【房产新闻】媒体：确保租购平权，房市野蛮生长才能真正终结房主拥有的产权实际上是一种永续租赁权

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快讯NO.01

【来源：新京报】

确保租购平权，房市野蛮生长才能真正终结

房主拥有的产权实际上是一种永续租赁权，而房屋租赁权是有期限的居住产权，从性质上两者并无本质区别，也不应有序位之别。

　　伴随着部分城市展开租售同权试点，国家级《住房租赁管理条例》的立法工作启动，国务院法制办、住建部组成联合调研组，赴多地征求意见和建议。

　　这个文件预期将在租金、租期、承租人居住权利保障等方面做出规定，要求各地建立住房租金发布制度，定期公布区域的市场租金水平等信息，进一步建立租售并举的长效机制。

　　市场始终是先行者。与立法启动相随的是，租赁REITs等市场层面的工作也在积极启动，深交所近日公告，长租公寓资产类REITs——新派公寓权益型房托资产支持专项计划正式获批发行；同时，支付宝也在八大城市上线百万套租赁房源，推广“付一押零”模式等。

　　当前需明确的是，人们对房屋租赁市场的认知还存在思维定势。这主要源自房屋租赁权在现实中未能得到有效保护，其内涵和外延也相对模糊。人们习惯认为租赁权派生于产权之上，理所当然不能与产权享受同样权益，出租人及其代理人违反租赁合同成本较低，单方面违约事件频发，承租人权益未能得到很好保护和尊重，致使市场上房屋租赁合同普遍偏短；同时，租赁权在享受各地公共服务方面与房主不同，等等。所有这些不仅导致国内未能发展出一个完善的房屋租赁市场，而且影响了房市价格发现机制的有效发育，对整个房市产生了一定程度的扭曲。

　　其实，住房产权在产权阶位上并不高于租赁权，两者严格意义上同属于一种财产类的居住产权，最大不同是期限问题：房主拥有的产权实际上是一种永续租赁权，房价是未来虚拟房租的提前贴现，也即大家购买房产是一次性地购买了无期限居住权（假设70年后预期会自动无续费续约）；而房屋租赁权是有期限的居住产权，从性质上两者并无本质区别，也不应有序位之别。

　　其理据为，中国房地产是建立在土地国有基础上，居民购置房产主要购置的是房产区位的土地使用权和地上附属物产权，针对这种特殊性，2007年通过的《物权法》第一百一十七条规定了用益物权定义，即对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权概念的引入，在法律上厘清了房产的财产属性，对稳定社会秩序具有积极的意义。同时，用益物权的引入也为房屋租赁权提供了合乎法理的依据，即房屋租赁权也应作为一种居民财产权得到尊重，受到法律保护。

　　当前租售不并举是房市出现过度、且扭曲金融化的主因之一。由于长期以来重售轻租，国内房价失范，缺乏定价之锚，租赁市场之于整个房市，可以比拟于国债收益率曲线之于整个金融市场，具有基准性特征，房租为房屋行使居住使用权的收益，房价的定价之锚本质为居住使用权收益的贴现。房屋租赁市场深度不够，机制不健全，租赁权作为一种财产权得不到有效尊重，房价就事实上失去定价之锚，难以走出暴涨暴跌的宽幅震动状态，近年来房价呈现出小跌大涨现象，既与基于需求侧管理的楼市调控有关，但更主要还在于房屋租赁市场这一房市定价基准市场机制的缺失。

　　为此，当前决策层提出构建房市长效机制，那么这个房市的长效机制理应为租售并举，唯有发展起健全的房屋租赁市场，为房市培育出基准定价曲线和市场，房市才能真正结束野蛮成长，健康发展，否则房市将缺乏有效的风险管理空间，风险将呈现出失范的非典型特征，而房市风险总借助楼市调控兜着，其带来的经济社会成本是巨大的。

快讯NO.02

文章来源：微信公众号功夫财经

马光远：2018年才是房地产最困难的一年

房地产已经由过去的经济政策转变成民生政策，住房的民生属性已经占据最重要的位置。

　　就短期而言，房地产政策在今年年底到明年年中出现明显松动的可能性不大。

　　在明年年中之前，市场很可能出现全面的下行态势，但政策的转向会滞后到明年下半年。

　　最近官方通过各个途径释放房地产政策的信号，值得关注的，一是本次大会报告关于房地产政策的表述，一是最近住建部有关领导在新闻发布会上的表述。两者都释放了颇有含金量的信息，对判断未来房地产政策及房价走势具有非常重要的参考价值。

　　在谈及房地产时，本次大会报告的具体表述是：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”关于这个表述的意义，我已经在最近的一些论坛会议上多次阐述。房地产政策在本次大会报告中的最重大的意义，不仅在于说了什么，更在于在什么地方说。

　　特别要提醒各位的是，党的全国性代表大会提及房地产政策，只有两次。第一次在十七大。十七大报告在提及房地产政策时并没有谈及全部，而只是在社会保障部门提到了廉租房制度，具体表述是，“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。”第二次就是在这次举世瞩目的大会上。

而本次大会报告关于房地产的表述之所以在我看来意味着中国房地产政策的巨变，关键在于，报告涉及的房地产政策不仅仅是保障房，而是住房的总体定位，以及未来的长效机制问题。

提及房地产政策的部分不是出现在社会经济领域，而是出现在“提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理”这一部分的“加强社会保障体系建设”这一小部分。

什么意思，意思很大，最大的意思是房地产已经由过去的经济政策转变成民生政策，住房的民生属性已经占据最重要的位置，这是中国房地产政策真正迎来了历史性的制度纠偏和嬗变。

我在过去的文章中多次抨击，中国房地产政策的最大问题，是偏离了住房的民生和社会属性，而过于注重其对经济增长的作用。长期把房地产作为支柱产业，以至于形成了对房地产的过度的依赖。每一次经济下行，房地产都首当其冲，成为对冲经济下行风险的首要工具。同时，土地出让金也逐渐成为地方政府收入的主要来源，很多地方，土地出让收入占财政收入的比重超过了50%。

对土地财政和房地产的过度依赖，一方面导致房地产行业的种种乱象，同时，随着房价的上涨，房子也逐渐脱离了居住的基本功能，成为资产配置的主要工具。在这种思维下，中国房地产承担了过多的脱离房子基本功能的“任务”，使得中国的房地产政策越来越偏离主题。为什么要盖房子，盖房子为什么，为什么要买房子，这些几乎不是问题的问题，因为房地产政策过于“经济化”和功利化而成了中国社会和中国经济的大问题。

在2016年，由于出台笔者一直反对的“去库存”政策，中国房价在政策刺激下的再一次暴涨，引发了对房地产政策的反思。无论是2016年“权威人士”的讲话，还是中央经济工作会议，都明确“房子是用来住的”这一定位。开始对中国房地产政策的定位进行纠偏。这次报告，等于宣告了房地产政策长期作为经济政策的历史的终结，房地产政策重回民生领域，房子的居住属性再次回归。大会报告的这个定位，必将对下一步构筑中国房地产市场的长效机制和制度建设产生重要影响。

房地产政策动态中，第二个值得关注的是10月19日，住建部部长王蒙徽在回答有关“房地产长效机制有无时间表”的一系列表示。王蒙徽重申了报告对于 “房子是用来住的”定位，以及未来房地产政策的重点是以满足新市民需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主满足基本保障，综合运用金融、土地、财税、立法等手段推进房地产长效机制的建立。

王蒙徽特别提及最近在住房租赁市场，以及保障房建设中的共有产权房等问题。王蒙徽的话透露出的最大信号，就是中国住房投资最为最好的投资的历史已经结束。在房地产政策回归民生，房子回归居住属性的情况下，高层势必在房地产调控政策与长效机制之间慎重研究衔接问题，避免给市场再次释放错误的信号，导致市场再次反弹。这应该是明确无误的。

以上两大信号，对中国房地产市场短期、中期以及长期的走势都有很大的影响。

　　就短期而言，房地产政策在今年年底到明年年中出现明显松动的可能性不大。从今年市场来看，变天已是定局。一线量价出现了明显的松动，二线热点城市除少数外，整个市场也在悄然变化。国家统计局9月份70个大中城市房价数据也证明。9月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为44个（8月为46个），持平的8个，下跌的18个，市场已经明显表现出了疲势。各位可以研究一下70个大中城市房价数据，这个数据虽然我一再说是中国最假的统计数据，不要纠缠数据本身，但这个数据基本可以反应房地产市场的强弱对比，当环比上涨的城市数下降为35个以下时，市场基本确立了下行态势。

　　根据过往，在下行的情况下，地方一般都会悄然放松调控，但今天市场的特殊在于，由于四五六线城市的发力，虽然房地产，特别是住宅销售的数据在九月份出现负增长，但房地产投资的数据基本没有受到太大的影响，8.1%的增速仍然在合理区间内。这事实上也意味着，在明年年中之前，市场很可能出现全面的下行态势，但政策的转向会滞后到明年下半年。这意味着，明年下半年，将是本轮房地产周期最困难的时刻。

　　从中期和长期看，中国房地产和房价的态势，一方面取决于宏观经济周期下，包括货币政策等的取向；另一方面，也取决于中国城镇化的方向和人口发展的态势。大家不妨注意一下本次大会报告对中国社会主要矛盾变化的表述，这个表述符合房地产市场的变化。经历2016年的去库存，以及2017年四五六线的上涨之后，无论是基本居住需求、改善需求以及投资需求在这两年都得到了极大的释放，住房短缺的历史基本结束，供需平衡的基本面差不多形成。

未来中国房地产市场的主要矛盾已经是住房不能满足老百姓基本居住需求，而是转换为住房供应的不均衡不平衡问题。也就是未来热点城市住房的不足，高品质住房的短缺等不均衡不平衡的问题。这个问题，意味着，由于住房短缺引发的房地产投资热潮会告一段落。未来，在中国具有价值的住房，将集中在笔者未来会归纳提炼的一些城市以及物业类型中。

　　同时，从中国经济大周期和货币政策而言，笔者从去年一直强调货币政策回归常态，超高速印钞时代的终结等问题，这意味着，助推房价上涨的主要工具，货币超发问题逐渐将不复存在，中国的M2已经连续三个月停留在个位数，这将成为未来货币政策的常态。货币的不超发，宏观经济大周期的转折，已经经济从高增长阶段到高质量阶段的几大转换，都意味着，投资房地产高收益低风险时代，正在慢慢终结，买房不需要智商的时代基本退出历史舞台。