房产杂感之十八:前有古人,后无来者-----论那些年,我们一起偷过的以才谋房

慎点!) 的全部内容都在这里了，拿走不谢！

正文开始：

　　曾经有个美好的户型放在我的面前，我没有好好珍惜，等失去后，才追悔莫及！如果上天能再给我再来一次机会的话，我会对“它”说我爱你，如果非要在这前面加个期限，我希望是……..一万年！

　　是的，美好，总是用来追悔的！

　　今天咱接着上一篇关于容积率的演变历程（房产杂感之十七：金城玉府、光明、晓郡、天铂、天悦、美的…..渐行渐远的89方！我们还能买什么？）来谈谈那些年我们一起偷过的面积！

　　那些曾经让刚需的我们也美好的户型………..

　　一、前有古人：

　　总体来说，在2010年之前，由于各类管控措施以及规范的要求不甚严格，加之人们对于居住空间尺寸的概念还比较粗线条，主流的设计思路只是为了实现基本功能需要而设置空间需要按部就班地设计，所以90方以下一般做成两房，主卧15平左右，次卧12左右。那时的偷面积不像现在那么挖空心思，大家对于面积的利用率也没今天这么在意。

　　那时候，理论上阳台进深不限制、露台大小不限制、阳台占比不限制、复式镂空通高不限制、阁楼不限制、地下室或半地下室连通不限制、2.19层高夹层不限制、花池不限制、飘窗不限制、合围的构架不限制…………总之，你现在能想得起来的很多做法，由于缺乏实际的管理经验，都还没上升规范的角度去限制或是限制很少！

　　自由的天地，给了我们八仙过海各显神通的可能，那才是一个偷面积的黄金时代！只是可惜，很多流行的偷面积做法却在大大金华府鲜见，也许是大金华府民风淳朴吧！我们只能偶尔看到一些偷地颇有心得的开发商的产品，才会让我们眼前一亮。

　　如果没有记错的话，以下三个盘的设计时间点都在2010.5.1日控规从严之前，所以，你能看到很多有趣的设计，大致例图如下：

　　1、过大、过深的露台；超20%的阳台占比；

　　上图中一个是新纪元的清风南岸89方，一个是刚刚开盘过的三江九仰101方，那个时候，就连开发商的楼书中都主动标示出阳台（露台、入户花园）占用面积，你试着去除一下建面89方，你会发现，它已超出了20%。用今天的眼光来看，简直是不可思议。虽然现在的眼光看来，过深过大的露台或是阳台对采光很有影响，但作为一个新生事物而言，还是很抢眼的。更特别地是：清风南岸是18层的高层，三江九仰是27层高层，公摊本来就大！

　　2、美妙的夹层；实用的阁楼与屋面上人露台；实用的地下室连通；实用的客厅挑空：

　　那个时候，在户内做一个2.19的夹层，偷掉一半的面积，也是一种很有效的做法，由于夹层可以设置在室内任何一个位置，不像阳台、露台那样只能设置在户型的外边缘，就让这样的设计很有实用性。加之所谓的2.19层高，也是利用降板加填充楼板的形式实现，在真正装修时可以很方便地敲掉填充楼板增加实用高度，使得夹层设计真的很方便实用。

　　那时候设计，没有硬性规定说不得设置阁楼；不得设置屋面上人露台；不得设置连通的地下室等，所以很多户型充分利用空间，制造出很多当今不可想象的户型。以下图清风隽府顶层复式为例：

　　上图中的书房，就是利用夹层做的，顶层带露台、阁楼、客厅挑空，如果是一层的，还带地下室，哦，对了，书房还可以外挑构架！反正所有的可以利用的手法，全数到位！用当下的眼光看，简直就是绝版户型！

　　那个时候，这种房子叫“复式”！三开间“复式”！

　　现在，这种户型叫“叠墅”！两开间“叠墅”。

　　真是一天一地啊！

　　二、后有不擅：

　　正如前一篇（房产杂感之十七：金城玉府、光明、晓郡、天铂、天悦、美的…..渐行渐远的89方！我们还能买什么？）所说，2010之后容积控制逐步趋严！首先限制了层高不得超4.5米；阳台规定大于10平以上或进深超2.4米全数计入容积；并规定了阳台占比不得超过20%等要求，但未对客厅挑空跃层的面积进行具体规定，也未对飘窗、花池等做法进行过任何规定。

　　而到了2013年之后，规控又进一步收紧，除在2010年基础上，又增加了如下：层高不得高于3.4米；客厅挑空跃层不得超出本层20%；阳台规定大于10平以上或进深超2.1米全数计入容积，并增加了设备平台概念及90平以下不超3平，90平以上不超5平等要求；以及飘窗、花池等做法。

　　我们试着举例说明：

　　1、板式复式的大行其道：

　　2010到2013年间设计的楼盘中，有两大板式复式可谓登峰造极，一是华源印象城，一是紫金湾！后者又明显后来居上！那个时候，没有设备平台的概念，挑空也不限制，飘窗花池随便用！强强相加，把这些套路用在复式的户型就会很实用，所以一时间，板式复式大行其道！以图为例：

　　印象城的89方复式，是一代表作，包括了你几乎可以想像的所有可偷的内容：可敲卸式飘窗、大尺寸挑空的客厅、挑高露台、入户花园、花池等一应俱全！使得实用面积号称达到了120平。

　　而更过分的则是紫金湾，除了印象城的所有概念它都用上之外，竟然直接利用南边外挑的廊柱合围进一个空间，从上到下一空到底，交付后再浇筑成房间！这就不是“偷”的概念，简直是“无中生有”啊（由于网上找不到紫金湾89方复式，就用同样做法的116方复式代替）！

　　自打有了这些个花花肠子出现之后，市面上偷面积的做法盛行，这才引起了主管部门的进一步醒警，出台了更为严历的管理措施。板式复式才渐行渐远！

　　2、老老实实地偷：

　　2013年之后，按新的要求执行的各大楼盘很明显已感到力不从心，大家的做法也就千篇一律地“干净”起来！顶多也就搞点错层的露台，多了点设备平台，总之不能让阳台占比超过20%。同时，复式的概念也因管控原因，几乎不见了踪迹！

　　以下是这期间推出的两个大盘的户型设计，设计千篇一律。。。。。

　　三、今有难为：

　　由于房价越来越高，各种手法层出不穷，大家都拼命地为了卖点而尽其所能。上层的管理措施也就越来越加码！到了2015年，新的管控规定出台，这次更离谱，新增了如下规定：阳台占比不得超过12%；飘窗开间小于房间开间2/3！

　　这一下子少了8%的阳台可设置面积，让户型设计更捉襟见肘！

　　以下取同为保集开发的两个代表户型为例，一个是海塘庄园，一个是海塘府，同为125方左右大户型，户型设计风格几乎一致！唯一区别就是15年之前的海塘庄园可以20%阳台占比，多出一个露台，而反观15年之后的海塘府却只能12%阳台占比，生生地少了一个露台，同时，所有飘窗也都开窄了！

　　以上图例很能说明新的控制要求对户型设计的影响。

　　那么，在这么严苛的控制要求下，我们又怎么去突破，去吸引购房者眼光呢？

　　下面，我再来说点上不了台面的东西！

　　四、难为何可为？

　　所谓道高一尺，魔高一丈，即便是这样严格的管控之下，还是有很多开发商另辟稀径地闯出一片天地！

　　我们举几个例子，按时间顺序，看几张图，多意会少言传！

　　1、夹层重出江湖（类比清风隽府）：

　　这个不多说了，这是在2015新规之前的最后一个可以利用夹层的楼盘，小小的70来方，七偷八偷，做出小三房。而且是正儿八经地偷，没有一点猫腻！佩服设计师的用心！

　　2、化外之地，有可为（类比紫金湾）：

　　这也是江湖上神乎其神的神来之笔，按理说，图中户型有化外之地，就看谁把化外之地化为神奇！从尺寸上看，右图更牛比！才109方！

　　记住，这可是15年之后的新规下的户型设计！

　　3、天无绝人之路（无类比）：

　　是的，如果以上两点套路也被禁了，也禁不了开发商勇往之前的决心，这不，再给两个户型看看，这可是在2015版之上，再细化要求“八个不得”的出让条件后出的设计啊！估计这又会是一种趋势，但昙花，终会一现！要的抓紧了！

　　细化的分析，就不说了，反正这样了为偷点设备平台的面积，而提前考虑到日后的安装机位的套路，不能说用心不机巧，但我却挺担心以后用多联机、空气能的使用效果的！

　　五、总结：

　　1、没有永远的道，更没有永远的魔。道高，魔更高。我们要考虑的是怎样给百姓一个安居宜居的家，别老是想着怎么去堵，又或是怎么去偷。如果多听听百姓所想所需，世界会更和谐！

　　2、当下买房，别计较太多，以后买到称心房的机率只会更小，好的二手买二手，称心的一手买一手，别犹豫，你等不起！

　　3、别相信以后会有多么好的户型出来，那都是忽悠人的，只有失去的，才是最好的！所以，在一手量不大的情况，二手房，是个好选择。

　　4、以后的市场，是同质化市场，你有我也有，要比的是你有我更优！比的是质量、服务、配套，而不是户型。留给户型的时间，不多了！

　　5、历史地看：玲珑悦居之后没有夹层，没性价；天铂之后没化外之地，没性价；中天江上明月之后没挑空，没性价；浅山之后没孔洞，没性价；叶宅之后没通透阳台，没性价……………别哭，这就是现实！

最后，大家坚强些！挺住！

今天中秋，祝大家中秋节快乐！

呵呵！

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