2017年过后,只有核心城市的房子才能叫资产,楼市调控能打破阶层固 Alpha

只有核心城市的房子才能叫资产

正文开始：

关于本次席卷全国的楼市调控，各种分析和评论已很多：打压房价抑制暴涨的有之、保护房价防止下跌的有之、保外汇阻止资金外逃的有之、驱赶资金流入实体经济的有之……

可如果我们再放大些格局、站更高的角度、用更宽广的视野，从ZF和高层的立场出发，本轮调控或许更有深意。

本轮调控中的租售并举、商品房配建保障房、市区内低价卖地建造租赁房、要求拆除商品房和保障房间的栅栏等，就是让各阶层间保持直接的、面对面接触和沟通的机会，避免族群割裂，哪怕是弱联系也有利于维持想象共同体。

2016年国庆前后，20多个核心城市拉开了本轮楼市调控收紧的序幕，至今已经一周年。在刚过去的周五，一些弱二线城市集体出台了楼市调控政策。可以说，越来越多城市加入楼市收紧的序列。

调控之下，有些城市依然保持着房价缩量上涨，产生“房价越调越涨”的怪象。这其中的理由很简单，中国的老百姓已经有一种固化的思维，房价一定会涨，唯有房子是抵御通货膨胀的工具。

短期价格持续的大涨，中国楼市出现了较大的价格泡沫。

2013年至今，楼市短期的主要矛盾出现了如下的演变：

2013-2015年，楼市主要矛盾是库存量过大问题。

2010-2011年，楼市行情好的情况下，土地供应量增加，从而导致2013年开始出现房屋库存增加的情况，所以说，从2013-2015年是楼市的主要矛盾是库存量大。

2015-2016年，楼市主要矛盾是核心城市出现价格泡沫

三四线城市库存量过大，二者并存。经济低迷，驱动国家出台政策刺激楼市，从而促使了一线以及新一线城市房价的快速暴涨，这是楼市上涨的第二轮。可以说，2015-2016年期间，短期矛盾出现的是核心城市房价泡沫的出现。

2017年，核心城市以及经济稍好的三四线城市价格出现新泡沫，已经成为突出问题。

时间窗口进入2017年，大家都没有想到，房价上涨的高潮会在三四线城市接力。在过去半年多的时间里，不少三四线城市房价上涨50%，价格泡沫已经在更多的城市呈现出来。

房价上涨的主导者是政府，开发商、银行以及诸位皆是参加其中的演员。本轮楼市的刺激的启动有两个核心原因：

其一，经济低迷。在房地产投资占总投资额占比15%的情况下，中国经济对地产依赖之重，无法在短期内解除，所以房地产投资依然成为刺激经济发展的引擎。从2015年下半年开始，楼市复苏。

其二，杠杆转移。2013-2014年，政策上提得最多的是三期叠加阵痛期。直白了说，就是经济不好，政府债务累累。

刺激楼市还有另一个根本原因，就是让居民加杠杆。政府的负债率很高，楼市涨了，土地上涨，卖出好价格，财政收入多了。这个过程中，居民则是用了国家允诺的杠杆，首付二、三成，慢慢供房，还贷，杠杆率全面增加。

本轮楼市收紧的三个核心原因：

其一，减少外汇冲刺，锁定流动性。锁定流动性。200万亿房子资产，对应3万亿美元外汇储备，这意味着只要有10%的房子套现，中国的外汇就会被冲击崩溃。显然，这是不允许出现的事情。限购，限贷还不够，还要用限售来锁定房子流动性。

其二，抑制投机行为，防风险，稳经济。房子有双重属性，其一，为居住属性；其二，为金融属性。当投机过旺时，金融这种虚拟经济属性便展现出来。过度投机，资金流入，不利于实体经济发展。资产价格过高，容易出现经济崩盘风险。

其三，时间换空间，挤出房价泡沫。泡沫缩小有两种方法。

第一，房价回调。但这里只允许小幅回调，若是大面积回调，出现大面积断供，则影响的是政府，银行，开发商资金链，这意味着经济的崩盘。国家必定救市，只不过楼市要救比股市难多了。股灾之下，我们花了多长时间才救回来，更别提楼市了。

第二，人民收入增加，储蓄增多。以时间换空间的横盘，其意图就是通过增加人民的收入，从而会减少房价带来的压力。居民储蓄多了，也会有新进市场者购房。

楼市收紧过程中，有一件挺奇怪的事，那就是突然没有提房地产税了。也许，那真的是个伪命题，或者没有到成熟全面推出的时机。至少，重庆，上海两个城市试行之后，没有推向全国，说明整体效果不好。

取而代之的是，租售同权政策。

个人看法，保障居民居住是政府欠人民的历史债。近二十年，一味发展商品房，造成保障房的缺失，导致人们一味看多楼市。

租赁政策的推行是保障房建设的一部分，长效机制的一部分。目前只是开端，路还很漫长。

从国家层面的情况看，2015年开始提租售同权，但一直到2016年底，基本都没有太多实质性的政策。而这一次，国家开始在10余个大中城市推行租售同权政策等一系列举措来看。

个人认为国家会尽可能去推广租售同权政策，至少2017-2020年，这三年时间是一个试行的窗口期。如果没有问题，则会全面推广到更多的城市。

从租售同权的政策中可以看到，此番新政，租赁保障的是中低收入家庭。可以将此归类：

中低收入对应租赁住房。

中高收入对应普通商品房。

高收入者对应豪宅。

从政策上来看，在房子的居住属性上，已给社会阶层贴了标签。阶层的流动性丧失，社会就这么固化了，面对房价高的门槛，很难逾越。

真有钱，谁还愿意去租房子。中低收入归类为无房阶级，后二者可以对应有房阶级。有人说，这样划分不对，在大城市租赁住房的人，在老家有房。

但我想问的是，房子是不动产，正是因为不动产，这才有区域的稀缺性。不谈中国现在已经户均1.1套房子，其实这个意义真的不大。

在一个城市长期工作，你在这个城市的住房需要保障。为什么很多深圳刚需的朋友在惠州买房后，反而后悔了。

因为，从惠州来到深圳中心区上班，在现在依然不现实。为什么，这一波调控下来，北京外围的廊坊房价跌得比谁都凶，就是这样的道理。

不动产，始终是不动产。人在哪，它建在哪，它不会随着你的走动，而移动。

资源的不足，是租售同权推出的前提。

资源配置从来都是不公平的。在楼市中，最典型的就是教育资源的稀缺，因为稀缺才会有了楼市中的学位房概念。而优质教育资源的潜台词，就是优秀的师资力量，是下一代接受优质教育的可能性。再往深处，就是阶层。

而资源的稀缺性，无非跟户口息息相关。而户口的定义，以下是我听到最好的解释。

“中国的户口相当于中国一个县(county)或一个市(prefecture)里发的护照，在这个县内，你拥有相应的权利与义务。如果你去了其他地区，你就部分地失去了这个权利。

你不能享受当地的医疗保险、劳动保险，甚至不能同工同酬，一般报酬比本地人低，不能应聘当地的政府雇员，没有选举权与被选举权，他们的小孩不能与当地小孩一样去受同等的教育。当然，小孩也不能参加当地的高考去上大学，因为他们相当于是“非法移民”。

大家都关注未来房价会怎样？

如果说，业绩是持续支撑股价长期上涨的唯一动力。那么，对应来说，人口的持续流入也是房价长期上涨的唯一动力。

资金流通的路径可以简单的这样解释。

产业经济发展起来了，人就有动力到这个城市寻找机会。当前的房价已经过高，除了本身能创造的劳动报酬外，凭自己的力量很难在三五年内积累一笔首付款。

于是，年轻人背后的家庭支撑了其首付款，这就驱动了资金的流通。从而，资金从三四线向一二线城市集聚，有资金的推动，必然导致资产价格的上涨，进而造成价格泡沫。

主线可以简单的理解为，产业——人——资金。

上述的核心，必然是人。

经济有强弱，城市分化是未来发展的必然趋势。城市分化背后的驱动因素其实就是人口，将城市分为“净流入”与“净流出”两类就可以了。

中国城市发展已经到了逐步成熟的阶段，全国约18个左右的城市群，基本上也圈定了近40个核心大中城市未来的发展。

像雄安新区这些获得国家层面新规划支持的城市，可以说是非常少，更况且雄安新区在设定前，已经将不动产交易限死，严格压制了所有投机行为。

我们回到之前的逻辑。目前，全国新增人口速度在减少，除了那些核心城市有人口持续流入之外，其它城市人口持续流出。

再思考一个简单的逻辑，你现在买的房子，二三十年后，房子由谁来继承？

如果你是拥有多套房子，未来集中到独生子女名下，这样独生子女名下有多套房子，过剩是必然的。因为大城市的虹吸效应会持续存在，所以并不存在这样的问题。

今年以来，四五六七八线城市的房价也是在疯涨，同样也迎来了很多不明真相的吃瓜群众。

但是，对不起，对于这些城市的购房者，真的有可能接盘了。如果是刚需自住倒没有什么，那买的是一种家的安全感。但是，出于投机，这一波接盘，套牢资金是肯定的。

只有核心城市的房子才能称是资产，广大人口净流出的区域房子只能叫房子。资产能保值增值，而房子只有居住属性。

城市发展是分化的，房价必然也是分化的。

从目前的情况看，楼市政策现在处于一直收紧的过程中，2017-2018年政策很难有松开口子的时候。

政策收紧之下，特别是信贷的收紧，短期影响房价会非常明显。目前，一二线核心城市首套房利率都上浮5%-10%，甚至接下来还有可能停贷，这就意味着楼市交易市场流动性还要减弱。

房贷利率上涨，最大的影响是购房成本的增加。接下来，核心城市面临的将是，买卖者地位暂时转换的阶段，要出售房屋的朋友，需要让利给有需求的购房者，否则难以成交。

利率收紧，毋庸置疑百分之百伤到刚需客户。有钱人真要出手买房，全款买房，不需要等待银行放款。而刚需看着利率上涨，每个月房贷需要多还一些，犹豫着出手。

个人对楼市的观点，利率上浮还要扩散到更多一二线城市去，所以楼市短期看空。未来一年至一年半会是开发商最难受的时候，特别是，中小开发商不断的被兼并，相信在不久的时间后，大家可以看到各类媒体报道。

我的个人看法是，这一波房价上涨，绝大多数城市的购房者，短期冲高接盘是肯定的。因为在政策收紧的情况下，你根本不可能在短期兑现。现在已有41个城市出台了限售政策，2至5年才能交易。周五，石家庄还出了3套以上的必需要有8年以上才能交易。

地产短期空，不代表将来不会好，时间换空间是最好的策略。

从国家的政策出发，其历来强调稳经济，防风险。显然，监管层是不想房价大跌的，大跌意味着经济不稳。理想的状态，就是让房价微回调，在一个区间内震荡上几年时间，以时间换空间是最理想的状态。

通过时间来消化价格过高，泡沫会逐步萎缩，变小。我们有过先例，2011年至2015年，不少城市房价就是横盘或者微跌，但也不见得中国楼市崩盘了。

所以，目前的楼市短期我看空，但长期，我只看好核心城市，能持续上涨的也许不足20个城市。

特别是，一线城市以及准一线城市，依然强烈看好，只不过需要经过周期的洗礼，挤泡沫的过程。

其它城市，要么横盘，要么持续的阴跌。温州、鄂尔多斯就是这样在例子。个别点的泡沫存在，不足以影响全国。

当前最大的风险，其实是政策风险。国家虽然要稳，但最怕的是矫枉过正，导致楼市的崩塌。政策调控的时滞性，是要警惕的。

另外，提了这么多年，金融机构的资金要支持实体经济，但事实上，依然是通过各种绕圈子，最终还是将钱投入了楼市，这种怪象，何时才能停下来。

效应的边界

再深究本轮调控，会发现背后的财富转移逻辑：

限贷限购利率上浮，是杜绝社会财富通过房产进一步向有钱人聚集；
新房价格低于周边二手房价，是开发商向购房者转移财富；
商品房配建廉租房，是商品房业主向廉租房租户转移财富；
市中心低价卖地建租赁房，是ZF（准确的说是全体纳税人）向租赁户转移财富……

有人看到这就开始嚷嚷了——没有新增财富，只有存量财富转移，会影响劳动的积极性，只会养懒人。错！因为过犹不及，效率和公平哪一个走向极端都会影响财富的创造，效率是有边界的，欧洲是公平的极端，而香港则是效率的极端。

2000多年的王朝历史，让国人知道了只讲效率就会财富聚集贫富分化，最终造成底层起义、朝代更迭和生灵涂炭；

建国后几十年的历史，让国人学到了只讲公平平均会挫伤劳动的积极性，经济会崩溃。

只有公平和效率达到动态平衡、贫富分化控制在合理区间内才能最大的调动各阶层的积极性来创造财富。

所得税、遗产税、房产税等是转移富人财富给穷人的重要方式，但从欧美实行的效果看并不理想——要么影响富人创富的积极性（法国提高富人所得税后，引发一批超级富豪移民他国）、要么富人通过其他避税方法逃税（如美国富人都通过海外账户逃税）。

而这些税在中国实行，不仅条件不具备，还有可能打击投资生产的积极性，还好有强势ZF，能通过别的方式调整财富的再分配。

屁股决定脑袋，格局决定视野。

普通老百姓跟高层看问题的角度自然不一样，普通人注重细节和个体——自己利益如何、周边人利益如何、某一小群体利益如何；高层看的是大面和整体——大部分人的利益如何、整体财富增长的如何。

普通人看到了QC的惨烈，高层看到了高铁/高架的修建、经济发展硬件环境的改善；普通人看到了3000万人大下岗，高层看到了国企改革的成功、经济发展夯实了基础；普通人看到了知识产权的侵害和利益的受损，可国外现成科技拿过来就用，干嘛要保护知识产权？那得花多少钱、费多少外汇？当国内科技与国外相差不大，山寨已穷途末路时，所以现在ZF就大力保护知识产权鼓励创新了啊。

ZF就是让绝大多数人进城，就是让绝大多数人有房住，就是让一大批人成为中产，可到底能轮到谁、能具体到谁头上，那就看个人的努力和运气了。

调控的逻辑

本次调控的深意就是杜绝既得利益集团的形成，保持阶层流动的持续。

2016年房价的暴涨，引发阶层固化的争论——一套房决定一个人的阶层、买房就是搭载了一趟财富的高铁、再怎么努力这辈子也买不起一套房，以致民怨沸腾，并直接营造了消极怠工的氛围，挫伤国民创富的积极性。

房价上涨刺激了百姓的投资需求——买不是为了住，而是为了卖，这种需求被激发放大就会造成金融风险。另外，高房价直接抬高了城市的运营成本和生活成本，阻碍了城市化的速度，让后来进城的人接盘之前买房的人，使后者成为食利阶层，激发了不劳而获的思想。

所以，去年10月全国一盘棋开始楼市调控，就是为了摁住房价暴涨的势头、打击房价继续暴涨的预期、抑制炒房致富的心理。

经济发展的过程就是既得利益集团被打破的过程——城市新区的建设、城市中心的转移，是打破了老城区居民这个既得利益群体；电子商务的发展、新经济的进步，是打破了商铺持有者和传统行业这个利益群体；高铁的建设，是打破了航空业、传统运输业这个利益群体。

也许既得利益群体的形成不可避免，阶层固化的趋势不可改变，贫富两极的终点不可逆转，但我们应尽力让财富的聚集慢些再慢些、固化的时间长些再长些。

百姓开始支持的政策，最终未必是好政策；百姓开始反对的政策，最终未必是坏政策。

那当下这个时候，到底买不买房呢？

如果你是刚需，首付款能筹集到，且月供没问题，遇到合适的可直接入手，现在ZF压着房价等你上车，你还磨叽什么呢？

如果你是投资，运用的是高杠杆，我建议你缓缓，未来两三年房价稳定是大概率事件，房子不涨就是亏啊，高杠杆投资应是在房价暴涨前买入；如果资金够多，也有购房资格，几年的现金流也没问题，遇到合适的也可入手。

因人而异、相机而动才是最好的投资策略。

来源：孥孥的大树；米筐投资；房地产投资俱乐部

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