提问，待调控效果深入，潮水退去，真正的好房子会有多少？ 杭州的房价已经全面被刷新，但真正高品质的项目可能变得少之又少，在购房者刷新价格认知后，也该对产品品质提出新的要求了。 都市快报 ? 快房传媒出品
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