拆迁诞生大量需求部分城市仍然一房难求平抑房价

不出所料，国庆节前夕，新一轮楼市调控如期而至，石家庄、长沙、南昌、贵阳等9个弱二线城市出台法规文件，进一步加强楼市调控。

这还不包括此前已调控的十几个热点城市。因为从数据上看，杭州、武汉、济南、成都等地房价上涨势头已基本被遏制。

然而，据这些城市的当地购房者向记者反映，新建商品住宅被限价后，房企通过捆绑装修、车位等方式，变相涨价，且新房源供应紧张，还要求全款和有关系才能买到。

与此同时，城中村大规模拆迁活动也产生了大量需求，导致新房库存告急，房子供不应求，新房、二手房出现价格倒挂，进一步引发恐慌的刚需和投资客跟进。更有甚者，部分地区通过撤县设区等方式，达到房价在统计数据上的不涨。

一、楼市调控大背景：150余次调控政策轰炸楼市

据中原地产研究中心统计数据显示，今年以来截至目前，全国已有超过100个城市（县级以上）发布了150余次与房地产调控相关的措施。如果从去年9月30日开始算起，截至今年9月28日，9·30开始的本轮调控潮一年，仅北京一城发布约30次调控政策，楼市成交跌38.9%。整体看，市场成交量在9·30及3·17连续2轮房地产调控政策影响下，北京楼市成交全面萎缩。

在密集调控政策的连续高压下，狂躁的房地产市场明显降温，销量回落，价格则逐步回归稳定。国家统计局数据显示，2016年9月，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅超过1%的有50多个城市，超过4%的多达11个，同比涨幅超过20%的城市有12个。其中，合肥、厦门同比涨幅高达47%，南京为43%，上海新建住房价格同比上涨39.5%，深圳同比上涨34.5%，北京同比上涨30.4%。二手房价格方面，合肥同比上涨50.1%，北京同比上涨40.5%，上海同比上涨37.4%，厦门同比上涨37%，深圳和广州分别上涨28.8%和24.7%。

一年后，国家统计局最新发布的8月70个大中城市住宅销售价格显示，环比涨幅超1%的仅桂林一地，已没有同比涨幅超过20%的城市。

对此，国家统计局相关负责人认为，房地产市场经过去年以来的调控，效果不断显现，热点城市房价过快上涨的势头得到了抑制，今年8月，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平，同比涨幅全部回落。

二、城中村拆迁户手握重金购置新房源

截至目前，北京、上海、深圳和合肥、苏州、南京等几个热点城市，市场已趋于稳定。然而还有些热点城市，虽然历经几轮调控，目前依然是“一房难求”的状况。

记者调查了解到，除却大量进城刚需务工人员对购房的需求外，不少拆迁户也面临着“房荒”问题。

浙江的杭州是典型之一，截至国庆节前夕，杭州新房住宅库存只有37000余套，按8月的成交量算，库存周期不到三个月，不少购房者反映，很多拆迁户都是手持数百上千万现金，四处找房。

“我们是07年开始拆迁的，基本上是拿360平米的房子，再拿部分现金，直到2015年开始鼓励货币分房，目前每户全款差不多1450万左右，但基本上拿1-2套房子，其余拿现金全款去买一套商品房，目前杭州主城区拆迁基本已完成了。”杭州本地一个拆迁户说道。

去年，杭州提出“主城区城中村改造五年攻坚行动”，计划用5年时间基本完成178个主城区城中村改造，据不完全统计，2016～2020年杭州将全面完成上百个城中村的拆迁计划，拆迁至少600万平米城中村和老旧小区。

当然，也不是所有人都能拿到上千万的拆迁款，另一位杭州拆迁户告诉记者，他住在杭州城东中心地段，这次拆迁有两种方式，回迁或者货币安置，货币安置算是杭州有史以来最高，一平米补偿4.49万元，或者每人补偿55平米，回迁一家三口（小孩算2个，相当于四口）可以拿到220平米，但是要等五六年后才能拿到房子，其所在片区房价去年四万，现在五万，如果选择买房花光安置款还不够，周边租房价格都高了一倍多。

“西安和杭州一样，大规模拆城中村，这是西安有史以来最大规模的拆迁，所以现在也是库存告急。”西安当地的购房者向记者反映。

成都和武汉楼市也是一房难求，市场捆绑装修和车位的现象屡见不鲜，房企甚至要求购房者全款才能买房。

上海易居研究院研究总监严跃进认为，近期关键是做两点，预售证的管理要严格，倒逼房企主动降价，第二建立价格公示和举报机制，对不按实际公示的价格进行销售的给予整顿。

“棚改基本上都采用货币化安置，也就是定向宽松，说到底还是市场钱多，所以房价根本降不下来。”北京中原地产首席分析师张大伟告诉记者，每个月的人民币贷款超万亿，有六千多亿是居民贷款，这些资金基本上都流入了房地产，虽然贷款增速下降了，但是总量还太大。

三、“撤县设区”成平抑房价新手段

8月份，武汉市房管局召集房企开会，传达住建部精神时就透露，“多次顶住了住建部要求武汉限售的调控压力，这一次顶不住了。”

结果，仅仅在长江新城出台禁售措施。9月25日，武汉房管局还辟谣“新购房5年限售”的传闻，表示该消息严重误导了市场预期。

业内人士认为，因城施策的调控指导政策，由各地方政府自行调控，地方执行力度不一，也有部分采取规避措施的做法出现。

而其中一个法宝就是撤县设区，把原本不算入均价的县城升级为区，如此一来，则可从数据上拉低房价。

比如杭州，市区普遍在2万到5万，今年8月份把临安撤县设区后，临安一万左右的房价，也可以显著拉低杭州均价。

“宁波去年10月将奉化撤县设区，官方统计的数据显示房价涨幅不大。实际上很多楼盘在今年以来价格已经翻一倍了。”宁波当地业内人士对记者说。

青岛当地购房者告诉记者，青岛今年8月把即墨市改为区，房屋均价立刻完成稳中有降的目标，而胶州正在建大机场，下一步可能也要撤市划区，这样青岛统计的房价会显著下降。

同样在西安，当地人士对记者说，今年把辖县和咸阳的很多地方并入西安，也是一样的套路。

“从房价控制角度看，更务实的目标应该是低于当地GDP增幅，这样就可以认为房价得到有效管控，要房价明显下跌，也不太现实，其次也会出现新的问题，后续应该在租赁市场上下功夫，尤其是培育可落户可入学的租赁市场。”上海易居研究院研究总监严跃进告诉记者。

（来源：华夏时报）

拆迁诞生大量需求 部分城市仍然一房难求

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